财务数据和关键指标变化 - 2021年全年总营收19.4亿美元，同比增长17%，高于10月下旬给出的指引区间上限；第四季度营收同比增长14%至5.07亿美元，首次突破20亿美元的年化营收里程碑 [7] - 2021年第四季度净预订量6700万美元，创历史新高，同比增长37%，环比增长43%；过去12个月的预订量为2.17亿美元，同比增长18%，较2021年第三季度的6%有显著加速 [8] - 2021年全年调整后EBITDA为6.47亿美元，增长17%，比指引上限高出27% [9] - 2021年第四季度净收入为9300万美元，全年为2.93亿美元；有效税率第四季度为30%，全年为28%，若不考虑国际税务重组的一次性增加，有效税率约为24% [65] - 2021年全年有机营收增长率为11%，连续10年实现两位数或更高的有机营收增长 [57] - 2021年第四季度和全年的合同续约率均为92%，较2020年第四季度提高200个基点；订阅五年以上客户在2021年第四季度的续约率为97%，较2020年第四季度提高200个基点 [69] - 2021年第四季度和全年年度合同的订阅收入占比均为77%，略低于2020年第四季度，但略高于2021年第三季度 [70] - 预计2022年营收在21.45 - 21.65亿美元之间，中点较2021年增加约2.1亿美元，隐含年增长率为11%；剔除遗留Homes.com产品的营收流失后，有机增长预计约为12% [71] - 预计2022年调整后EBITDA在5.65 - 6.05亿美元之间，中点利润率约为20% - 27%；第一季度预计在1.55 - 1.6亿美元之间，中点利润率为31%；第二和第三季度预计在低20%区间，第四季度预计提高到30% [80] 各条业务线数据和关键指标变化 CoStar业务 - 2021年全年营收7.23亿美元，增长9%，全年同比营收增长加速，第四季度同比增长13% [11] - 2021年第四季度净预订量较2020年第四季度增长3倍，与2021年第三季度的历史最高季度持平；2021年CRE销售团队生产力同比增长近40% [11] - 截至1月底，已将约5700个账户升级为全球CoStar全产品账户，原预计升级计划将在12 - 18个月内带来3000 - 4000万美元的增量收入，现预计不超过5000万美元 [12] - 2021年第四季度续约率为94%，远高于92.4%的历史平均水平 [13] - 预计2022年第一季度和全年营收增长均为15% [58] Apartments.com业务 - 2021年营收6.75亿美元，同比增长13%；第四季度营收增长6%，符合中个位数增长的指引 [17] - 2021年第四季度平均每月独立访客2500万，同比增长17%；2021年线索交付量增长46%，第四季度增长27% [17] - 预计2022年上半年营收增长率保持在中个位数，下半年恢复两位数增长，全年营收增长率约为8% - 9% [59] LoopNet业务 - 2021年全年营收2.08亿美元，增长15%；第四季度全球独立访客同比增长22%，LoopNet CRE网络流量是最接近竞争对手的10倍；第四季度标志性广告增长21% [20] - 预计2022年上半年营收增长率在10%左右，全年营收增长率在低两位数，波动范围在10% - 11% [20][60] Ten - X业务 - 2021年总商品价值销售额为22亿美元，同比增长47%，为2016年以来最佳；第四季度销售额为7.27亿美元，同比增长39%，为2015年第四季度以来最佳 [21] - 2021年全年营收5700万美元，同比增长7% [22] - 交易率从2019年的54%提高到2020年的66%和2021年的73% [22] 住宅业务 - 2021年是公司进入住宅物业领域的第一个完整年度，营收7500万美元；Homesnap营收按预估基础计算同比增长52%；第四季度注册用户同比增长12%至78.6万，Homesnap Pro Plus付费订阅用户同比增长29%至6.8万 [25] - 2021年第四季度住宅业务营收2100万美元，略高于指引，几乎全部来自Homesnap产品 [62] - 预计2022年住宅业务营收约7000万美元，同比增长约15%；持续的战略产品预计增长约25%，年底预计占住宅营收的95%以上 [63] 其他市场业务 - 2021年第四季度其他市场业务营收3500万美元，远高于3200 - 3300万美元的指引估计 [64] - 预计2022年Ten - X、土地和商业待售市场等业务将增长约20%，整个其他市场部门预计实现20%的营收增长 [64] 各个市场数据和关键指标变化 酒店市场 - 休闲需求推动美国酒店复苏，关键指标如客房销售、入住率、平均每日房价和每间可售房收入均达到或略高于疫情前水平；商务旅行仍受限制，交易 volume 创历史新高，显示投资者对酒店业复苏的长期乐观态度 [49] 零售市场 - 强劲的消费者支出支持零售环境复苏，实体店客流量反弹，尤其是露天购物中心；零售商响应消费增长，租赁 volume 恢复到疫情前水平；店铺开业数量超过关闭数量，净吸纳量达到2017年以来最高水平；租金增长2.8%，为十多年来最强劲的增速；但仍面临财政支持减弱、通胀上升、供应链中断、劳动力短缺和部分细分市场零售供应过剩等逆风因素 [50] 工业市场 - 受益于消费者支出激增和供应链网络增强的需求，电子商务和大型物流企业的扩张推动租赁 activity 创历史新高，较疫情前水平增长60%；尽管有创纪录的投机性供应正在建设中，但由于需求强劲，过度建设风险较小；空置率降至创纪录的4.2%，推动租金增长达到创纪录的8.6% [51] 办公市场 - 不确定性仍是该行业的主要特征，但在连续两个季度租赁 activity 改善和轻微正净吸纳后，全国办公市场开始企稳，可能处于复苏的早期阶段；大量转租空间仍拖累市场复苏，仍是租户市场；尽管入住率和租金有小幅增长，但较高的优惠环境影响了业主收入 [52] 多户住宅市场 - 预计2022年将趋于正常化，但仍处于历史强劲地位；2021年Apartments.com的搜索 activity 达到创纪录水平， pent - up 需求和向阳光地带市场的区域迁移推动空置率降至新低，多户住宅业主和管理者受益于创纪录的租金增长，开发商正在努力交付新产品以满足需求，尤其是在东南部地区 [54] 商业房地产投资市场 - 各领域投资均创历史新高，多户住宅和工业资产需求旺盛，零售和办公 volume 接近疫情前水平，几乎所有主要大都市地区的 volume 都有所上升，各类物业价格呈上升趋势，不良销售在整体 activity 中占比小，显示出商业房地产行业的健康状况 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资CoStar的长期增长机会，包括国际扩张，已开始在西班牙、法国和德国招聘经理和摄影师团队，以深化欧洲最大市场的行业数据 [16] - 住宅业务战略分为三个阶段：增长、货币化和规模化；目前重点是增长阶段，通过建设易于使用的技术、良好的SEO结构以及提供人们重视的功能和内容来增加流量，吸引买家和卖家；预计2022年底产品第一阶段准备就绪，2023年第一季度全面推出 [27][28][34] - 计划在2022年增加约2亿美元对住宅业务的投资，主要由现有业务的大量现金生成提供资金，预计2022年调整后EBITDA仍将超过6.05亿美元 [38] - 新的长期目标是到2027年实现50亿美元的营收和20亿美元的调整后EBITDA，隐含整体17%的复合年营收增长率；预计2027年住宅产品营收在7 - 10亿美元之间 [82] - 公司在住宅市场的竞争优势在于与行业合作而非中介化，提供原创内容和协作平台，以及在SEO、内容开发和与行业合作方面的优势 [105][106][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济复苏持续，但病毒、通胀和加息预期影响近期前景，供应限制和劳动力短缺普遍存在，推高成本和价格，消费者面临数十年来最高的通胀，影响情绪和潜在支出；但在通胀环境下，房地产可能是避风港 [48] - 公司对CoStar的增长势头感到满意，预计2022年营收增长将超过历史12% - 14%的增长范围，达到约15%；认为CoStar在全球有100亿美元的市场机会，目前渗透率不到10% [16] - 相信Apartments.com能够在2022年下半年恢复两位数的有机营收增长，估计美国多户住宅市场对公司来说有70亿美元的营收机会 [19] - 认为LoopNet处于有利地位，有望实现强劲增长，相信其在40 - 50亿美元的营收机会中处于行业领先地位 [20][21] - 认为Ten - X有40亿美元的营收机会，正在积极扩大销售团队 [23] - 认为住宅市场对公司来说是一个巨大的机会，预计住宅营收有一天将超过商业地产部门的营收，估计美国住宅市场机会为720亿美元，全球机会为2100亿美元；有信心在未来五到七年将住宅营收增长到10亿美元 [36][37] 其他重要信息 - 公司计划在弗吉尼亚州里士满的詹姆斯河附近建造一座75万平方英尺的两栋办公楼企业园区，预计2024年完工 [39] - 公司2021年房地产行业的人员流失率为36.6%，略高于行业平均的32.8%，但员工疫苗接种率达到99%，员工已安全返回办公室工作，目前人员流失率已恢复正常并低于行业平均水平 [41] - 公司发布了首份可持续发展报告，致力于支持ESG原则，在公司内部，多年来一直是可持续发展的领导者，将近200辆研究车辆从汽油车转换为混合动力车，最终转换为电动车，选择LEED认证或ENERGY STAR评级的建筑作为大部分办公室，并在公司显著增长的情况下降低了数据中心的年度总能耗；在公司外部，帮助数百万消费者和房地产专业人士实现可持续发展目标，率先广泛公布建筑能源评级，为所有订阅者提供绿色评级建筑的数据，资助《可持续房地产杂志》，并撰写了分析可持续建筑和租赁的经济文章 [43][44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年对住宅业务的投资中，销售和营销、研发的占比分别是多少，以及随着向2027年目标迈进，这种比例将如何变化？ - 2022年投资的大部分用于内容收集，以创造有利于SEO的环境和增加网站流量；较小部分在年底用于新网站的营销；还有很大一部分用于软件开发和研发 [88] - 内容部分占增量投资的一半以上，其余部分中约60%用于营销，主要在年底产品广泛推出前；其余用于技术开发和软件部分；预计2023年将更多转向营销和产品推出 [89][90] 问题2: 对于多户住宅业务下半年增长加速的可见性如何？ - 第四季度业务从第三季度的低谷回升，第三季度的低订阅量会影响2022年第一和第二季度；进入2022年上半年的租赁旺季，自然增长数字将在下半年提升 [93] - 目前团队实施新标价和提价的成功推动了第四季度的增长，预计2022年将看到升级和业务量增加，若这种趋势持续，下半年增长率将提升，但仍需谨慎观察前两个季度的情况 [94] 问题3: 对住宅业务3 - 3.2亿美元的投资大幅增加，主要投资的内容是什么，目前住宅业务中尚未拥有哪些内容值得进行如此大规模的投资？ - 增量投资2亿美元用于收集与房屋周边环境相关的内容，如社区、公园、学校、公寓等，这些内容是高效的SEO驱动因素，能提供良好的购物体验，且已得到市场的积极反馈 [96] - 这种投资不仅有利于住宅业务，也有利于Apartments.com和LoopNet等业务；早期的内容创建是一次性的数据和媒体收集，预计明年投资水平将下降，更多转向平台的营销和销售 [97][99] 问题4: 从并购角度看，特别是在住宅领域，未来是否有机会加速公司在住宅市场的扩张？ - 公司有相关计划正在进行中，有机会进行扩张和加速发展，但在交易确定前无法透露具体信息；公司更关注能提供有价值内容、有助于打造高流量网站的战略机会，而非单纯购买营收 [102] 问题5: 请简要阐述在大幅增加住宅投资的背景下，公司的战略是什么，竞争对手是谁，如何实现货币化，以及如何取代竞争对手？ - 战略核心是满足市场对协作的需求，构建平台让代理商和买家能够共享内容；与行业合作而非中介化，这是在公寓和LoopNet等业务中被证明成功的模式 [105][106] - 在SEO和内容方面，提供消费者关心但当前门户网站缺乏的原创内容，如学校和社区信息；利用公司在SEO、内容开发和与行业合作方面的优势 [107][109] - 货币化方式与Apartments.com、LoopNet等业务类似，包括为增强曝光和生成更多线索付费，以及以支持行业的方式营销代理服务；公司有与竞争对手有效竞争的历史记录 [111][112] 问题6: 住宅业务是否有明显的季节性，考虑到Homes.com的营收流失、住宅房地产行业的季节性以及核心业务的强劲有机增长？ - 住宅业务的季节性与公寓业务类似，年初业务水平适中，春季和夏季回升，第四季度是最弱的，新业务参与度最低；投资重点也将遵循这一模式，在天气较好的月份进行营销和内容收集 [115][117] 问题7: 请详细说明多户住宅业务今年增长指引的驱动因素，包括定价增长与新社区数量增长的组合，以及不同细分市场（100套以上单元的中端市场和独立房东长尾市场）的营收组合情况？ - 年初营收增长主要来自标价和定价举措，销售团队执行良好，客户未大量流失，部分满租建筑可能会轮换，但整体客户仍留在平台上 [121] - 预计上半年增长主要来自定价，随着春季和夏季业务量增加，下半年将看到更多升级、更少降级和更多业务量，从而实现两位数增长 [122] - 公司仍专注于提高机构、中端市场和独立业主的渗透率，计划扩大销售团队；随着流量和线索增加，为客户提供了更多价值，价格每线索自然下降，可能会从其他营销渠道获得更多份额 [123][125] 问题8: 销售团队的建设似乎比预期慢，对增长产生了影响，特别是LoopNet业务；在2022年及未来几年，公司在招聘和留住销售资源方面需要做些什么改进？ - 公司正在从现有销售团队中寻找有意愿转型为招聘人员的人；培训和入职计划的成功率在提高，销售团队规模在扩大 [128] - LoopNet业务正处于建立独立销售团队的阶段，与Apartments.com的发展轨迹类似；目前独立销售团队的销售人员业绩优于疫情期间，有成功案例；公司正在加强领导团队建设，预计还需要两到三年时间建立一个数百人的强大销售团队 [129][131] 问题9: 公司在大规模住宅再投资周期中，股票处于52周低点，但核心业务表现良好；公司拥有近40亿美元现金，目前对股票回购的看法如何，如果股票进一步偏离价值，看法会有何变化？ - 公司仍专注于收购战略，2020年年中筹集的资金预计需要约五年时间用于平台上的交易；如果当前情况持续一到两年，可能会重新考虑，但目前仍坚持