财务数据和关键指标变化 - 第四季度租金收入为4770万美元，较第三季度的4700万美元增加65.7万美元，主要因收到约130万美元与前租户相关现金、CPI上调带来租金增加18.2万美元、现金会计租户现金收款减少42.7万美元、将一租户转为现金会计核算冲销直线租金应收款44万美元 [7][17] - 本季度正常化FFO较上年同期下降0.8%至3700万美元，正常化FAD下降1.9%至3900万美元；摊薄后正常化FFO降至每股0.38美元，正常化FAD降至每股0.40美元 [16] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，低于4 - 5倍的既定范围；净债务与企业价值比率为28%；固定费用覆盖率为6.5倍 [8] - 利息收入因第三季度完成的业务增长86万美元，利息支出因利率上升增加130万美元，部分被循环信贷额度下借款减少抵消 [73] - 第四季度额外计提减值540万美元，G&A费用较第三季度减少34.6万美元，主要因薪酬费用减少61.8万美元，部分被其他公司相关项目抵消 [86] - 第四季度现金收款为合同租金的95.5%，含75万美元保证金；若不含保证金，现金收款为合同现金租金的94%；1月现金收款为合同租金的94.5% [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - 出售13处房产，售价6880万美元，这些房产2022年基本未支付租金；保留14处房产，2022年收取约520万美元租金，占合同租金860万美元的一部分；预计2023年其中8处房产产生约350万美元现金租金 [5][13] - 原32处资产中，剩余5处较小的老年住房设施待售，其中2处已签订出售合同，1处有意向书，2处正在积极营销；仅1处去年支付租金，共计37.7万美元 [13] - 中西部一家占租金2.8%的运营商自11月以来未支付租金，2022年因部分付款已用完120万美元保证金，1月和2月暂无租金支付 [68] - 前十大租户代表89%的合同租金，物业层面EBITDAR租赁覆盖率为2.01倍（不包括HHS资金） [82] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房、熟练护理和行为健康交易增多，许多待售设施为陷入困境的老年住房资产，业主面临高息可变利率贷款而需出售 [6] - 熟练护理业务交易持续增加，主要是对卖方非战略性或处于运营困境的少量资产交易；随着公共卫生紧急状态结束，这一趋势可能加速 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借强大资产负债表和资金渠道，专注于有有利医疗补助费率、劳动力充足的州，以及有现有运营商资源或正建立新合作关系的地区进行收购 [70] - 收购管道规模在1 - 1.25亿美元之间，主要包括熟练护理资产，也有部分老年住房资产，涵盖标准的一到两处设施收购机会及中小型投资组合 [71] - 公司与运营商采用并行承保方法，共同应对当前环境下劳动力、入住率等假设难题 [85] - 价格发现仍在进行，有迹象显示部分卖家开始调整预期，公司将保持谨慎，等待卖家预期进一步调整 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储应对通胀的措施影响信贷市场，虽公司杠杆率领先，但利率上升仍影响收益和FFO每股增长率；不过，即使资本成本上升，公司仍可进行增值投资 [58][59] - 信贷市场收紧对公司有利，卖家更看重交易确定性；若经济衰退，运营商的人员配置问题可能得到缓解 [59] - 公司预计下个季度能提供更明确的租金起租时间信息，并有望发布年度指引 [9][87] - 公司将与中西部运营商合作寻找解决方案，但目前讨论初期，无法确定结果；该运营商所在的爱荷华州对疗养院提供商支持不足，不过7月将有医疗补助费率上调 [60][89] 其他重要信息 - 公司第四季度通过ATM发行240万股，获得4810万美元毛收入，并将循环信贷额度延长四年；目前流动性强劲，现金约2000万美元，循环信贷额度可用4.65亿美元 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何不发布今年的官方指引 - 公司表示因保留设施租金起租时间和中西部运营商情况存在不确定性，预计下个季度有更多明确信息后发布指引 [9][87] 问题: 租金减免的原因及幅度确定方式 - 未在记录中明确提及相关回答内容 问题: 中西部运营商是否仍采用权责发生制会计，是否有望收回未支付租金，是否可能按当前租金续约 - 该运营商采用现金会计；公司与他们的对话刚开始，难以判断今年情况，但对方表示致力于投资组合和业务转型 [21] 问题: 此前提及的中西部运营商约500 - 550万美元合同租金中，与市场租金的差距是否仍在数百万美元，如何考虑租金减免或出售社区 - 公司认为这些建筑价值观点近几个季度未变，其业绩基本持平且EBITDAR为负；目前处于讨论阶段，暂不适合公开谈论相关内容 [22] 问题: 保留的8个租户资产虽支付了2022年所有合同租金，但最初被列入投资组合优化名单，原因是什么 - 去年宣布计划时，公司是因部分运营商经营困难，对投资组合进行评估，这些设施因此被列入名单 [26] 问题: 第四季度使用ATM筹集股权资金，在低溢价和隐含资本化率情况下，如何考虑在无公开确定投资机会时筹集资金，是否会继续这种趋势以创造未来外部增长能力 - 公司看到未来几个月有可执行的项目管道，且有能力偿还部分债务，因此本季度启动ATM；关于是否继续该趋势未明确回复 [11] 问题: 预计的350万美元租金是否已开始支付，支付时间安排如何 - 公司无法明确具体时间，预计今年能收到部分82.5万美元的租金；所有重建和重新租赁过渡完成后，房产将按全年1租金5.7%计算，随后第二年升至6.7%，下个季度会有更明确时间信息 [101][103] 问题: 2.8%租户第四季度支付了多少租金，是否支付了全部合同租金 - 该运营商第四季度部分支付租金，最后一次付款在11月；第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，但仍有不足 [30][123] 问题: 计划保留的14处房产将由多少不同运营商运营，是新运营商还是原运营商 - 14处房产中有新运营商入驻，包括两处转为行为健康的房产将由新运营商运营；8处保留房产仍由原两个运营商运营 [31] 问题: 收购管道情况，资本化率的变化和趋势 - 公司认为租赁收益率有所上升，熟练护理资产尝试在10%或高9%的水平投入资金，老年住房资产在中低9%水平，正努力寻找合适机会 [44] 问题: 如何看待2023年将部分浮动利率债务转为固定利率债务 - 预计全年浮动利率债务占总债务比例将增加，公司将使用循环信贷额度匹配资金进行交易，也可能使用ATM为投资提供资金 [45] 问题: 2.8%租户第四季度租金总额是多少，其中75万美元来自保证金 - 未在记录中明确提及相关回答内容 问题: 保留设施中四处房产的租金起租时间是2023年还是2024年，未来是按现金还是GAAP基础核算，对FFO有何影响 - 预计今年能收到部分82.5万美元租金，但无法明确具体时间；所有过渡完成后，房产将按全年1租金5.7%计算，随后第二年升至6.7%，下个季度会有更明确时间信息；关于核算基础和FFO影响未明确回复 [101][103] 问题: 这对覆盖率或平均EBITDAR在2023年下半年至2024年有何潜在影响 - 总体而言可能对租赁覆盖率有负面影响，因为理论上部分业务的熟练护理组合可能下降，若入住率持平，利润率将受影响；但如果入住率持续回升，可能会抵消这种影响，目前较难判断 [98] 问题: 官方宣布公共卫生紧急状态结束，对平均SNF提供商的EBITDAR平均负面影响百分比是多少，是否重大 - 这难以回答，因不同州情况不同；部分州对已达到历史熟练护理组合水平的运营商影响不大，这些州已提高医疗补助费率；而其他州可能有影响 [108][109] 问题: 2.8%租户支付的租金是否反映第四季度全部合同租金 - 该运营商处于持续逾期付款状态，第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，但仍有不足 [115][123] 问题: 保留房产中老年人住房和熟练护理的比例，以及两处行为健康房产情况 - 14处房产均为老年住房，两处行为健康房产由老年住房转换而来 [29] 问题: 2.8%租户第四季度实际支付租金情况 - 第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，仍有不足；2022年合同租金为5.1%，降至3.48% [122][123] 问题: 对2.8%租户的最终计划是等待其恢复支付租金还是出售相关资产 - 目前讨论刚开始，暂无法评论 [124] 问题: 未来交易的初始租金设定和基本面恢复时的上行参与情况如何考虑 - 公司与即将入驻的运营商密切合作，根据历史数据和当地情况，共同确定劳动力和入住率等假设，以制定稳定的租金结构；若需要租金调整，公司持开放态度并考虑其他创新方式帮助运营商稳定运营 [49][50]