财务数据和关键指标变化 - 本季度，正常化FFO同比增长5.2%，达到3590万美元；正常化FAD同比增长4.8%，达到3790万美元 [21] - 摊薄后，正常化FFO同比增长2.8%，至每股0.37美元；正常化FAD同比增长2.6%，至每股0.39美元 [21] - 本季度租金收入为4600万美元，较2021年第四季度的4910万美元减少310万美元 [21] - 本季度现金收款率为合同现金租金的94.8%，包含150万美元保证金的使用；若不包含保证金使用，现金收款率为91.8%；4月现金收款率为合同现金租金的93.2%，无保证金使用；预计5月收款情况与4月相似 [23] - 公司流动性极强，现金约2500万美元，循环信贷额度下可用资金4.95亿美元；杠杆率也很强，净债务与正常化EBITDA比率为3.9倍，净债务与企业价值比率为27%，固定费用覆盖率为8.3倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度约95%的租金已收取，4月收取93%，5月收款情况与4月基本一致 [9] - 熟练护理业务入住率从第四季度到第一季度保持稳定，目前为71.4%，而疫情前入住率为78%，2021年1月最低为67% [9] - 老年住房业务入住率上升100个基点，目前为77%，疫情前入住率为84%，去年11月最低为75% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房资产持续涌入市场，机会范围广泛，从不稳定、非战略性资产到不符合三重净租赁结构的A类资产都有 [15] - 熟练护理业务方面，在公司有优势的地理区域，有更多稳定和非现金流收入的交易进入市场，但总体定价仍然过高 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售、重新租赁或重新利用32处受疫情影响的物业，其中已与Landmark Recovery签订租赁协议，将3处辅助生活物业改造为物质成瘾康复中心；另外27处资产处于销售初期；剩余2处尚未正式推向市场 [7][8] - 公司认为行为健康资产类别不仅为处理自身表现不佳的资产提供新途径，还带来高需求、供应不足的投资增长机会 [10] - 公司与熟练护理领域领先的过渡到HUD贷款机构合作，参与已知和希望建立新关系的运营商的增长 [11] - 公司进行了关键人事变动，聘请Scott Grossman为资产管理副总裁，释放关键人才专注于建立运营商和投资渠道，重点寻找非公开市场交易 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场紧张继续对入住率恢复和利润率造成压力，但运营商表示最困难时期已过去 [9] - 公司对行为健康资产类别增长潜力感到兴奋，虽处于发展运营商关系的早期阶段，但前景乐观 [10] - 公司谨慎乐观地认为，未来几个季度将获得更多类似第一季度的一次性交易，目前投资渠道规模在1.5亿至1.75亿美元之间 [18] 其他重要信息 - 公司在本季度记录了5970万美元的减值费用，原因是决定出售27处资产 [22] - 公司产生了120万美元与待售物业相关的未报销物业费用 [22] - 公司记录了380万美元的贷款损失准备金，其中包括460万美元的新准备金，部分被75万美元对已不在投资组合中的租户的先前预留贷款回收所抵消 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 27处待售资产的收益美元范围以及计算处置资本化率时所依据的租金或NOI是多少 - 公司表示目前仍处于早期阶段，在收到投标之前，不想过多透露收益范围 [26] 问题: 减值后新的账面价值是多少 - 公司表示该信息在10 - Q报告的附注3中可以找到 [27] 问题: 从第一季度到第二季度，除150万美元保证金使用消失外，还有哪些影响第二季度建模的变动因素 - 公司表示就租金而言，已提供4月和5月合同现金租金情况；关于下季度可加回的一次性成本，目前想不到其他项目，除非因出售资产产生物业类型费用 [28] 问题: 覆盖率是否已触底，是否会有新的关注租户出现 - 公司认为不会有新的租户加入关注名单，目前正在处理已出现问题的租户，但剩余运营商仍可能需要政府支持，政府支持取消后可能面临困难 [29] 问题: 32处重新定位资产中熟练护理设施和老年住房的比例 - 公司表示绝大多数是老年住房，有一组熟练护理设施待售，其余均为老年住房 [32] 问题: 是否有州暴露阈值限制公司在某些州的潜在机会，以应对州运营的医疗补助变化风险 - 公司表示不担心与加利福尼亚州和得克萨斯州的优秀运营商一起发展，只要根据当前现实进行承保即可；得克萨斯州在某些方面的举措有助于优质运营商，而加利福尼亚州市场上可获取的项目较少 [33][34] 问题: 佛罗里达州熟练护理业务的吸引力是否在公司关注范围内 - 公司表示一直在关注全国机会，但目前在佛罗里达州没有重要的运营合作伙伴，不过佛罗里达州绝对在关注范围内 [35] 问题: 过渡到HUD贷款计划的详情，以及运营商获得HUD债务融资后如何减少未来稀释 - 公司表示不会大幅增加该贷款计划的风险敞口，会尽力匹配资金流入和流出；该计划主要用于拓展现有租户关系或在未来发展售后回租关系；此外，给予该计划更多关注已带来一些超出2 - 3年展望的有趣机会 [36][38] 问题: 3处转换为住宅成瘾康复中心的物业，在成瘾康复业务成熟后，EBITDAR租金覆盖率和稳定入住率的预期是多少 - 公司表示仍需完成一些监管程序，租金将在重建工作完成后开始收取，预计每个设施重建成本约数百万美元；稳定租赁覆盖率将超过3倍，入住率应在90%以上，根据Landmark的过往记录，通常6个月内可达到该水平；预计若监管程序完成，开发工作将于今年夏天开始，租金将在12 - 18个月后开始收取 [41][42] 问题: 老年住房和熟练护理设施转换为成瘾康复中心哪个更容易 - 公司表示两种物业类型都适合转换，此次选择的是辅助生活物业，也曾考虑过熟练护理设施，但因某些原因未能与Landmark达成转换协议 [44] 问题: 当前投资市场的估值情况，利率上升是否影响估值，以及未来几个季度估值趋势 - 公司表示目前尚未看到利率上升对估值产生影响，但HUD贷款利率升至4%以上，预计未来几个季度会影响定价；市场在第一季度处于狂热状态，第二季度随着更多交易进入市场开始放缓，可能是供需关系的影响 [46] 问题: 过去几个季度估值高是因为产品供应不足和买家众多，现在是否仍然如此，更多产品进入市场是否会使估值正常化 - 公司认为随着更多熟练护理资产进入市场，定价将趋于正常化；虽然优质资产仍会被高价竞拍，但一些小市场和二级市场的定价有望下降，目前已开始出现这种趋势 [47][48] 问题: 上述情况是否适用于老年住房和熟练护理设施资产 - 公司表示更关注熟练护理业务的定价，因为其占当前投资组合的80% - 85%；对于老年住房业务，由于合作运营商所在市场有限，不太了解其定价情况 [49] 问题: 32处资产重新定位计划中，另外2处资产的处理方案是否确定 - 公司表示仍在评估，这2处资产目前正常支付租金，租户希望继续租赁，关键在于能否获得有吸引力的价格，目前分析尚未完成，尚未做出决定 [50] 问题: 是否有Pennant资产转移到Ensign，以及1.5亿至1.75亿美元投资渠道的资产组合和预期收益率 - 公司表示有3处Pennant资产转移到了Ensign；投资渠道主要是熟练护理资产，预期收益率在中高8% [52] 问题: 行为健康领域的竞争格局如何 - 公司认为该领域非常分散且不成熟，在机构管理和信用方面与30 - 40年前的熟练护理业务类似，寻找优秀运营商存在挑战，因此公司分配更多人才到投资部门以寻找最佳运营商 [54] 问题: 3处重新定位物业的全成本基础收益率，以及租金收取预期，未收租金是否与32处待重新定位资产有关 - 公司预计综合3处物业，在考虑所有投资后收益率将达到8%以上，但需考虑资产减值因素；目前难以准确说明未收租金的回收情况，因为涉及与租户的谈判、处理时间、收益以及租户合作等诸多变动因素 [55][56] 问题: 从5 - 10年来看，行为健康行业将如何发展，如何变得更具机构化，政府在此过程中扮演什么角色，行业增长前景如何 - 公司认为机构资本正在进入该领域，资金支持将吸引更成熟的运营商进入；该行业历史较短，2008年奥巴马总统的相关政策创造了市场；虽然难以预测其成熟所需时间，但预计5 - 10年后仍会存在从个体经营者到机构化的多种经营形式 [59][60]