财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO同比增长5.5%，达到3410万美元，即每股0.36美元；正常化FAD同比增长7.4%，达到3610万美元，即每股0.38美元 [31] - 第一季度股息提高6%，本季度派息率FFO为74%，FAD为70% [31] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为22.1%，固定费用覆盖率为7.9倍 [32] - 提高2021年指导区间，正常化FFO每股为1.46 - 1.48美元，正常化FAD每股为1.55 - 1.57美元 [33] - 预计全年总租金收入约1.84亿美元，含不到6万美元直线租金；利息收入约200万美元；利息支出约2430万美元；G&A为1900 - 2090万美元 [34][35][36] - 年初至今以平均每股23.66美元出售约74万股，净收益约1730万美元；6亿美元循环信贷余额为1700万美元，现金约2400万美元 [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度熟练护理业务入住率在1月触底后，季度末有220个床位的适度恢复；熟练护理组合比例较疫情前规范高440个基点 [15][16] - 老年住房业务入住率在去年底和今年初受疫情冲击最大，目前似乎已触底并保持稳定 [17] - 剔除CARES法案资金后，整体投资组合覆盖率稳定，微升4个基点至2.12倍 [21] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借低杠杆、良好的运营商关系、充足的流动性和优秀团队，继续追求增长，将优秀运营商与有意义的机会配对，以改善行业 [14] - 2021年已投资1.517亿美元，交易流量近期有所增加，预计未来几个季度将继续增加，投资机会倾向于老年住房领域，也期待更多熟练护理机会 [23][26][27] - 目前投资管道已恢复到1.25 - 1.5亿美元的历史范围，主要是单资产和双资产交易，也在研究一些大型投资组合 [28] - 熟练护理资产收购竞争激烈，有很多资本等待进入市场，公司会坚持自身的投资标准和策略 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户在疫情中表现稳定，目前已收取第一季度和4月100%的合同租金，5月预计也能全额收取 [11] - 政府支持对行业至关重要，希望政府延长三天合格住院豁免期并提供更多救济资金 [13] - 预计入住率将恢复到疫情前水平，但时间不确定，且各地区和运营商的恢复速度将不同步 [18][19] 其他重要信息 - 仍有240亿美元未分配的CARES法案资金，新政府过渡减缓了资金处理进度，但目前已有进展；85亿美元已分配给农村供应商，约154个设施符合条件 [22] - CPI租金调整在年度续约日进行，部分租约有上限和零下限，因目前CPI涨幅超过2%，指导从1.25%提高到2% [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 熟练护理入住率恢复的波动性及家庭健康是否影响入住率 - 目前处于入住率触底后的早期阶段，不同设施和市场恢复情况不同，预计下季度能提供更多信息 [40][41] - 运营商未将入住率问题归因于家庭健康，主要受当地市场和医院受疫情影响程度的影响 [43] 问题2: 如何对交易进行承保以及小型运营商退出业务带来的投资机会 - 承保时需了解疫情前的利润率和入住率、2020年的费用情况，与运营商沟通确定哪些费用不会下降；不假设入住率能立即恢复到疫情前水平，会考虑不同入住率下的覆盖率 [46][47] - 预计会有更多小型运营商退出业务，大型运营商也可能剥离非战略资产，但收购熟练护理资产竞争激烈，公司将有一定机会 [49] 问题3: 大型交易的情况 - 公司在熟练护理和老年住房领域都看到了大型交易机会，但目前不便评论，需等待进一步发展 [51][52] 问题4: 相关人群的手术积压情况、转诊模式以及熟练组合的未来趋势 - 公司缺乏医院的实时信息，但从运营商和医院财报电话会议中了解到有一些乐观情绪，认为有被压抑的需求正在回归；入住率完全恢复可能需要等到与COVID相关的限制完全解除 [54][55] - 预计熟练组合比例将随着COVID病例减少而下降至疫情前水平，但下降速度不确定，公司会密切关注其与入住率恢复的匹配情况 [57][58] 问题5: 是否接近住院时长减少的下限 - 住院时长在过去几个月保持相对稳定，目前未看到相关压力 [59] 问题6: 目前对熟练和辅助生活交易的风险偏好以及承保情况 - 公司通常以9% - 9.25%的收益率为起点进行交易，愿意为覆盖率放弃一些收益率；一些私人投资者能够接受更低的收益率，公司会错过一些此类交易 [62] - 公司会确保交易结构对房东和运营商都合适，注重交易的整体合理性 [63] 问题7: 仅依靠债务市场为增长提供资金的意愿 - 利率仍然很低，债务融资是有吸引力的资金来源，但投资规模将决定融资方式；公司会利用ATM计划发行股票来匹配单资产和双资产交易的资金需求，并可能使用部分循环信贷 [64] 问题8: 观察名单的变化以及对特定运营商的看法 - 疫情前在观察名单上的运营商仍然在名单上，政府资金帮助他们维持运营；Premier和Noble运营商在疫情中表现良好，入住率相对稳定并开始回升 [67][68] 问题9: 农村资金分配的影响以及对CMS关于PDPM评论的看法 - 公司与顾问合作跟踪提供商救济资金情况，很多设施符合农村资金资格，但具体资金细节和使用方式尚不清楚，预计资金将有助于运营商恢复入住率 [69][70] - CMS关于PDPM的重新校准有实施的可能性，但目前有很多关于计算方法的评论，最可能的实施方式是分阶段进行；公司认为运营商能够应对，特别是风险最高的运营商也有较高的覆盖率 [71][72] 问题10: 投资管道中业务类型的情况以及PDPM对承保的影响 - 市场上的交易流量更多来自老年住房领域，但公司的投资管道和关注重点更侧重于熟练护理业务 [76] - 承保时会考虑Medicare费率，排除相关豁免因素，根据具体资产和运营商情况进行调整；同时会考虑Medicaid费率变化等因素，与运营商密切合作确定合理的费率假设 [77][82] 问题11: 关于ATM和杠杆率的短期和中期目标 - 公司希望杠杆率保持在4倍以下，目前的操作表明即使进行大规模投资也能控制在合理范围内，投资者对此表示满意 [85][86][87] 问题12: CPI租金调整的设置以及是否有来自潜在租户的阻力 - CPI租金调整在年度续约日进行，部分租约有上限和零下限，由于目前CPI涨幅超过2%，指导从1.25%提高到2% [89] - 大多数运营商喜欢CPI调整方式，认为它能更好地跟踪整体费用和劳动力成本，只要有上限限制，他们通常不会有太大阻力 [90][91]