财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.73美元（不包括TIER交易成本），较去年增长9% [46] - 第四季度一般和行政费用为1100万美元，全年为3700万美元，高于全年3300万美元的指引 [47] - 第四季度同店物业NOI同比增长6%，全年现金NOI较2018年增长4.8%，预计2020年增长5% [53][54] - 第四季度净债务与EBITDA比率为4.55倍，高于上一季度 [55] - 2020年FFO指引为每股2.72 - 2.86美元，高于此前的2.71 - 2.85美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成56.2万平方英尺的租赁，全年租赁活动超过300万平方英尺，为公司历史最高 [24] - 第四季度第二代净租金按GAAP计算增长25.5%，按现金计算增长12.6% [25] - 总办公组合季度末出租率为93.6%，加权平均入住率为90.1%；同店物业组合出租率和加权平均入住率分别为94.6%和91.1%，均较上一季度提高1% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场的办公室就业增长超过全国平均水平100个基点 [12] - 奥斯汀、夏洛特、坦帕、亚特兰大、凤凰城是全国租金增长最强劲的市场之一 [12] - 各核心市场第四季度和全年A类净吸纳量均为正，夏洛特和凤凰城全年吸纳量创纪录或接近纪录 [27] - 各核心市场的入住率、租金增长和就业增长均超过全国平均水平 [27][28] - 预计2020年奥斯汀的就业增长率将是美国所有市场中最高的 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过与TIER REIT合并，公司拥有了亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、坦帕和凤凰城等优质子市场的一流办公物业组合 [8] - 公司计划利用市场、资产组合和资产负债表的优势，推动有机和外部增长，2020年同店物业NOI预计增长5% [15] - 目前开发管道总计5.65亿美元，包括150万平方英尺的办公空间，已预租80%；土地储备可支持340万平方英尺的新办公开发 [17] - 公司将继续在其他市场寻找增长机会，如在凤凰城坦佩子市场启动100 Mill项目，在坦帕企业中心和达拉斯有优质地块 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年经济保持强劲，企业继续增加就业岗位，办公室基本面保持健康，需求稳定，新供应适度增加，公司有望受益于这些趋势为股东创造价值 [10] - 公司对填补即将出现的空置空间充满信心，开发管道将带来稳定的NOI，抵消客户迁出的影响 [63][64] - 公司认为从东北部向东南部的迁移趋势将加速，有利于公司资产组合，企业倾向于选择优质空间 [76][80] 其他重要信息 - 公司已行使购买赫斯特大厦的选择权，总价4.555亿美元，预计3月31日完成交易 [18] - 新泽西的Woodcrest资产已签订合同，预计本月完成交易 [18] - 夏洛特Gateway Village的合作伙伴触发购买选择权，以5220万美元收购公司50%的权益，预计3月31日完成交易，该项目预计为公司带来约8000万美元的利润 [19][20] - 从今年授予的单位开始，基于绩效的RSU将以股票结算，将减少对G&A的季度影响 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于BofA Plaza和Peachtree大楼的租赁前景以及对明年盈利增长的影响 - 公司对填补这些空间的前景非常乐观，这些物业位于优质子市场，靠近公共交通，受益于人口迁移趋势。开发管道将带来超过7000万美元的稳定NOI，抵消客户迁出的影响 [61][63][64] 问题2: 是否已经开始营销BofA Plaza的空置空间 - 公司已经开始营销，市场早已知晓此次迁出，目前已经收到大型用户和普通潜在客户的咨询 [67][68] 问题3: 总需求管道与待租赁空间的规模比较 - 难以量化，但夏洛特和上城区过去的活动表明，市场需求强劲，公司对未来获得类似机会充满信心 [69][70] 问题4: 如何看待亚特兰大、奥斯汀和夏洛特市场的组合以及地理多元化 - 公司有意在阳光地带最佳市场建立地理多元化，目前这三个市场表现良好，未来将继续在其他市场寻找增长机会 [71][72][73] 问题5: 是否需要出售这些市场的资产以降低占比 - 公司认为不需要 [75] 问题6: 市场的搬迁趋势有何意外之处，客户对子市场偏好、空间类型、价格敏感度等方面有何不同 - 趋势在加速，企业搬迁的原因包括较低的经营成本、税收和监管，以及阳光地带优质子市场的城市化和充满活力的社区。企业倾向于选择优质空间，注重招聘和留住人才 [76][80] 问题7: Domain 9项目启动的关键因素，是否需要预租 - 公司按项目决定是否进行投机性开发或预租。团队对Domain 9项目进行了优化，对市场需求有信心，希望不久后能有好消息 [81][83] 问题8: 夏洛特土地收购的最新情况，以及寻找土地的子市场偏好 - 公司认为拥有有吸引力的土地储备很重要，夏洛特团队正在积极寻找土地，将继续关注现有投资的城市和配套完善的子市场，也会考虑新兴子市场 [86][87][88] 问题9: 本季度租赁成本占租金百分比增加的原因，以及市场上TIs或免租期的变化 - 第四季度该比例上升，主要是由于建筑成本压力、部分首次租赁和特殊情况。公司认为这不是趋势，长期来看可以通过调整免租期或提高租金来平衡净有效租金 [90][91][92] 问题10: 100 Mill项目的预租是否包含在数据中 - 不包含在第四季度数据中，预租是在2020年第一季度完成的 [93][94] 问题11: 大型银行何时选择购买资产，何时选择租赁资产 - 最大的银行希望拥有其总部，其他业务单元的选择取决于具体需求和灵活性要求。Gateway Village的收购是因为其对租户具有关键任务性质，且从安全角度考虑需要控制空间 [95][96] 问题12: Gateway Village以约14%的资本化率出售是否合理 - 该交易是高度结构化的，购买价格与资本化率、评估或市场价值无关，仅与为公司投资资本提供17%的内部收益率有关 [98] 问题13: 100 Mill项目每平方英尺成本超过500美元的原因 - 主要是由于当地劳动力市场较小且紧张，以及项目需要建设地下停车场以满足高度限制要求。尽管成本较高，但客户对租金满意，项目回报率与其他开发项目相似 [100][101] 问题14: 如何平衡出售非核心资产的稀释效应与开发项目和客户迁出的关系 - 目前公司资产负债表状况良好，无需出售额外资产来为当前开发管道或收购提供资金。未来如有新的投资机会，可以考虑出售非核心资产，但目前这些资产仍有提升价值的空间 [106][107][108] 问题15: 100 Mill项目的合资结构及原因 - 项目采用90/10的合资结构，与Hines合作是因为Hines有优秀的团队和当地开发建设经验，而公司在当地没有开发建设人员 [109][110] 问题16: 北点土地为何成为非核心资产 - 该土地是长期持有的郊区物业，新业主可能会用于非办公用途，对公司核心业务来说继续持有没有意义 [111] 问题17: NASCAR项目的潜在费用情况 - 距离到期还有一年多，公司已经与他们进行了讨论，但目前还处于早期阶段。该建筑是NASCAR总部，公司对情况的发展持乐观态度 [112][113]