财务数据和关键指标变化 - 2022年全年费用收入72亿美元，同比增长8%；调整后EBITDA为8.99亿美元，同比增长4% [6][28] - 2022年调整后EBITDA利润率为12.4%，较2021年下降46个基点；调整后每股收益为2美元，较上一年下降2% [54] - 第四季度费用收入19亿美元，同比下降14%；调整后EBITDA为2.2亿美元，较创纪录的上一年同期下降35%；调整后每股收益为0.46美元，较上一年下降51% [30][55] - 2022年底公司流动性为17亿美元，包括6.45亿美元现金和11亿美元循环信贷额度；第四季度末净杠杆率为2.9倍 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 全年数据 - PM/FM收入增长12%，主要受项目和设施管理活动推动 [29] - 租赁费用收入增长15%，得益于办公部门全年的稳定复苏和工业部门的持续良好表现 [29] - 资本市场收入较创纪录的2021年下降10% [29] 第四季度数据 - PM/FM业务整体表现强劲，项目和设施管理业务增长显著，整体增长8% [31] - 资本市场费用收入下降52%，所有细分领域均较2021年第四季度下降 [31] - 租赁收入下降10% [31] - 估值及其他业务下降10%，主要由于估值业务活动减少 [32] 各个市场数据和关键指标变化 EMEA市场 - 费用收入下降11%，其中PM/FM增长6%，租赁下降11%，资本市场下降41% [33] - 调整后EBITDA为2900万美元，较上一年下降2600万美元，主要受经纪业务活动减少影响 [33] 亚太市场 - 费用收入增长2%，受PM/FM服务线增长19%推动，但租赁和资本市场分别下降16%和38%，中国市场受疫情相关限制影响最为明显 [34] - 调整后EBITDA为2700万美元，较上一年下降4100万美元，主要受中国市场下滑影响 [34] 美洲市场 - 费用收入同比下降18%，PM/FM增长6%，但被租赁业务9%的下降和资本市场54%的下降所抵消 [56] - 调整后EBITDA为1.63亿美元，较上一年减少8800万美元，主要受经纪业务活动减少影响，部分被Greystone合资企业的积极贡献所抵消 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多年战略，构建多元化全球平台，拥有大量经常性收入 [6] - 2022年完成并整合六项收购，加强在生命科学和物流等增长型资产类别中的地位 [19] - 公司在资本投资和分配决策上保持谨慎，优先考虑长期增长领域，管理成本以提高运营效率 [27] - 尽管资本市场环境具有挑战性，但公司在美国投资销售总额中的市场份额在2022年增加了11个基点，在工业和多户住宅资产类别中分别升至第二和第四位 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，上半年业绩创纪录，下半年面临宏观经济逆风，但公司全年仍取得强劲业绩 [5] - 2023年初交易势头显著下降，资本在第四季度持观望态度，预计年初仍将如此 [10] - 公司对工业租赁等快速增长资产类别的机会和能力充满信心，预计2023年工业租赁将继续保持积极的吸收趋势 [11] - 尽管短期租赁市场可能面临压力，但预计对优质资产和地段的需求将保持强劲，未来几年大量到期租约将使办公租赁市场保持相对活跃 [23][24] - 公司预计2023年经纪业务环境在上半年仍具挑战性，但全年将逐步改善，租赁业务下滑幅度将小于资本市场 [37] - 由于经纪业务预计下滑，2023年整体利润率将面临压力，但随着经纪业务复苏，利润率压力将得到缓解，EBITDA贡献预计将更倾向于下半年 [38][39] 其他重要信息 - 第四季度后，公司修订了部分高级担保定期贷款，将26亿美元未偿贷款中的10亿美元到期日延长至2030年1月31日，以延长债务期限并增加资产负债表的灵活性 [35] - 公司预计2023年经常性收入PM/FM业务将实现低至中个位数的收入增长 [58] - 公司已开始执行相关举措，预计2023年实现9000万美元的成本节约，以抵消半可变和固定成本的通胀影响 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年上半年经纪业务和租赁业务的预计降幅是否与2022年第四季度相似 - 公司预计2023年上半年经纪业务环境仍具挑战性，降幅与2022年第四季度相似，全年将逐步改善，租赁业务下滑幅度将小于资本市场 [37][44] 问题2: PM/FM业务8%的增长中，清洁业务的增长情况如何 - 从整体来看，构成PM/FM收入的各服务线短期动态没有明显差异，外包业务的强劲增长使公司对该业务的持续增长充满信心 [63][64] 问题3: 9000万美元成本节约的目标领域、临时措施及受影响的业务板块 - 大部分成本节约为永久性成本，重点围绕提高效率，涵盖所有成本和地区；由于经纪业务成本较轻，大幅削减成本可能会影响服务业务的增长基础设施 [68][69] 问题4: PM/FM业务的增长指引是否保守，考虑了哪些因素 - 公司在这种环境下通常会给出保守指引，PM/FM业务的增长取决于当年的合同中标和变更情况，合同投标和续签周期较长，部分合同可能要到2024年底才会产生收入 [94][95] 问题5: 混合办公模式对租赁和PM/FM业务的长期影响，以及公司在这两项业务中对办公物业的敞口 - 公司预计来自办公活动的收入占比将继续下降，但办公业务收入仍可能增长，公司在部分市场有机会拓展办公业务；目前美国办公室出勤人数较去年同期增加约900万，即使维持50%的出勤水平，高峰时段的办公空间需求仍将推动市场 [96][98][99] 问题6: 非传统房地产资产类别在公司业务中的占比预计增长情况及近期的积极趋势 - 工业物流需求没有放缓迹象，长期来看，电子商务的增长将推动对最后一英里物流空间的需求；零售市场基本面强劲，空置率处于多年来的最低水平，租金有所增长；多户住宅是投资者青睐的资产类别，需求持续增长 [83][105][106] 问题7: 办公市场空置率最终会稳定在什么水平 - 美国办公市场空置率基线为18.2%，预计在衰退期间将升至20%，之后将趋于稳定并下降；优质办公物业的空置率约为10% - 12%，部分关键城市更低 [87][107] 问题8: 2023年公司对杠杆率的目标及跟踪方式，以及利息费用的变化 - 公司长期杠杆率目标保持在2 - 3倍，2022年底为2.9倍；延长定期贷款B期限是为了优化债务到期结构，增强资产负债表的灵活性；2023年利息费用将略有上升，但约80%的净债务为固定利率，可降低浮动利率债务的影响 [91][92][71] 问题9: PM/FM业务调整后EBITDA的预期变化 - 公司预计服务业务的贡献利润率在10% - 20%之间，随着服务业务的增长，EBITDA将实现增长 [115] 问题10: 调整后EBITDA到自由现金流或经营现金流的历史转化率，以及2023年的变化 - 公司中期至长期的自由现金流转化率目标为30% - 40%，2021 - 2022年略低于30%，约为28%；预计2023年转化率将较低，随着业务发展将逐步达到目标范围 [117][135][144] 问题11: 2023年宏观经济展望，包括通胀和利率走势 - 美国和欧洲的CPI通胀似乎已见顶，预计美国通胀将在年底降至3.5% - 4%；预计2024年初美联储将转向降息，经济将开始反弹 [126][127][128] 问题12: 市场上买卖双方的早期对话是否显示出对未来市场表现的信心 - 今年到目前为止，资本市场的投资者表现出显著的积极态度，市场上有大量资金等待投入，随着基本面逐渐明朗，预计销售和收购活动将增加 [131]