财务数据和关键指标变化 - 第三季度费用收入18亿美元，同比增长8%，年初至今费用收入增长18% [6][7] - 第三季度调整后EBITDA为2.02亿美元，同比下降5%，主要因佣金费用增加、外汇逆风及中国疫情封锁 [22][23] - 第三季度调整后每股收益为0.43美元，同比下降10% [24] - 第三季度末流动性为15亿美元，包括3.81亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，无循环信贷借款，净杠杆率为2.8倍，略高于第二季度 [33] - 预计第四季度收入下降，经纪业务大幅下滑，租赁业务较有韧性，PM/FM业务持平，全年PM/FM业务增长为个位数高端 [36][37] - 预计2022年全年调整后EBITDA利润率低于上年，但仍远高于2019年 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务收入第三季度同比增长16%，超过疫情前水平，较2019年第三季度增长12% [25] - 资本市场业务费用收入第三季度下降18%，各细分市场均下降，但仍高于2019年第三季度水平12% [26][27] - PM/FM服务线表现强劲，项目和设施管理业务分别增长14%和5% [27] - 物业设施和项目管理服务线经常性收入增长14%，项目管理和全球租户外包业务分别增长40%和8% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲地区费用收入同比增长7%，租赁和PM/FM业务表现强劲，租赁收入同比增长20%，高于2019年疫情前水平，资本市场费用收入下降17%，调整后EBITDA增加500万美元 [28][29] - EMEA地区费用收入增长6%，PM/FM、租赁和估值等业务均有增长，租赁业务增长6%，资本市场业务下降14%，调整后EBITDA下降，按当地货币计算增长7% [30] - 亚太地区费用收入增长12%，由PM/FM服务线增长27%推动，资本市场业务下降42%，调整后EBITDA下降57% [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略，构建多元化、高经常性收入业务，优先投资行业长期增长领域，以应对宏观经济环境 [8][9] - 持续关注成本管理和投资纪律，寻求资本配置的最高回报，为股东创造最大价值 [20] - 经济衰退环境为全球大型企业提供了获取市场份额的机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未来几个季度，房地产行业衰退状况将持续，特别是交易业务，但公司业务平台和资本配置战略使其能够应对当前环境 [8][9] - 办公租赁市场，美国办公入住率接近50%，企业重新签订长期租约，新建高品质办公空间需求大，但供应有限 [10][11] - 生命科学业务年初至今收入增长90%，体现了新兴行业的机遇 [13] - 工业租赁市场持续表现良好，电子商务渗透将长期推动增长，多户住宅市场需求将因人口增长和家庭形成而增加 [14] - 公司对业务表现和多年战略进展有信心，相信挑战也带来机遇 [21] 其他重要信息 - 公司已实施有针对性的成本行动，以减少当年支出，并在年度预算过程中评估进一步的成本行动 [35] - 公司正在制定2023年运营计划，预计PM/FM收入更稳定，经纪业务面临更严峻的比较，将继续关注成本控制和选择性投资 [39][40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司成本管理的手段及已实施的针对性成本削减措施 - 公司在过去三年高度关注成本管理，已削减2.5亿美元结构性成本，2022年还有3000万美元体现出来 目前正在根据交易业务量变化削减成本，并谨慎使用现金 [44][45] 问题2: 如何看待公司杠杆以及2023年资本配置 - 公司认为整体流动性状况良好，对当前杠杆水平感到舒适 2023年将非常关注现金流，资本使用在上半年可能较为谨慎 [48][50] 问题3: 第四季度PM/FM业务持平是指环比还是同比 - 是同比持平，原因一是合同的滚动，二是亚太地区业务面临外汇逆风 [51] 问题4: PM/FM业务的管道和招标书等是否有明显变化 - 没有明显变化，该业务在过去两到三年保持良好势头，胜率和留存率高，预计在经济衰退时期，企业通过外包降低成本，该业务将继续表现良好 [52][53] 问题5: 中国业务的规模及影响 - 公司在中国房地产服务领域长期处于领先地位，与万科服务的合资企业使公司仅获得EBITDA的流转，中国业务的交易活动低迷，但一旦限制解除，将成为顺风因素 中国业务收入占比不高，亚太地区的经常性收入业务推动整体业务增长 [55][57] 问题6: 是否会针对第三季度运营费用增长来保护利润率 - 公司约45%的成本是可变的，会随收入变动；约40%是半可变的，已开始进行成本控制；约15%是固定成本，将在明年解决 [59][61] 问题7: 办公租赁需求情况，租户是否增加或减少空间需求，以及决策时的关注点 - 公司专注于全球高品质资产，A类和高可持续性房地产在租赁市场交易活跃，租户签订的租约期限回到疫情前水平 部分行业的租户需求略有减少，但公司收入依赖交易数量和市场动态 全球多数城市的办公租赁市场已恢复到疫情前水平，但伦敦、纽约、旧金山等城市因通勤时间长等问题，市场更为活跃 目前建筑成本上升，新开发项目难度增加，将促使B和C级资产进行改造，以满足企业对高品质资产的需求 [63][69] 问题8: 资本市场业务低迷是否会使交叉销售机会更难，如何应对 - 当资本市场交易活动减少时，业主会更加关注租户留存和物业管理服务，公司可以向业主销售更广泛的服务 此外，债务再融资需求持续存在，公司也可提供相关服务 [70][72] 问题9: 是否看到办公租赁市场被压抑的需求或租约释放 - 目前租赁续约和搬迁处于相对正常的时期，由于市场波动和企业的谨慎态度，未来几年可能会有更多租约被推迟 虽然租赁业务与全球GDP和就业增长高度相关，但短期续约和疫情前的长期租约模式将继续存在 [74][76] 问题10: Greystone业务在本季度的表现，特别是季度末的情况 - Greystone业务在本季度表现符合预期，公司与Greystone团队合作良好，开始在美国多户住宅市场获得市场份额，目标是成为美国乃至全球多户住宅全服务提供商 [78] 问题11: 如何看待今年剩余时间和2023年的现金流 - 第三季度现金流为正，达到3800万美元 今年现金流受高额奖金和佣金支付、净运营亏损抵税到期导致现金税增加以及PM/FM业务报销款和应收账款时间不匹配等因素影响 明年现金转化率预计在30% - 40%之间，公司将继续关注现金流和现金转化 [80][82] 问题12: 亚太地区是否有途径恢复到两位数的调整后EBITDA利润率 - 最可能的途径是亚太地区交易业务回升，特别是大中华区重新开放 公司需要交易业务和PM/FM业务的组合恢复平衡，同时在整个业务中谨慎寻找成本机会 [83][84] 问题13: 公司历史上运营现金流的年度运行率是多少 - 基于调整后EBITDA的现金转化率长期目标为25% - 30%，今年现金流受时间因素影响较大 [88] 问题14: 第四季度租赁业务的同比增长情况及相关评论 - 由于第四季度不确定性较大，且12月是重要月份，公司未提供经纪业务的具体指导，但预计将大幅下降 公司将尽力保护利润率，但业务组合的变化会对利润率产生影响 [90] 问题15: 其他垂直领域（如工业、零售、酒店等）的表现和机会 - 物流和工业租赁市场表现强劲，美国空置率仅为1%，预计将长期持续 零售租赁业务呈现稳健增长，尽管基数较低 生命科学、数据中心等新兴资产类别也有良好增长 总体而言，第三季度租赁业务表现良好，但预计会受到GDP和宏观经济的影响 [91][94]