财务数据和关键指标变化 - 2021年全年费用收入达69亿美元，同比增长24%；调整后EBITDA为8.86亿美元，同比增长73%；调整后EBITDA利润率为12.9%，同比增加365个基点，较2019年增加超150个基点；调整后每股收益为2.04美元，高于上一年的0.81美元；全年运营现金流为5.5亿美元 [7][39] - 第四季度费用收入超22亿美元，增长35%；调整后EBITDA为3.48亿美元，较2020年第四季度增加约1.5亿美元；调整后EBITDA利润率为15.7%，同比增加365个基点；调整后每股收益为0.94美元，同比增长51% [38] - 第四季度末流动性为18亿美元，其中现金7.71亿美元，循环信贷额度可用10亿美元，循环信贷无未偿还借款；年末净杠杆率为2.8倍，低于2020年末的4.3倍 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 经纪业务全年收入增长55%，比2019年疫情前水平高6%；第四季度租赁和资本市场收入分别同比增长65%和80%，租赁业务费用收入比2019年第四季度增长5%，资本市场费用收入比2019年第四季度增长54% [7][40] - 物业与设施管理（PM/FM）和估值及其他服务线第四季度分别增长7%和11%；PM/FM全年增长6%，设施服务收入全年呈中个位数增长 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国2021年第四季度房地产销售额达3260亿美元，同比增长97%，创第四季度新高；全年商业房地产销售总额达8090亿美元，比2019年的纪录高35% [35] - 美国工业市场年末需求创纪录，供应不足，空置率首次低于4%；2021年净吸纳量为5.33亿平方英尺 [32] - 美国零售行业2021年净吸纳量超3700万平方英尺，为2017年以来最佳；办公室租赁活动2021年每季度呈上升趋势，美国自疫情衰退低谷以来已新增340万个办公室工作岗位，恢复到疫情前就业高峰水平 [33][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是为全球业主和租户客户高效提供全套核心服务和解决方案，通过以客户为中心、追求卓越运营、打造人才平台和利用数据分析四大战略支柱开展业务 [24] - 公司将利用规模产生内部运营杠杆，应用技术提升客户和员工体验，持续在高增长领域拓展能力，以获取市场份额 [18] - 公司致力于在ESG领域发挥领导作用，采取行动减少自身和客户的环境影响 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产服务市场强劲且增长，有资本流入、办公室租赁复苏和企业外包等积极因素推动公司持续增长 [13][14] - 2022年美国和全球经济预计保持健康增长，GDP增长通常预示商业房地产市场活跃，行业前景乐观，但需关注通胀和利率变动 [28][29] - 多数房地产行业从复苏转向增长，工业物流、数据中心等领域需求强劲，零售和办公室行业虽复苏较慢但有积极迹象 [31][33] - 公司预计2022年物流和多户住宅业务的强劲势头将持续，办公室和零售行业将继续改善；经纪业务收入预计实现高个位数增长，非经纪业务预计实现中个位数增长；调整后EBITDA利润率预计提高约100个基点，调整后有效税率预计在27%左右 [47][48] 其他重要信息 - 2021年公司对Greystone和WeWork进行战略投资，增强多户住宅债务发起和服务以及办公空间解决方案能力 [8] - 12月公司完成与Greystone的战略合资，出资5亿美元获得40%股权，预计该合资企业在调整后每股收益和EBITDA贡献方面具有增值作用 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年经纪业务收入增长的影响因素及限制因素 - 公司认为各行业前景积极，物流、多户住宅、生命科学等领域势头强劲，办公室和零售行业持续反弹，但会逐季评估市场情况 [51][52] 问题2: 费用方面是否出现成本超预期回升或通胀带来的成本压力 - 2021年公司节省成本1.25亿美元，2022年仍会关注成本但程度不同；预计会有通胀影响，主要体现在非创收人员薪资方面；部分因疫情节省的成本会恢复，如差旅费，但公司会持续关注永久性成本削减 [53][54] 问题3: 公司的投资意愿、交易管道和活动水平 - 2021年是公司收购支出最多的一年，2022年将关注已完成收购的表现，同时保持机会主义态度；市场仍存在碎片化，公司会根据价值和机会进行投资 [55][56] 问题4: 如何考虑Greystone的整合以及激励经纪人与该团队合作 - 合资企业无需额外搭建成本平台，目前双方合作的市场表现有吸引力，正在获取市场份额；该收购增强了公司在多户住宅资本市场的能力，与之前的收购协同，为客户提供强大服务；投资物业专业人员有合作需求，无需额外激励 [63][64][65] 问题5: 交易活动减少对PM/FM业务获取客户的影响 - 每次交易都是向客户交叉销售增值服务的机会；疫情期间建筑和设施管理合同的续约率较高；市场交易增加为公司提供向现有客户销售更多服务或与新客户建立关系的机会；办公室回归带动项目管理业务增长 [66][69][70] 问题6: 2022年商业房地产市场的顺风和逆风因素 - 下行风险包括俄乌冲突带来的地缘政治风险和能源价格上涨，但房地产市场更依赖本地经济基本面，且利率较低，冲突可能使利率进一步降低，增加核心房地产需求；商业房地产在通胀环境中有一定保值作用；行业的积极因素包括工业和多户住宅领域的增长、消费者储蓄增加和办公室回归趋势 [73][76][77]