财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并费用收入17亿美元，同比增长27% [7] - 第三季度调整后EBITDA为2.9亿美元，调整后EBITDA利润率为12.9%，同比增长85%，利润率扩大405个基点 [8] - 年初至今运营现金流为2.5亿美元，调整后每股收益为0.48美元，较上年增加0.32美元 [37] - 预计全年合并收入同比增长18% - 20%，经纪收入增长超35%，非经纪服务业务预计实现中个位数增长，调整后EBITDA达8亿美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度经纪收入（包括租赁和资本市场业务）同比增长64%，较2019年疫情前水平增长10% [7] - 租赁和资本市场收入分别增长41%和111%，资本市场业务中美洲地区经纪收入超2019年同期10% [38] - PM/FM和估值及其他服务业务收入分别增长5%和11%，PM/FM业务中设施服务收入增长中个位数 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业部门第三季度吸纳1.41亿平方英尺空间，年初至今吸纳3.66亿平方英尺，超2018年峰值 [16] - 美国资本市场第三季度房产销售交易达1930亿美元，年初至今销售总额4620亿美元，均创历史新高 [17][18] - 第三季度办公楼销售 volume 同比增长近140%，办公楼资本化率收紧30个基点 [18] - 美洲地区收入增长33%，调整后EBITDA为1.61亿美元，增加近8000万美元 [41][42] - EMEA和APAC地区收入均增长13%，调整后EBITDA分别为2900万美元和3000万美元，分别增加1700万美元和600万美元 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Greystone机构、FHA和服务业务40%的股份，完善美国多户家庭领域服务 [10] - 与WeWork建立独家战略伙伴关系，将其租户体验平台推广至办公市场 [12] - 公司计划在ESG领域引领行业，设定三个可持续发展目标 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情仍在影响经济活动，但商业房地产行业表现出极强的韧性 [15] - 预计办公楼市场将不可避免地复苏，公司将受益于市场需求 [23] - 公司有望实现运营卓越和成本管理目标，推动业绩提升和利润率扩张 [26] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Angela Sun加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年利润率走势及可能面临的逆风 - 公司对目前利润率表现满意，暂不提供2022年指导，但预计利润率将持续扩张，包括有机和收购Greystone带来的增长 [50][51] 问题2: 美国资本市场活动是否提前释放及可持续性 - 目前资本市场活动并非源于一年多前的积压需求，而是受低利率和低收益率环境影响，预计不会快速放缓 [52] 问题3: 是否有使用流动性回购股票或处理赞助商股份的计划 - 公司会持续评估资本部署方式，包括股票回购 [53] 问题4: Greystone合资企业的盈利贡献及整合计划 - 合资企业预计立即增厚业绩，整合简单，无市场和客户竞争，后续盈利将按历史利润倍数体现 [56] 问题5: 工资通胀对设施管理业务的影响及合同类型 - 多数设施管理合同已包含工资条款，工资通胀对利润影响不大，该业务盈利能力有望提升 [57] 问题6: 推动租赁业务增长的非办公领域及办公楼租赁的最新进展 - 工业物流是租赁业务增长的主要驱动力，办公楼租赁出现积极信号，如租赁期限恢复正常和强劲的带看活动，预计2022 - 2023年实现复苏 [61][62] 问题7: 商业房地产交易活动是否因税收政策变化而提前释放 - 机构投资者不受税收政策影响，市场交易活动主要受低利率、低收益率和资产配置需求驱动 [64] 问题8: 未来五年约2.5万亿美元商业房地产抵押贷款到期，是否有提前再融资情况及对盈利的影响 - 再融资通常按计划进行，利率处于历史低位，提前再融资现象不明显 [66] 问题9: WeWork合作关系能否拓展至其他领域，如成为首选租赁代理 - 公司希望随着合作发展，能承接WeWork更多业务，合作主要目的是提升公司在大客户中的差异化竞争力 [70] 问题10: 后疫情时代设施和物业管理业务的变化、竞争环境、服务提供和增长预期 - 预计该业务未来保持中高个位数增长，公司在大型企业外包业务中具有竞争优势，办公空间使用和服务捆绑需求将发生变化 [72][74] 问题11: 企业签订长期租约时，人均办公面积是否会增加 - 人均办公面积自2010年起呈增长趋势，预计未来将继续增长，推动办公空间需求增加 [77] 问题12: 收购Greystone 40%股份后，是否有购买剩余股份的选择权 - 协议中无购买剩余股份的选择权，但公司希望成为Greystone的关键合作伙伴，未来有机会会考虑进一步投资 [80]