财务数据和关键指标变化 - 第四季度合并费用收入为16亿美元,调整后EBITDA为1.98亿美元;全年费用收入为55亿美元,调整后EBITDA为5.04亿美元 [10][11] - 第四季度费用收入同比下降15%,调整后EBITDA同比下降34%;全年费用收入同比下降14%,调整后EBITDA同比下降31% [44][45] - 全年递减利润率为24%,与指引一致 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁和资本市场收入分别下降37%和14%,物业管理/设施管理(PM/FM)服务线增长1%;全年租赁和资本市场收入分别下降34%和26%,PM/FM服务线增长1% [11][16][46] - 美洲地区第四季度费用收入下降12%,租赁和资本市场分别下降40%和3%,PM/FM增长7%;调整后EBITDA为1.27亿美元,同比下降 [50][51] - 欧洲、中东和非洲(EMEA)地区第四季度费用收入下降16%,租赁、资本市场和估值及其他分别下降28%、35%和18%,PM/FM增长14%;调整后EBITDA为4300万美元,同比下降38% [52][53] - 亚太地区第四季度费用收入下降24%,租赁和资本市场分别下降27%和44%;调整后EBITDA为2700万美元,同比下降44% [54][55] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业空间2020年吸纳量达2.68亿平方英尺,高于2019年,工业入住率接近历史高位 [29] - 美国公寓市场在2020年是投资领先的房地产领域,在欧洲和亚太地区的销售总额中所占份额也有所增加 [30] - 美国2020年办公空间出现1.04亿平方英尺的负吸纳量,空置率从疫情前的12.9%升至年底的15.5% [32] - 亚太地区2020年下半年办公空间吸纳量转正,第四季度办公销售 volume 同比增长9% [35] - 12月美国所有产品类型的销售 volume 达到近710亿美元,与有记录以来最活跃的月份相当 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2021年PM/FM业务将持续稳定增长,经纪业务下半年有望复苏 [21] - 公司计划在2021年实现额外的永久性成本削减,以恢复2019年的利润率 [22] - 公司认为行业份额将继续向有能力、资源和规模的公司集中,如Cushman & Wakefield [23] - 公司在工业物流和多户住宅领域有深厚的能力,计划在西欧增加工业物流业务的权重 [148][150] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年上半年经营环境仍存在不确定性,尤其是经纪业务的收入趋势难以预测 [56] - 随着疫苗的广泛分发和经济的复苏,房地产市场有望逐步恢复,但不同物业板块的复苏路径将不均衡 [25][29] - 多数公司计划在安全的情况下返回办公室,办公室仍将在组织战略和结构中发挥重要作用 [33][34] - 资本市进入2021年时具有动力,低利率环境、有吸引力的收益率差距等因素将推动需求增长 [37][39] 其他重要信息 - 首席财务官Duncan Palmer将于2月28日退休,Neil Johnston将接任 [8][9] - 2020年公司实现成本节约超3亿美元,其中永久性成本举措贡献1.25亿美元,临时性成本节约超1.75亿美元 [40][41] - 公司第四季度末流动性为21亿美元,包括11亿美元现金和10亿美元循环信贷额度,2020年无循环信贷借款 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑2021年利润率及增量利润率 - 2021年奖金成本约5000万美元无法被永久性成本抵消,将对上半年利润率产生拖累;PM/FM业务的低至中个位数增长和经纪业务的复苏将有助于提高利润率,经纪业务的增量利润率预计高于2020年的递减利润率 [70][72] - 公司通过永久性成本削减,有望在较低的经纪业务活动水平下恢复2019年的利润率 [77][78] 问题2: 如何看待投资和收购机会 - 公司目前流动性充足,对填充式并购和战略招聘的兴趣较高,将关注特定地理区域和服务线的机会 [74][75] 问题3: PM/FM业务增长预期及竞争环境 - PM/FM业务的结构性趋势符合预期,行业趋势对公司和两大同行有利;公司在2021年看到了一些以前未受邀参与的大型优质项目,竞争动态有利于公司 [82][84] 问题4: 办公物业销售情况及买家预期 - 2020年大型甲级办公物业交易减少,市场存在地域、资产质量和规模的分化;买家对优质物业的中期和长期前景较为乐观,但仍存在不确定性 [86][88] 问题5: 第一季度经纪业务指导及租赁和资本市场差异 - 由于去年3月疫情开始影响业务,预计第一季度经纪业务收入同比下降;第四季度资本市场的强劲表现可能不会持续全年,租赁市场有望在下半年和明年初复苏 [93][96] 问题6: 与以往衰退相比,当前经纪业务的可见性如何 - 随着技术的应用和数据质量的提高,公司对2021 - 2023年的可见性有所改善;当前衰退的底部已经明确,主要关注复苏的速度和性质,资本市场的表现比全球金融危机时更强 [101][105][106] 问题7: 租户续租时寻求较少空间的依据及差异 - 去年美国办公租赁市场交易量大幅下降,许多租户选择短期续租;今年可能会出现被压抑的需求释放,部分租户将签订长期租约;不同公司的决策存在差异,目前市场情况较为复杂 [112][113][116] 问题8: PM/FM业务在疫情后与ESG和气候变化相关的收入机会 - ESG相关工作是服务行业的一个收入来源,但对公司或同行是否构成重大收入尚不确定,这是一个新兴且可能具有重大意义的机会 [120][121] 问题9: 2020年第四季度有多少原计划在2021年完成的物业销售交易提前完成 - 无法量化提前完成的交易数量,第四季度销售 volume 的激增是多种因素共同作用的结果,包括被压抑的交易需求、债务市场流动性增加、疫苗乐观情绪和对税收政策变化的担忧 [124][125][126] 问题10: 办公租赁何时回升及客户决策方式 - 多数公司处于观望状态,预计在劳动节后办公室重新入驻时,许多公司将开始考虑中期和长期的办公空间规划;公司决策是一个渐进的过程,目前难以准确预测市场变化 [129][130][132] 问题11: PM/FM业务是否受工资通胀影响 - 由于大多数合同能够覆盖成本,工资通胀对公司PM/FM业务的利润率影响不大 [136] 问题12: 从亚太市场的办公租赁情况能学到什么,以及亚太业务表现 - 亚太市场在疫情和衰退后是商业房地产领域的领先者,其租赁市场的复苏对美国和西欧有积极的借鉴意义;亚太业务情况复杂,香港市场仍受封锁影响,而中国大陆的万科合资企业表现良好 [140][141][142] 问题13: 公司在多户住宅和工业物流领域的能力及发展愿望 - 公司在多户住宅和工业物流领域有深厚的能力,尤其在美国和亚太部分地区;公司计划在西欧增加工业物流业务的权重 [148][150]
Cushman & Wakefield(CWK) - 2020 Q4 - Earnings Call Transcript