财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司收入同比增长5%，FFO增长7%至1.078亿美元（每股0.54美元），AFFO增长25.8%至9550万美元，同店现金NOI增长7.7% [19] - 公司将同店NOI增长指引上调至6% - 7%，平均入住率指引上调至90% - 91%，预计2019年FFO在每股2.08 - 2.12美元之间 [9][20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度签署221份办公租赁协议，覆盖86.9万平方英尺，其中新租赁面积29.5万平方英尺，直线租金滚动涨幅31%，现金滚动涨幅12%，总办公组合租赁率提高45个基点至92.2%，入住率提高10个基点至90.4% [16] 多户住宅业务 - 过去一年多户住宅组合增长超15%，达到超4000个单元，季度末组合基本全租出 [14][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 檀香山因1132 Bishop的办公转住宅策略，租户需求增加，办公组合租赁率达94%，空置面积不足10万平方英尺，但仍有超35万平方英尺办公租户需迁出 [17] - 西洛杉矶各子市场中，夏威夷租金开始合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划到2019年底消除2023年前的所有债务到期，将15 - 20亿美元债务加权平均期限延长近五年至2027年，固定所有未偿还浮动利率债务的利率，延长固定利率期限并降低再融资债务的利率，将无抵押财产池扩大至近40%，在不考虑新收购影响的情况下减少近2亿美元净债务 [8] - 公司长期目标是发展多户住宅部门，通过开发项目和收购The Glendon，成功扩大了多户住宅组合 [14] - 公司尝试将办公租赁的模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [70][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面强劲，租户需求健康，新供应存在障碍，公司对租户需求、租金增长和运营能力有信心，但认为国民经济和利率大幅波动会影响公司 [6][32] - 公司希望租赁经济的增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好 [49] 其他重要信息 - 第二季度公司收购了位于韦斯特伍德村的豪华综合用途公寓社区The Glendon，支付3.65亿美元，共350个单元和5万平方英尺街道零售，预计完工后资本化率稳定在5%以上 [13] - 公司在布伦特伍德的376单元高层公寓塔楼建设进展顺利，夏威夷1132 Bishop预计2020年交付首批约500个新公寓单元 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何在低于资产净值的情况下发行股权，且债务状况良好却积极处理未来三到四年到期的债务？ - 发行股权是为了完成韦斯特伍德公寓交易，降低杠杆并为未来发展积累资金，公司过去13年仅发行三次股权，稀释作用极小；处理债务是因为当前利率低、利差紧，是改善债务状况的机会，且公司习惯提前再融资以避免债务到期风险 [23][24][25] 问题2: 檀香山、谢尔曼奥克斯和恩西诺即将到期的租约情况如何？ - 檀香山的到期租约可能是1132 Bishop转换项目的，无需担忧；谢尔曼奥克斯和恩西诺有一些中型租户租约将在今年晚些时候到期，但市场活动良好 [28][29] 问题3: 公司在净债务与EBITDA基础上的目标杠杆计划如何，短期、中期和长期目标分别是多少？ - 目前公司杠杆率略低于7（实际为6.5），认为当前杠杆水平不会对公司造成风险，公司会抓住机会降低对利率波动的风险敞口，但没有设定具体的目标杠杆水平 [31] 问题4: 华纳中心的市场状况和租赁前景如何？ - 华纳中心市场表现落后于其他市场，但过去一年半租赁率提高了250个基点，租户需求良好，公司对其未来前景持乐观态度 [34][35] 问题5: 同店现金收入增长7%的驱动因素是什么？ - 主要是业务基本面因素，包括入住率提高和收入稳定增长，预计这种增长趋势将持续 [38] 问题6: 1132 Bishop项目的时间表如何，收回空间和重新定位是否有挑战，补充办公室的审批情况如何？ - 与城市的审批工作存在一些挑战，但公司有信心解决；预计明年交付首批单元；整个项目需要几年时间将租户迁出并完成转换，无法给出具体时间表；公司可以逐层进行转换 [39][40][41] 问题7: 截至季度末支付2.2亿美元后，2022年到期的约7亿美元债务是否会在今年偿还，指导中没有再融资计划是因为影响小还是时间安排问题？ - 公司计划到今年年底再融资15 - 20亿美元债务，完成后将消除2023年前的所有到期债务；2022年到期的三笔贷款本金为9.2亿美元 [43][44][45] 问题8: 公司每年约2亿美元的再开发和开发支出中，住宅项目的新建情况和时间安排如何？ - 公司已完成MHA项目，夏威夷的转换项目和威尔希尔的项目正在进行中，还在积极推进夏威夷和洛杉矶的三个额外项目的审批工作 [45][46] 问题9: 过去3.5年租赁经济的增长是否可持续，能持续多久？ - 公司希望这种增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好，且公司租金定价低于纽约、波士顿、旧金山和华盛顿等地区 [49] 问题10: 公司是否有类似同行的大型租约到期后空置的情况？ - 公司几乎没有这种情况，最大的租户通常在不同地点有多个租约，公司业务更具流动性 [50] 问题11: 发行普通股时，如何权衡向现有合资企业或其他合资企业贡献更多资产？ - 贡献刚购买的资产比贡献已持有一段时间的资产更简单，因为无需与合作伙伴讨论价格；当时公司未准备好进行此类讨论 [51][52] 问题12: 洛杉矶市中心的市场情况如何，公司是否有兴趣参与该市场？ - 洛杉矶市中心有开发和建设活动，但不是公司典型的市场，公司专注于小租户、行业多元化、配套设施和对新供应的控制，预计短期内不会进入该市场 [53] 问题13: 多户住宅同店增长受保险影响，且弱于同行，如何解释圣莫尼卡和布伦特伍德的入住率下降以及圣莫尼卡租金持平的情况？ - 本季度多户住宅同店增长弱于预期，部分原因是上一季度的费用比较不利；若排除保险收入影响，增长本可达到3%；公司认为市场对租赁住房的需求仍然强劲，本季度的情况可能是季度间的波动 [56][57] 问题14: 办公室资产重新定位的数量和对同店增长的影响如何，是否考虑过更保守的方法？ - 重新定位的办公室资产对同店增长有积极影响，公司将更多资产纳入同店池是为了使数据更具可预测性，这被认为是更保守的做法 [58][60] 问题15: 利率和利差变化对收购管道有何影响，多户住宅和办公项目的管道情况如何？ - 利率变动较新，房地产交易反应较慢，目前收购管道情况良好，多户住宅和办公项目的平衡与以往相似 [64] 问题16: 为降低杠杆，是否会考虑将开发或再开发项目贡献给合资企业，股权部分将如何处理？ - 公司愿意进行将资产贡献给合资企业的交易，但操作更复杂，需要就价格等问题达成一致，目前尚未实施 [65][66] 问题17: 公司的办公业务在资本支出等方面是否更像多户住宅业务？ - 公司认为办公业务在很多方面更像多户住宅业务，正在努力将办公租赁模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [69][70][71] 问题18: 如何看待WeWork这样的公司，它是公司的好租户还是竞争对手？ - WeWork在公司市场的影响不大，市场租赁率较高，其难以进入；其对公司的影响取决于其长期战略是否成功，避免在经济衰退时造成大量空置 [73][74] 问题19: 措施EE的失败对2020年第13号提案投票措施有何启示？ - 措施EE未获得三分之二的支持，甚至未达到45%，表明选民对第13号提案的拆分税率或任何修改都不感兴趣，也显示出选民对进一步增税不太支持 [75][76][77] 问题20: 西洛杉矶各子市场的年同比净有效租金增长情况如何，与2018年相比是减速、稳定还是加速？ - 各子市场租金增长情况不同，夏威夷开始有合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和；2019年和2018年的增长趋势相似，没有明显的加速或减速 [79][80][81] 问题21: 是否有可能通过加快审批流程解决住房问题？ - 政治家们已经认识到塞阔亚法案对住房建设的阻碍，该法案常被滥用，导致项目拖延；政府有先例在大型项目上豁免塞阔亚法案，公司希望能找到解决办法，但不确定时间 [83][84][85] 问题22: 签名套房对公司业务有多重要，与传统办公空间的租金差异如何？ - 签名套房对公司业务非常重要，公司每月计划建设30套；其优势在于租赁速度快、成本低、无需租户装修且可重复使用，能为公司带来更好的净成本和更短的空置时间 [86]