财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年第一季度相比，公司FFO增长7.4%，增至1.031亿美元，即每股0.52美元；AFFO增长19.9%，达到8510万美元；同一物业现金NOI增长7.6%；收入增长5.6% [8][18] - 公司将2019年同一物业现金NOI的增长预期提高至5.5% - 6.5%，FFO指引上调0.02美元，至每股2.09 - 2.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署196份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租赁面积28万平方英尺；季度租赁利差方面，直线租金汇总为20.5%，现金汇总为9.1% [15] - 总办公物业组合的租赁率略升至91.8%，入住率保持在90.3%；檀香山的租赁率增至94.8% [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合在季度末保持全租状态；莫阿纳卢阿最近完工的单元继续以良好的速度出租，租金远高于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华纳中心的租赁百分比较去年提高300个基点，市场活动良好，但仍是租赁率方面的落后地区 [24] - 檀香山出现租户需求增加的情况，市场租金有所上涨 [16][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将毕晓普广场（一座25层、49万平方英尺的办公塔楼）改建为约500套新的劳动力公寓，预计今年夏天开始施工 [9] - 布伦特伍德376套高层公寓塔楼的建设按预算和计划进行，预计2021年末完工；正在完成第一批办公物业重新定位项目，并已看到租金上涨的积极影响；计划继续寻求能带来高投资回报的重新定位机会，如将华纳中心一处65万平方英尺办公物业的空置健身房改造成4.5万平方英尺的创意办公大楼 [11][12] - 可持续发展仍是运营团队的主要关注点，自2009年以来，整个投资组合每平方英尺的能源消耗降低了21%；对于新收购项目，通常在头两年内将能源消耗降低25% [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，核心业务强劲，租金持续上涨，公司对未来发展持积极态度 [8] - 尽管市场交易数量较前几年的狂热节奏有所下降，但公司看到了一些不错的机会，预计未来会有更多机会 [14] 其他重要信息 - 3月，公司续签了由六处物业担保的4亿美元无追索权循环信贷额度，除延长到期日外，还降低了利率和未使用额度费用，延长后的信贷额度利率为伦敦银行同业拆借利率加1.15%，于2023年8月到期 [13] - 公司将某些内部租赁费用纳入一般及行政费用（G&A），即便如此，G&A仅占收入的4.4%，仍远低于基准组 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金利差环比减速的原因 - 本季度山谷地区的租赁协议集中度较高，该指标季度间可能有波动，但公司对租赁利差百分比仍很满意 [23] 问题2: 华纳中心的活动水平和长期战略 - 租赁百分比较去年提高300个基点，公司对进展总体满意，市场活动良好 [24] 问题3: 未来两个季度租金利差是否会继续放缓 - 公司不提供租赁汇总的指引，该指标难以逐季预测，整体趋势良好，但会因个别季度签署的协议而有波动 [26] 问题4: 檀香山市场租金是否有变动 - 已看到市场租金变动 [28] 问题5: 时代华纳伯班克物业的情况及公司对持有该贷款资产的看法 - 市场非常紧张，迪士尼也在吸纳该地区的空间；公司的租约到2024年，难以预测五年后的情况，目前没有迹象表明该物业会空置 [29] 问题6: 2019年办公物业重新定位项目的投资回报及2020年的计划支出 - 2019年的回报预计与预期相似，今年将新增四个项目，都是高回报项目；2020年的支出暂无具体数字 [32][33] 问题7: 同一物业现金NOI增长50个基点的驱动因素 - 本季度的大幅增长主要来自办公业务，是租金增长和费用控制共同作用的结果 [34] 问题8: 物业重新定位是否会导致收入损失 - 预计不会因重新定位工作导致大幅入住率变化，但施工过程中可能有租户不满意；各项重新定位项目都是高回报的，不会因施工遭受太大损失 [36] 问题9: 收购项目的结构是否会与过去几年的合资企业类似 - 这取决于物业规模，较小的项目可能会纳入现有合资企业，公司会根据具体机会进行评估 [37] 问题10: 檀香山需求增加的驱动因素及REIT立法对再开发计划或投资的影响 - 需求增加是因为大型租户迁入和租户从毕晓普广场搬迁，改变了当地的供需关系；REIT立法尚未通过，公司暂不对此发表评论 [39][40] 问题11: 世纪城地块和韦斯特伍德、布伦特伍德空置率下降的情况 - 韦斯特伍德和布伦特伍德的情况是正常的租户进出，公司看到了良好的市场活动；世纪城进展良好，是公司较强的子市场之一 [42][43] 问题12: 办公物业重新定位投资是否主要是外观改造，是否有提高能源效率的投资 - 公司在能源效率方面投入了大量资金，但这部分投资不包含在重新定位项目中，且涉及的建筑比重新定位项目更多 [44] 问题13: 能源效率投资的回报 - 大部分投资的回报期在三年以内，部分项目考虑到公用事业的信贷返还等收益，回报期接近两年，回报率很高 [46] 问题14: 额外机会在办公和多户住宅业务之间的分布 - 公司同时关注西区和山谷地区的办公和多户住宅业务机会 [47] 问题15: 是否更倾向于多户住宅或混合用途项目 - 公司一直会寻求多户住宅相关机会，但多户住宅交易的资本化率较低，好的交易较少；市场上办公项目更多，所以公司的投资比例倾向于办公，但如果有合适的多户住宅项目，公司也会考虑 [49] 问题16: 檀香山公寓扩建项目是否已完全稳定运营及谢尔曼奥克斯零售资产的状况 - 新完工的住宅项目约三分之二已出租，预计年底前可全部出租；关于谢尔曼奥克斯零售资产，公司认为其与周边办公物业的适配性一般，未发现明显问题 [52][53] 问题17: 公司企业数据中多户住宅物业数据是否包括檀香山项目的租赁情况 - 不包括，指南部分明确说明不包括处于租赁期的物业 [54] 问题18: 2020年选票上关于第13号提案（商业和住宅分开）的看法 - 公司认为第13号提案极不可能通过，该提案很受欢迎，且目前民意调查结果不佳 [55] 问题19: 办公装修时是否会提前从租户手中收回空间 - 从市场经济学角度看是可行的，但由于租户更精明和租金上涨，此类机会不如几年前多 [59] 问题20: 公司加强办公物业改造的原因 - 在经济衰退时，公司的运营平台能保护业务，保持建筑入住率和收入；在市场强劲时，不同市场和建筑之间存在租金差异，此时进行物业改造能获得高回报，所以公司现在开展了很多此类项目 [62][63][64] 问题21: 市场对大面积办公空间的需求及是否更难找到小租户 - 市场对大、小租户的需求都很高，但公司倾向于将大空间分割成小空间出租，因为小租户的回报更高，且能降低风险 [68][69] 问题22: 檀香山办公物业改住宅项目中现有租户的情况及对公司未来一两年投资组合和财务指标的影响 - 公司不提供未来指引，已清空四层，预计明年交付100套住宅；需与租户沟通后才能确定他们的去留，最终整栋楼将改为住宅 [70] 问题23: 创意办公开发项目的时间表 - 项目今年启动，预计明年年底前完成，审批可能会有延误，但该时间表合理 [71][72] 问题24: 多户住宅租金增长放缓的原因 - 过去租金高增长使人们形成了习惯，公司认为租金增长率稳定在4%左右是合理的 [74]