财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.40美元，综合同店增长率为4.3% [27] - 4月29日董事会宣布每股股息0.30美元，第一季度派息率约88% [27] - 季度末净债务与调整后EBITDA之比为5.4倍 [28] - 调整后FFO指引从每股1.50 - 1.60美元上调至1.53 - 1.61美元，中点提高0.02美元 [30] - 综合同店NOI增长指引从1.5% - 3%上调至1.75% - 3.25%，中点提高25个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第一季度同店现金NOI增长8.5%，由租金上调、更高入住率和续约按市值计价驱动 [10] - 4月签署29万平方英尺租约，另有31万平方英尺正在意向书中 [11] - 全年同店范围提高至4.5% - 5.5%，提高50个基点 [32] 医疗办公业务 - 第一季度同店现金NOI增长2.1%，由租金上调、续约2%现金按市值计价和有利费用驱动 [12] - 第一季度超61.5万平方英尺租约开始，超50万平方英尺为续约，12个月留存率80% [13] - 全年同店范围提高至1.75% - 2.75%，提高25个基点 [33] CCRCs业务 - 入住率从12月到3月增加10个基点，4月再增加40个基点 [14] - 入门费销售较2020年第二季度低点增长80% [15] - 第一季度同店现金NOI增长为负16.5% [15] - LCS投资组合指引范围中点提高750万美元并收紧范围 [35] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 湾区、圣地亚哥和波士顿占生命科学NOI的97%，租赁活动和租金加速增长 [11] 医疗办公市场 - 租赁需求强劲，数字营销举措使MOB虚拟参观大幅增加 [13] CCRCs市场 - LCS第一季度超过2019年水平，参观增加近70% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成10亿美元租赁型老年住房销售，超4亿美元销售在硬或软合同中 [6] - 完成4.22亿美元校园内或附属MOB的专有收购，另有1.5亿美元在固定价格购买期权下 [7] - 宣布对5.5亿美元债券的额外要约收购 [8] - 增加南旧金山和圣地亚哥的开发项目，推进影子开发和致密化管道 [18] - 收购医疗办公物业，扩大与领先区域医疗系统的关系 [21] - 战略上增加三个重要MOB园区的规模 [23] - 生命科学主要基于土地储备进行建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营良好，各业务表现超预期，上调FFO和同店指引 [6][8] - 疫苗有效推出和强劲住房市场支持CCRC持续改善 [15] - 生命科学市场需求供应强劲，租金可能继续快速增长 [100][101] - 医疗办公市场租赁需求持续改善 [33] 其他重要信息 - 公司将在本月晚些时候发布第十份年度ESG报告 [8] - 完成对补充文件的全面审查并调整披露以符合当前投资组合 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 实验室空间开发情况及生命科学土地项目稳定收益率的实现思路 - 卡兰岭项目预计收益率超8%，实际成本回报率可能在4% - 6%，预计今年第三季度开始；南旧金山的Nexus项目预计收益率稍低，预计2023年第一或第二季度交付 [41][42] - 土地银行强化机会超500万平方英尺，两个优先项目共约50万平方英尺，可根据情况决定是否启动 [43][44] - 土地与市场资本化率的利差约150 - 200个基点，对净资产价值有25% - 30%的增值作用 [45][46] 问题2: 基于已宣布事项的现金状况及收购和开发资金情况 - 为达到净债务与EBITDA 5.5倍的目标，还有约8亿美元收购额度 [48] - 循环信贷余额已降至约7.75亿美元，债券要约收购后杠杆率将降至5倍左右，有8亿美元收购能力 [48][49] 问题3: 收购管道情况及LCS指引调整对NOI预期的假设 - 生命科学和MOB市场交易机会多，但竞争激烈，公司收购管道基于关系，生命科学主要是建设，MOB是购买和建设结合，CCRC更多是购买 [51][53][54] - LCS新指引为7000 - 9000万美元，预计年底入住率将从目前略高于79%大幅提高至79% - 87%，第一季度部分费用低于预期，为确保全年费用情况明确，保持一定保守性 [56][58] 问题4: 生命科学业务展望的不确定性及卖方融资回收情况 - 生命科学业务已完成2021年预算中大部分投机性租赁，后续签约为额外收益；租户信用质量风险降低；未来三个季度同店增长面临2020年第二至第四季度平均7%增长的高基数挑战 [60][62] - 圣地亚哥、旧金山和波士顿市场租户需求和融资情况良好，有增长空间 [64][65] - 卖方融资目前余额略低于8亿美元，预计年底约一半会偿还 [66] 问题5: 生命科学租赁活动中的提前续约情况及SHOP合资企业的处理 - 第一季度大部分续约是提前续约，主要由两个租户扩租驱动 [68] - SHOP合资企业正在评估解决方案，可长期持有或采取其他措施 [69] 问题6: 生命科学收购机会及MOB投资组合长期目标 - 过去两年生命科学收购约20亿美元，目前市场价格高，公司更多关注开发和致密化，但也在寻找收购机会；进入新市场缺乏竞争优势，公司专注于三个核心市场 [71][73][75] - 新租赁中80%以上来自现有租户，公司土地储备和致密化机会是竞争优势 [74][75] - MOB投资组合战略是与各市场前两名医院系统合作，维护现有关系并寻找扩张机会，不太可能退出优质市场 [77][78] 问题7: 非公开市场收购的收益率溢价及CCRC致密化机会的执行思路 - 非公开市场收购不一定有大幅估值折扣，更重要的是能定制交易并建立与医疗系统的关系 [80][81] - CCRC有超700英亩土地，至少100英亩可致密化，部分已进行初步规划，是未来十年的机会，部分可能在未来一两年实施，方式包括建设独立小屋、高层建筑或完善护理连续体 [82][83] 问题8: CCRCs入住率拐点时间及老年住房资产销售是否考虑收益分成 - CCRCs入住率在12月至3月已上升10个基点，4月再上升40个基点，可能比预期提前；第一季度表现好于指引，部分是费用降低，指引可能存在CFO保守因素 [86][87][88] - 为实现核心业务发展、管理资产负债表和改变公司增长轨迹，未考虑老年住房资产销售的收益分成 [90] 问题9: MOB业务增长及生命科学业务三年后的可持续发展轨迹 - MOB业务一直专注于校园内，与顶级医院系统合作，校园内表现优于校园外；将在NAREIT展示校园内、校园外附属和非附属资产的研究结果 [94][96][97] - 生命科学业务目前入住率高，租金上调是主要增长来源，租金按市值计价约15%，可能继续快速增长，大部分租约为三净租约，运营费用风险低 [99][100][101] 问题10: 生命科学开发项目启动数量及1.5亿美元MOB购买期权风险 - 公司会根据市场需求和租赁情况启动更多生命科学开发项目，预租赁可降低稀释和拖累，产生良好结果 [103][105] - 1.5亿美元MOB购买期权取决于与医疗系统的租约签署情况，虽有风险，但公司预计有机会购买 [106] 问题11: 传统办公室改造成生命科学空间的担忧及通胀和材料成本对开发收益率的影响 - 公司会研究新供应，包括改造项目，但改造产品可能存在缺陷，不同市场情况不同，波士顿改造项目较多，湾区有讨论但行动少，圣地亚哥有一定改造活动 [109][112][113] - 建筑成本受疫情影响波动，部分材料如钢铁价格大幅上涨，部分如水泥相对平稳，劳动力成本目前约2.5%；预计供应平衡后价格会正常化，对收益率影响不大，生命科学租金增长可抵消部分成本增加 [114][115][117] 问题12: 生命科学开发项目提前推进的考虑因素及校园集群模式对MOB业务的帮助 - 公司认为生命科学开发和致密化是巨大机会，会根据经济合理性推进；目前宣布的项目受租户租约影响，最早2023年可大规模启动，期间可寻求审批 [120][121] - MOB业务的校园集群模式有助于提高资产表现，如租户保留率、按市值计价和NOI及现金流；公司可在校园内灵活调配租户，提高租户满意度和租金水平 [123][124] 问题13: 土地在开发成本中的占比及是否考虑对冲商品成本，TI每平方英尺增加的原因 - 土地约占开发预算的20%，是最大变量，价格随市场租金和建筑成本波动 [126] - 公司通过签订GMP合同减少成本风险，部分项目提前订购钢铁，但不进行商品对冲，此前尝试不可行 [128][130] - 生命科学业务本季度TI较高是因为签订长期租约和将部分办公室改造成生命科学空间；医疗办公业务续约TI略高是因为两个大型续约租户重新配置空间和一个续约加扩租项目，新租赁TI与过去一年持平 [131][132][133] 问题14: 未来五年开发重建管道规模是否会变化 - 随着公司发展，开发可能会缓慢增加，但会谨慎进行，考虑需求供应、资金来源和预租赁情况，预计每年支出约7500万美元 [135][136] 问题15: 是否考虑增加CCRC投资组合 - 增加CCRC投资组合并非不可行，公司在该业务有竞争优势，增长可通过收购实现，可与非营利组织合作，每次交易有较高收益率，但不会使其占比过大 [138][139][140]