财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.40美元，同店现金NOI增长2.8%，主要由占同店池85%的两个办公平台推动，两者合计增长4.3% [22] - 净债务与EBITDA比率为5.7倍，截至10月底总流动性为26亿美元，2023年11月前无债券到期，届时将有3亿美元到期 [28] - 年初至今股息超过AFFO 0.01美元，派息率为101%，公司短期内对股息略超AFFO感到满意，并将根据盈利结果、疫情发展和潜在交易结果评估股息 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第三季度同店增长5.5%，得益于强劲租赁、合同租金递增和积极的按市值计价 [23] - 租金收取率超过99%，年初至今坏账低于历史平均水平 [40] - 年初至今租赁执行量超过原全年预算的150%，第三季度执行了8万平方英尺续租，现金按市值计价为14%，新租赁也很强劲 [43][44] - 未来15个月新开发项目交付率为88%，剩余12%也有良好活动 [45] 医疗办公业务 - 租赁情况良好，与原全年租赁预算一致，第三季度近70万平方英尺租赁开始，其中超过40万平方英尺续租，现金按市值计价为4.3% [46] - 季度末入住率为90.7%，较上一季度下降40个基点，主要因两个开发项目纳入运营组合 [46] - 第三季度租金收取率超过99%，与疫情相关的租金延期还款率也超过99%，年初至今坏账低于历史平均水平 [46] CCRC业务 - 现金NOI好于预期，得益于入住率、低于预期的疫情费用和200万美元的CARES法案资金 [48] - 入门费销售较上一季度增长30%，但仍比历史平均水平低约50% [48] SHOP业务 - 与6月相比，9月入住率下降220个基点，好于第二季度，第三季度疫情费用近500万美元，较第二季度改善60% [49] - 10月入住率较9月仅下降10个基点，运营商已开始实施分阶段重新开放计划，租金较上一季度增长70% [49] - 第三季度合同租金收取率为97%，其余3%与Capital Senior Living延期支付 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学市场，第三季度在南旧金山、波士顿和圣地亚哥三个主要创新热点地区表现良好，波士顿市场过去三年已建成240万平方英尺的投资组合，与圣地亚哥投资组合规模相当 [12] - 医疗办公市场，与HCA的开发项目按计划进行，今年已交付或预计交付四个开发项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去四年采取行动退出非核心老年住房和SNF资产，将收益重新投资于生命科学、医疗办公和CCRC业务，未来将专注于这三个核心业务的增长 [11][18] - 目前有12亿美元的活跃开发管道，已全部获得资金，预租率为63%，还有大量开发和致密化机会的影子管道 [14] - 正在推进多项老年住房资产销售，以进一步平衡投资组合向生命科学和医疗办公倾斜，预计退出的SHOP销售在疫情前现金资本化率为高个位数，第三季度年化约为3%，三重净销售资本化率基于租金为高七位数，基于物业层面EBITDAR为高个位数 [51][52] - 公司在生命科学业务中在三个主要创新热点地区具有规模和强大的竞争地位，医疗办公业务通过与HCA等顶级医院的新开发项目得到发展和加强 [12][13] - 行业方面，生命科学行业在风险投资、首次公开募股和二次股权发行方面持续创下纪录，增加了对空间的强劲需求 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司三分之二的业务（主要是生命科学和医疗办公）表现符合或超过疫情前预期，租赁执行情况与或超过原年度计划，已提高两个细分市场的同店展望 [7] - 老年住房业务仍受到疫情相关入住率和费用趋势的压力，但结果相对于上季度提供的展望框架较为有利，随着防护措施和协议的改善，老年住房运营商能够更好地控制疫情爆发并更有效地运营 [9][10] - 公司对未来前景感到鼓舞，因为医护人员和老年人在疫苗可用时将在1A和1B阶段优先接种 [10] - 公司认为生命科学和医疗办公业务具有自然竞争优势，有很多内部和外部投资机会，对能够为股东创造价值充满信心 [63][59] 其他重要信息 - 公司宣布将总部迁至丹佛，2021年将有20 - 25人从尔湾迁至丹佛，选择丹佛是因为其地理位置居中，便于与分析师、投资者和评级机构会面，也有利于吸引和留住顶尖人才 [20] - 公司将75岁强制董事退休政策改为15年任期限制，认为新政策将使董事会更有序和持续地更新，保持经验和多样性的良好平衡 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何现在出售老年住房资产，为何认为定价有吸引力，以及对再投资和股息的信心 - 出售老年住房资产是战略长期决策，疫情提供了完全退出该业务的潜在催化剂，公司认为生命科学和医疗办公业务具有自然竞争优势，有很多再投资机会 [62][63] - 目前定价在一定范围内具有吸引力，能够在不经历老年住房业务不确定性的情况下获得较强价格 [64] - 公司有信心再投资，已宣布约10亿美元的收购项目，即使部分销售未完成，仍有充足流动性和良好资产负债表，对于股息，目前派息率为101%，短期内对股息略超AFFO感到满意，将根据多种因素评估股息 [67][69][71] 问题2: 出售老年住房资产后，投资能否实现相同混合收益率，是否会稀释FFO - 出售资产目前不会稀释FFO，公司有能力以合理资本化率进行投资，如有多余现金可偿还债务，降低净债务与EBITDA比率，从长期来看，公司认为投资收益率将高于目前老年住房业务 [75][76][78] 问题3: 生命科学和医疗办公业务的开发是否存在竞争供应问题，市场是否会过热 - 任何房地产行业都可能在短期内出现供需失衡，但生命科学行业基本面良好，目前三个核心市场有250 - 300万平方英尺的新供应，但平均约三分之二已预租，公司在进行新开发前会仔细分析供需情况，也有致密化机会可根据供需情况灵活决策 [79][80][81] 问题4: 老年住房销售进展如何，未包含在35亿美元中的资产情况 - 已签署10.5亿美元的购买协议，有较高执行可能性，另有20亿美元处于意向书阶段，情况不一，整体进展良好，但环境动态变化，结果可能不同 [83][84] - 未包含在35亿美元中的资产是三重净和SHOP资产的混合，部分接近签署意向书，部分刚开始销售，还有部分在合资企业中，出售时间不确定 [85] 问题5: 公司总部搬迁的相关情况，包括人员、成本和G&A抵消 - 总共将搬迁20 - 25人，尔湾和纳什维尔办公室将保留，无人因搬迁失业，总部迁至丹佛将提高效率，便于与各方会面，也有利于吸引和留住人才 [87] - 早期成本可能持平，随着时间推移，丹佛的运营成本较低，可能会有一些成本节约，但这不是搬迁的主要原因，退出老年住房业务可能会有一些G&A节约，但不会很显著 [88][89][90] 问题6: 卖方融资的潜在规模和考虑因素 - 卖方融资的答案待定，可能为特定投资组合提供融资以加快交易完成，融资比例可能在购买价格的60% - 65%，并设置短期期限和递增利率，以激励提前还款 [91][92] - 公司不会闲置现金，有能力偿还债券，也有收购管道，即使有卖方融资，也会合理规划资金使用，杠杆率会在一段时间内回到中期水平 [93][94] 问题7: 资本重新部署的组合和对其他市场的兴趣 - 未来几个季度资本重新部署的组合取决于销售成功情况、卖方融资需求、是否有额外战略收购以及是否偿还债务等因素，目前生命科学投资相对容易，因为有很多致密化和开发机会，但医疗办公和CCRC业务也有良好机会 [97][98] - 公司将继续专注于南旧金山、圣地亚哥和波士顿三个主要市场，因为这些市场有不可替代的集群，但也会考虑其他高收益率市场，进入新市场需要具备规模 [99][100] 问题8: 老年住房市场的买方需求与资产供应情况 - 公司针对特定交易对手进行销售，未进行广泛拍卖，买方需求不一，多数买家属于运营密集型房地产投资者，这与老年住房行业的发展方向一致 [101] 问题9: 生命科学、医疗办公和CCRC业务的协同效应，以及为何保留这些业务 - 这三个业务都受益于婴儿潮一代的增长人口结构，都是私人付费业务，且都有不可替代的投资组合和高进入壁垒，能够提供一定程度的多元化 [105][107] - 退出老年住房业务是因为其占比降至17%，业务分散注意力且波动较大，尤其是在疫情期间，而保留CCRC业务是因为其更像房地产投资，入住者更稳定，风险较低 [108][135] 问题10: 出售老年住房资产的决策考虑因素，以及重新分配人员后在新业务中的竞争力 - 出售老年住房资产是整体决策，部分资产需要大量资本投入，且公司认为该业务更像运营业务，不符合房地产投资信托基金的定位，而生命科学和医疗办公业务是纯房地产业务，供需情况良好 [112][113][114] - 公司在生命科学和医疗办公业务方面有丰富经验和强大团队，不认为在竞争中处于劣势，且有更大的资产负债表和更多资金进行大型交易，同时将老年住房人员重新分配到其他业务中可能会带来积极影响 [116][117][119] 问题11: 是否计划提供2021年全年指导，以及FFO每股增长目标 - 目前谈论2021年指导还为时过早，公司正在进行预算编制，需要更多关于交易完成时间和CARES法案资金等方面的信息，将在下次季度更新电话会议上进一步讨论 [123] - 如果成功处置老年住房资产，公司未来收益将更加稳定，预计医疗办公、生命科学和CCRC业务将实现2% - 3%的同店增长，考虑到开发和致密化机会，FFO增长可能达到4% - 5%，公司目标是成为提供8% - 10%年度总股东回报的稳定房地产投资信托基金 [124][125] 问题12: 45亿美元潜在销售在净租赁估值和SHOP估值之间的拆分 - 公司无法提供具体细节，建议参考披露的三重净租金和SHOP NOI信息，并结合提供的资本化率进行估算 [128] 问题13: 如果拜登当选总统并实施药品价格控制，对生命科学业务需求的影响 - 多年来一直有药品价格控制的尝试，但目前尚未确定是否会实施，从整体来看，公司认为不会对生命科学房地产的增长和需求构成重大阻碍，因为婴儿潮一代对药物创新的需求、生物药物的发展、FDA审批流程的加快以及疫情对新药研发的提醒等因素都支持该行业的发展 [130][131] 问题14: 退出老年住房业务对外部增长机会的影响 - 公司认为老年住房业务未来仍有需求，但目前业务波动性较大，不符合房地产投资信托基金的定位，退出该业务可以让公司更专注于其他增长机会，为投资者提供更聚焦的投资机会 [132][133] 问题15: 为何不出售CCRC业务 - CCRC业务更像房地产投资，入住者更稳定，有较高的非退还入门费和较长的入住时间，风险较低，与SHOP业务不同，因此公司选择保留 [135] 问题16: 出售老年住房资产的决策是否考虑了生命科学和医疗办公业务的市场估值，以及未来股息支付范围和董事会资格要求变化的原因 - 公司认为老年住房业务的波动性影响了公司的市场估值，投资者和分析师的大部分时间都花在讨论该业务上，缩小老年住房业务规模可能会使公司获得更高的估值倍数 [138] - 未来股息支付范围取决于业务最终情况和开发管道，公司会参考行业内高质量房地产投资信托基金的做法，保留一定的留存收益用于开发，但尚未做出具体决定 [141] - 董事会将75岁强制退休政策改为15年任期限制是为了使董事会更有序和持续地更新，保持经验、多样性和专业知识的平衡，目前董事会已经有一半成员得到更新，新政策将有利于长期发展 [143]