财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店利润达疫情以来最高水平，酒店每间可售房收入（RevPAR）较2019年同期可比季度差距缩小至20%，31家酒店中有12家超过2019年同期，5家创历史新高 [5] - 第三季度公司从竞争对手处夺取近1300个RevPAR指数基点，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达3890万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.10美元 [6] - 第三季度商务旅行（BT）收入跃升至2019年同期的84%，入住率较第二季度提高26个百分点，商务散客平均每日房价（ADR）仅比2019年第三季度低1% [7] - 第三季度末公司总流动性为5.38亿美元，包括6700万美元公司现金、7100万美元酒店层面现金和4亿美元循环信贷额度，总债务为10亿美元，酒店和度假村资产约35亿美元 [14] - 第三季度工资和福利占收入的30.4%，仅比2019年高50个基点，得益于每间入住客房工时改善2%，毛运营利润转化率保持在45%，可比第三季度酒店EBITDA利润率较第二季度提高超300个基点 [17] - 2022年已预订的团体收入较第二季度增长14%，较2021年预测高出近50%，2022年团体房价较2021年年初至今高出50美元/晚，全投资组合2022年全市客房夜数较第二季度增长7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲旅游 - 第三季度各旅游细分市场需求均增长，休闲旅游领先，商务团体和商务散客也有显著加速 [7] 商务旅行 - 第三季度BT收入达2019年同期的84%，入住率较第二季度提高26个百分点，商务散客ADR仅比2019年第三季度低1% [7] 团体业务 - 第三季度潜在客户生成量增长至超12400个潜在客户，代表超210万未来客房夜数，7月潜在客户量最佳，超75万客房夜数，虽8月因德尔塔变种活动有所下降，但9月恢复至接近7月水平 [8] - 2022年已预订的团体收入较第二季度增长14%，较2021年预测高出近50%，2022年团体房价较2021年年初至今高出50美元/晚，全投资组合2022年全市客房夜数较第二季度增长7%，与2019年相比，波士顿、芝加哥和圣地亚哥2022年全市客房夜数合计增长3%，2023年增长5% [18] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 城市酒店周三入住率较第二季度提高26个百分点 [15] - 第三季度公司在波士顿、芝加哥和纽约的投资组合市场份额增幅最大，10月波士顿酒店入住率达89%和84%，芝加哥The Gwen酒店达78%，纽约部分酒店达90% [35] 特定城市 - 芝加哥市场表现突出，The Gwen酒店第三季度商务旅行客房占比达18%，较其他酒店有显著增长，咨询公司和短期制药团体活动增加 [32][33] - 波士顿市场公司的两家酒店表现良好，位置和资产质量受认可 [59] - 新奥尔良的波旁酒店虽受飓风艾达影响，但团队迅速恢复供电，抓住机会预订急救人员，预计2021年业绩超预期 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 进行投资回报率（ROI）项目，如韦尔度假村4000万美元重新定位、基韦斯特巴巴里海滩度假村转换、丹佛JW万豪酒店升级品牌等，预计内部收益率超30%，还在研究其他升级品牌机会 [9][10][12] - 积极进行收购和处置，第三季度利用第二季度处置收益收购新奥尔良法国区波旁酒店和佛罗里达州德斯廷海滨度假村亨德森公园酒店，预计2021年业绩超预期，同时积极寻找有吸引力的生活方式市场的独特酒店投资机会 [13] 行业竞争 - 酒店收购市场竞争激烈，大量资本追逐酒店，私募股权公司和部分房地产投资信托基金（REIT）积极参与，公司今年在经纪交易中投标均失败，目前主要关注非公开市场交易 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 第三季度旅游需求各细分市场均增长，休闲旅游领先，商务团体和商务散客也有显著加速，虽受德尔塔变种影响，但团体业务9月恢复良好 [7][8] - 劳动力成本略有上升，但公司通过优化收入管理和提供激励措施等方式控制成本，保持利润转化率 [17][30] 未来前景 - 公司认为2022年及以后有四大竞争优势，包括投资组合市场暴露有利、近期重新定位酒店的多年效益、行业领先的第三方可终止运营协议比例、一流的资产管理团队获取市场份额的能力 [21] - 预计2022年商务旅行将在第一季度后显著回升，特别是1月4日OSHA要求实施可能成为商务旅行复苏的转折点 [64] - 休闲旅游部分需求具有粘性，人们对休闲价值的重视和“随时随地工作”环境将创造新的旅行时段，但高端市场可能会因国际旅游开放而有所分流 [28] 其他重要信息 - 公司再次被GRESB评为酒店行业领导者，在所有住宿REIT同行中排名第一 [20] - 公司旗下The Gwen酒店被评为2021年康泰纳仕旅行者读者之选奖中芝加哥排名第一、全球排名第八的酒店，此外，公司其他多家酒店也获康泰纳仕认可 [11] - 北加州野火导致太浩湖登陆度假村关闭6周，损失利润180万美元，公司已提交保险索赔，希望未来几个月获得赔偿 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍目前公司收购资产的情况，包括正在考虑的交易、已完成的交易以及未成功的交易差异 - 公司有3亿美元资产负债表收购能力，今年在经纪交易中投标均失败，因市场竞争激烈，目前有5份书面报价，大多是非公开市场交易，包括4个度假村和1个非度假村项目，公司将利用关系和对资产重新定位的不同愿景进行交易 [23] 问题2：2022年团体预订进度与2019年同期相比如何 - 2022年团体预订进度较2019年同期下降约25%，但公司重要市场如芝加哥、波士顿、凤凰城、圣地亚哥和华盛顿特区的会议日程良好，预计2022年第一季度后情况将改善 [24][25] 问题3：休闲旅游复苏趋势能否持续，运营商是否会维持高定价 - 公司认为部分休闲旅游需求具有粘性，人们对休闲价值的重视和“随时随地工作”环境将创造新的旅行时段，但高端市场可能会因国际旅游开放而有所分流，不同市场和客户群体的粘性不同，总体而言度假村价格将维持在高于2019年的水平 [28][29] 问题4：请谈谈劳动力成本中小时工工资的增长情况 - 全国工资率有小幅增长，公司通过提供招聘激励和与收入挂钩的激励措施管理成本，同时劳动力结构变化也会使工资率看起来上升，但并非唯一驱动因素 [30] 问题5：城市市场周中需求改善情况，哪些市场领先和滞后，7 - 10月企业房价趋势如何 - 芝加哥市场表现突出，The Gwen酒店商务旅行客房占比显著增长，咨询公司和制药团体活动增加，预计2022年第一季度后商务散客活动将显著回升，目前部分市场入住率有改善，但房价仍有挑战 [32][33][35] 问题6：近期收购的两家酒店初始预期和目前情况如何，业绩提升是来自收入还是成本节约 - 亨德森公园酒店10月业绩远超预期，休闲需求和房价高于预期，预计资本化率达8.8%；新奥尔良波旁酒店受飓风影响，但团队迅速恢复供电并抓住急救人员业务，第四季度业绩符合预期 [36][37] 问题7：在收购时如何考虑休闲旅客粘性和ADR趋势，采用何种保守假设 - 公司一般参考2019年数据，考虑自2019年以来的增长情况，预计2021年高峰值后会有所回落，但仍将显著高于2019年，不同市场和客户群体的粘性不同，会根据具体情况进行分析 [40][41] 问题8：若达成收购交易，最有吸引力的资金来源是什么 - 公司有大量现金和循环信贷额度可用，也考虑过运营合伙单位（OP units），但因公司股价低于净资产价值（NAV），需调整购买价格，税收优势对卖方有吸引力，目前倾向于优先使用手头现金 [42][43] 问题9：非客房收入接近2019年水平的驱动因素及可持续性如何 - 非客房收入增长主要得益于度假村费用的成功实施和餐饮项目，公司通过最大化每平方英尺收入、实施动态定价、利用取消费用等方式增加收入，是团队共同努力的结果 [46][47][48] 问题10：90天前2022年团体预订进度与现在相比如何 - 90天前有30万间团体客房预订，现在有35万间，季度环比增加约7万间，与2019年同期相比差距缩小，前景乐观 [50] 问题11：酒店签订新团体业务和商务旅行合同时，合同有哪些变化，会议和旅行策划者有哪些要求 - 公司在评估合同风险时更加保守，将合同清洗比例从20%提高到50%，同时关注合同条款的一致性和有效性，进行合同审计以保护股东利益和未来预订进度，具体合同条款因市场和客户而异 [52][53][54] 问题12：第三季度团体取消情况如何，取消的团体预订是否重新预订及时间 - 第三季度约700万美元团体收入因德尔塔变种取消，超半数重新预订到2022年不同时期，收取约200万美元取消和损耗收入，约3.5万间团体客房取消，1.5万间重新预订，收取260万美元取消费用 [55][56] 问题13：如何看待波士顿、芝加哥等市场的长期前景，是否有机会出售资产并重新配置资本 - 短期对这些市场持乐观态度，尤其看好凤凰城和盐湖城，长期来看，芝加哥市场因供应挑战和价格敏感性，公司可能会减少在该市场的资产，出售芝加哥资产符合公司向生活方式体验型物业转型的长期战略 [59] 问题14：如何看待第四季度和第一季度芝加哥和波士顿商务旅行的季节性因素 - 第四季度和第一季度受季节性因素影响，商务旅行活动将放缓，预计第二季度和第三季度会显著回升，目前公司正在与品牌方协商2022年房价 [63] 问题15：本季度税收情况如何，未来预期怎样 - 本季度税收从第二季度的所得税收益转为所得税费用，预计第四季度所得税费用为50 - 100万美元，全年约150万美元 [65] 问题16：公司对净资产价值（NAV）的估计及变化情况，私募股权的投资主题和重点，以及对NAV的影响 - 公司认为酒店NAV在增加，过去几个季度持续上升，因私募股权大量追逐酒店，债务市场活跃，且部分资产被锁定，市场上可交易资产减少，酒店相对其他房地产资产类别估值未压缩，有上升空间，但公司尚未公布NAV [68][69] 问题17：公司向独立生活方式酒店转型并改变管理合同条款，对并购和REIT行业整合有何影响 - 公司认为其独特的短期可终止管理协议模式在退出时可能使NAV增加10%，在并购中具有更高价值和流动性，可作为定价考虑因素，但公司会综合考虑各种机会，不排除任何可能性 [70] 问题18：从行业角度看，公共REIT收购活跃和私募股权定价是否使公共并购更具吸引力 - 公司作为股东的受托人，会以股东利益为重，如果有溢价收购机会，出售公司是合理选择，但不认为单纯为避免竞争而合并是好策略，公共对公共合并需有明确战略、合理定价和协同效应，否则不一定能创造价值 [74] 问题19：公司是否会考虑采用合资企业（JV）模式进行投资 - 公司不排除采用合资企业模式，但更倾向于全资拥有资产以保持简单结构和控制权，合资企业可能会使资产负债表和承销复杂化 [76] 问题20：休闲和度假村的强劲定价是否会影响明年商务散客和团体的定价策略 - 休闲旅游需求旺盛，应进一步提高价格；商务散客定价不是关键因素，主要是公司对员工出行安全的考虑，应保持价格稳定，可适当调整客户结构；团体业务2022年房价已上涨近2%，团体会议需求受空间和业务需求驱动，而非价格，总体而言价格将保持稳定，但会有客户结构调整 [79][80][81] 问题21：城市商务散客和团体酒店的价值情况如何 - 城市酒店价值因市场而异，如奥斯汀市场NAV较2019年上升，芝加哥市场可能下降超10%，买家对城市市场持观望态度，随着现金流恢复和融资条件改善，预计未来12个月城市市场NAV差距将缩小 [83]