财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度资金运营现金流（FFO）超出指引12%以上，全年FFO每股达7美元，较2021年的纪录增长14.9% [4][5] - 第四季度同店现金净营业收入（NOI）达8.7%，全年为8.9% [5] - 2022年季度平均入住率为98.4%，较2021年第四季度上升110个基点，年末出租率达98.7%，入住率达98.3% [22] - 2022年季度续租利差强劲，GAAP口径约为49%，现金口径约为34%；全年续租利差创纪录，GAAP口径和现金口径分别为39%和25% [22] - 2022年交付19个开发项目，其中18个已100%出租，加权平均回报率为7.1% [24] - 2023年第一季度FFO每股预计在1.75 - 1.83美元之间，全年预计在7.30 - 7.50美元之间 [49] - 2023年FFO每股中点较2022年增长6% [27] - 2023年指导假设包括平均入住率中点为97.2%，同店现金收入中点为6%，坏账为200万美元，新开发项目启动资金为3.3亿美元，普通股发行额为1亿美元，发行3.5亿美元无担保债务，同时偿还1.15亿美元债务 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年表现强劲，公司通过提高租金和新开发项目创造价值，全年出租率达98.7%，租金增长更广泛 [23] - 开发业务方面，2022年交付19个项目，18个已100%出租，加权平均回报率为7.1%；预计2023年开发项目启动资金为3.3亿美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场过去几年火热，目前市场有所降温，公司认为这对市场的持续积极发展是健康的，预计今年晚些时候建筑成本将下降，新供应将减少 [12] - 公司在加利福尼亚州的业务对NOI有积极贡献，如去年夏天收购的Tulloch项目，截至12月31日持有的760万平方英尺物业中，有290万平方英尺（约38%）未计入2023年同店计算 [33] - 佛罗里达州和亚利桑那州去年GAAP续租利差均超过40%，且目前没有放缓迹象 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司密切关注市场需求，鉴于资本市场波动，对新的核心投资采取谨慎态度，同时仔细评估开发地块 [6] - 公司计划在2023年进行3.3亿美元的新开发项目启动，主要为投机性开发，但也会考虑一些租户需求进行定制开发 [27][41] - 公司认为竞争对手（主要是商人开发商）的退出为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍对新的资本投入持谨慎态度 [79][80] - 公司希望利用市场的不稳定性，寻找收购机会，如购买陷入困境的土地或部分租赁的建筑，以创造价值和增加FFO [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年的业绩感到自豪，认为这是公司历史上最好的一年，尽管全年大部分时间面临经济不确定性和资本市场混乱 [23] - 管理层认为工业市场的降温是健康的，预计建筑成本下降和新供应减少将对公司有利，长期来看，公司对东集团的未来感到兴奋，因为最后一英里浅湾配送空间存在一些长期积极的趋势 [12] - 管理层表示将继续依靠公司的财务实力、团队经验和优质的投资组合来保持增长势头，但也认识到资本市场和整体环境仍然不稳定 [29] 其他重要信息 - 2022年公司仅发行了7540万美元的股权，除6月的Tulloch收购外，几乎所有发行都发生在第一季度 [8] - 2022年第四季度，公司完成了两笔高级无担保票据的私募发行，总计1.5亿美元，其中一笔7500万美元的票据期限为11年，利率为4.9%，另一笔7500万美元的票据期限为12年，利率为4.95% [9] - 2023年1月，公司完成了一笔1亿美元的无担保定期贷款，期限为7年，有效固定利率为5.27% [9] - 公司除循环信贷额度外没有任何浮动利率债务，近期到期债务较少，截至2024年7月仅有1.15亿美元到期 [10] - 公司的债务与总市值比率为22.4%，年化债务与EBITDA比率为5.1倍，利息和固定费用覆盖率为8.8倍 [11] - 2023年1月，公司成功将无担保银行信贷额度从4.75亿美元扩大到6.75亿美元，以提供更多资本灵活性 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明同店假设以及对FFO的影响，以及预算中坏账准备金的情况 - 公司从底层开始构建预算，对每个空间和租赁情况进行假设，得出97.2%的入住率假设。预算中的坏账准备金是基于历史运行率，过去几年公司坏账较少，但考虑到可能的经济衰退，将其纳入预算，希望能够在年内超越该预算 [31][35][53] 问题: 开发项目启动中，定制开发和租户咨询的比例如何，以及如何考虑风险缓解 - 公司的开发项目几乎都是投机性开发，但也会有一些定制开发或预租赁项目。以得克萨斯州为例，超过三分之一的开发租赁是现有租户。公司认为如果不能满足租户的增长需求，可能会导致租户流失。团队对3.3亿美元的开发项目启动资金感到有信心，但如果经济状况良好，可能会增加开发规模，目前的挑战主要来自资本市场 [41][42][43] 问题: 如果股权价格不理想，仅依靠债务融资，在不超过公司可接受的杠杆比率的情况下，能够为多少项目提供资金 - 公司可以仅依靠债务融资来满足今年的资金需求，并保持债务与EBITDA比率在良好水平（约为5倍或更好）。近期股权价格有所反弹，如果能够保持，公司可能会更多地进行股权发行，减少债务融资。公司一直谨慎使用循环信贷额度，以保持充足的资金储备 [45][46] 问题: 2023年的入住率和坏账假设是否有实际的可感知因素导致，还是仅仅是谨慎考虑 - 公司目前尚未看到经济出现明显的裂缝，但为了谨慎起见，在预算中考虑了入住率下降和坏账增加的情况。公司希望能够在年内超越预算目标，目前的入住率和出租率与去年年末相似，市场活动仍然活跃 [35][55][78] 问题: 竞争对手的退出为何没有让公司更有信心进行新的开发投资，同时又能获得定价权 - 公司认为竞争对手的退出确实为其带来了更多定价权，但由于对整体经济的担忧，仍然对新的资本投入持谨慎态度。公司希望等待建筑成本下降，同时确保有足够的市场需求。公司对开发项目的收益率感到满意，并希望通过提高租金来进一步提高收益率 [79][80][82] 问题: 公司如何看待当前的收购机会，以及对核心投资和非稳定项目的态度 - 公司认为目前市场上存在一些收购机会，如陷入困境的土地或部分租赁的建筑。公司希望能够利用这些机会创造价值和增加FFO，但会谨慎考虑资本的使用。公司对核心投资和非稳定项目持开放态度，但会根据市场情况和资本成本来决定是否进行投资 [87][89][98] 问题: 能否量化供应减少的情况，以及对2023年下半年和2024年的供应预期 - 公司预计供应将在今年晚些时候下降，目前难以提供具体的量化数据。建筑供应链仍然存在问题，导致项目进展缓慢。商人开发商由于难以获得债务和股权融资，大多处于观望状态，预计供应将持续减少 [108][109][110] 问题: 公司的需求是否具有韧性，以及对特定新开发项目的需求相对于更大市场的情况 - 公司认为其需求具有韧性，因为其业务更多地与消费者相关，且建筑位置靠近高速公路和人口增长地区。公司会根据市场需求来决定开发项目的规模，希望能够在市场允许的情况下尽快推进开发。如果经济放缓，公司会谨慎考虑开发项目，但目前团队认为市场需求仍然存在 [116][118][152] 问题: 租户决策和续约时间是否稳定，以及公司在2023年和未来18个月的机会主要在开发土地还是运营资产 - 租户决策和续约时间有所延长，主要是由于涉及的金额增加和审批层级增多，但最终交易仍然能够达成。公司认为目前开发土地存在一些机会，如能够以有吸引力的价格收购陷入困境的土地。公司也在关注运营资产的收购机会，但目前定价尚不确定 [140][141][143] 问题: 是否有市场没有出现新建筑开工下降的情况，以及在入住率和坏账指导方面，是否对某些行业或市场更加谨慎 - 除了一些小型市场（如杰克逊或新奥尔良）外，主要市场（如休斯顿、达拉斯、亚特兰大、凤凰城、奥兰多）的商人开发商大多减少了新建筑开工。公司在入住率和坏账指导方面的假设是基于整体经济情况，没有针对特定行业或市场进行特别谨慎的考虑 [147][148][150] 问题: 土地价格目前的情况如何，与2022年峰值相比有何变化，以及公司是否看到机会 - 土地价格有所下降，一些土地卖家由于无法获得债务或股权融资，不得不降低价格出售。公司认为这是一个机会，可以以有吸引力的价格收购土地进行投机性开发，特别是在自己的租户范围内或附近的土地 [170][171][189] 问题: 在租金续约讨论中，是否遇到现有租户的抵制，以及目前零售商的库存情况如何 - 目前公司在租金续约讨论中尚未遇到租户的抵制，租户的搬出主要是由于业务增长或战略调整，而非租金过高。零售商的库存水平正在回升，但仍未达到安全库存水平，一些第三方物流企业的活动增加表明企业正在增加外包以获取库存 [173][175][197] 问题: 1月份建筑行业的就业数据好于预期，公司在阳光地带看到的住宅建设情绪和活动如何 - 公司对阳光地带的住宅建设持乐观态度，尽管抵押贷款利率上升，但由于公司所在地区是人口迁入市场，预计住宅建设将增加。公司的一些租户随着大型企业的搬迁而迁移，这也可能带动住宅建设的发展 [187]