财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）超出指引17%，每股FFO达1.72美元，较2021年第二季度的1.47美元增长17%，实现连续37个季度每股FFO高于上年同期 [8][15] - 季度平均入住率为98.1%，较2021年第二季度提高130个基点，季末出租率达99.1%，入住率达98.5%，均创公司纪录 [9] - 季度续租利差表现强劲，GAAP续租利差为37%，现金续租利差超22%，年初至今GAAP和现金续租利差分别为35%和22% [9] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长率达9.5%，创历史新高，年初至今为9% [9] - 2022年FFO每股指引上调至6.84 - 6.96美元，中点较之前指引提高0.15美元，较2021年增长13.3% [11][21] - 债务与总市值比率为19.5%，调整后债务与EBITDA比率降至4.95倍，利息和固定费用覆盖率升至9.1倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，2022年开发启动项目预计增至3亿美元，公司将密切关注租赁结果并适时更新指引 [12] - 收购业务方面，公司完成对Tulloch Corporation的收购，该投资组合包括14处物业，总面积170万平方英尺，85%的NOI来自旧金山湾区，15%来自萨克拉门托 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场租金普遍上涨，如佛罗里达州租金涨幅达40%，拉斯维加斯、奥斯汀等市场也有显著增长 [42] - 达拉斯市场在建面积较大，但公司认为大部分建设项目与自身业务不构成竞争，公司在达拉斯北部靠近DFW机场区域的物业已全部出租，并实现了良好的租金增长 [56][58] - 凤凰城市场公司物业也已全部出租，公司在第二季度收购的一处空置建筑也已在当季完成全部出租 [158] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过提高租金和新开发项目创造价值，以应对市场和用户对工业产品的需求 [10] - 鉴于第二季度初资本市场的变化，公司对新建筑投资采取谨慎态度，但仍在评估新的开发地块 [13] - 公司认为工业市场过去几年过热，当前市场的担忧从长期来看有利于市场的持续健康发展，且在市场低迷期可能出现更好的收购机会 [31][33] - 行业竞争方面，新进入工业开发市场的企业数量增加，市场竞争加剧，但公司凭借多元化的租户结构和优质的物业组合，认为自身能够更好地应对市场变化 [32][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司上半年的业绩感到自豪，认为物业运营表现强劲，但资本市场和整体环境在第二季度变得不稳定 [24][25] - 尽管市场可能面临波动，但公司对未来仍持乐观态度，认为最后一英里浅湾配送空间和阳光地带市场存在长期积极的趋势，如人口迁移、物流链演变等 [27] - 公司预计2023年FFO将在2022年创纪录的基础上实现13%的增长，且对2023年的前景感到乐观，尤其是在温和衰退的情况下，公司有望抓住机会并恢复全速发展 [45][46] 其他重要信息 - 建筑成本持续上涨，钢材价格总体上涨约35% - 40%，且不同时间波动较大，建筑材料报价难以长期维持，交付时间也延长，如订购电气面板需11个月才能交付 [70][71] - 租户续租时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，且公司认为这一趋势可能会持续增加 [128][129] - 租户库存方面，总体上租户仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 租金 escalators 方面，历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况 [162] 问答环节所有提问和回答 问题: 工业板块是否整体免疫，还是公司投资组合表现不同 - 公司认为最后一英里物流可能处于早期阶段，相对更具抗风险能力，但工业板块并非完全免疫，目前公司未感受到市场下滑，但会对资本和规划保持谨慎 [30][31] 问题: 利率上升和股价下跌对未来投资决策的影响 - 公司在第二季度初股市变动和预期利率上升后，减少了核心投资收购和增值收购的积极投标，因获取资本受限且处于资产定价发现阶段，但仍积极关注土地投资 [34] - 公司资产负债表强劲且灵活，已锁定一些债务条款，未来将根据市场情况在股权融资和债务融资之间灵活切换，优先考虑开发项目的价值增值 [36][37] 问题: 对2023年的展望及信心水平 - 公司对2023年持乐观态度，基于2022年租金增长、新开发项目交付以及租户需求等因素，预计FFO将继续增长，除非出现严重的经济衰退影响需求 [40][42][45] 问题: 增加开发启动项目指引与市场担忧的关系 - 公司开发项目主要响应市场需求，由实地团队根据租赁情况和租户需求提出，目前开发管道进展良好，尽管公司整体更加谨慎，但仍会根据市场情况灵活调整 [48][49] 问题: 是否考虑出售达拉斯市场的土地以转向沿海市场 - 公司不认为达拉斯市场的建设会促使其退出该市场，因为大部分建设项目与公司业务不构成竞争，且公司在达拉斯的物业出租情况良好，租金增长可观，对该市场持乐观态度 [56][57][58] 问题: 增加债务负担对提高股息的影响 - 公司董事会通常在下个季度评估股息调整，鉴于今年业绩良好，预计股息将增加，尽管债务利息支出有所增加，但物业净营业收入的增长足以覆盖，且公司会确保有足够的股息覆盖率 [64][65][66] 问题: 建筑成本增加情况及对项目决策的影响 - 建筑成本持续上升，过去约24个月钢材等价格涨幅约35% - 40%，且不同材料价格波动和交付时间问题给项目带来挑战，但租金上涨使公司能够维持项目收益率，公司不会因成本增加而改变开发策略，而是努力管理成本结构 [70][73][80] 问题: 未来开发启动项目是否会因资本和定价因素放缓 - 公司会对资本更加谨慎，可能会重新考虑一些项目的规模和时机，但目前开发管道进展良好，需求仍然存在，若市场放缓，可能是由于特定阶段的租赁情况不如预期，而非公司主动停止开发 [82][86] 问题: 公司的债务容量和杠杆水平 - 公司目前EBITDA增长迅速，有助于抵消债务增加的影响，最新一轮锁定的债务预计可支撑到年底，公司会持续评估2023年的债务需求，内部希望将债务与EBITDA比率控制在6倍以下，目前仍处于较低水平 [89][90][94] 问题: 是否会出售部分资产以进行资本配置调整 - 公司此前已出售一些资产，目前有少量资产在市场上待售，主要是租户密集型服务中心建筑和不适合公司的小型资产，公司希望将这些资产置换为核心市场的开发土地，以实现更高的收益率 [100][101][103] 问题: 未来开发项目的收益率和利差趋势 - 公司认为建筑成本有望随着更多开发商减少开发而趋于稳定，土地获取方面公司会提前锁定，以降低风险，目前开发收益率保持良好，与市场资本化率的利差仍较为可观，公司将继续以当前市场租金进行项目评估，不预测未来租金 [109][112][114] 问题: 资产定价变化情况 - 多租户、短期租赁资产的资本化率上升约20 - 35个基点，长期、类债券资产的资本化率上升约75个基点，市场目前处于价格发现阶段，公司会等待机会，希望保留资金以应对可能的市场困境 [120][121][122] 问题: 租户续约时间是否有变化 - 租户续约时间有所提前，部分租户因市场情况变化选择提前续约，公司认为这一趋势可能会持续增加，且公司会与租户保持沟通，不试图过度猜测市场 [127][128][129] 问题: 租户是否面临与公用事业成本相关的经济问题 - 公司尚未收到租户关于公用事业成本的具体投诉，但考虑到整体成本上升，预计租户可能会面临压力 [131][132] 问题: 租户库存情况及亚马逊空间返还情况 - 租户总体上仍面临库存短缺问题，部分租户希望增加库存水平，且第三方物流（3PL）需求显著增加，已进入公司本季度前十大租户名单 [134][137][138] - 公司与亚马逊的合作中，大部分租赁租金到期时间较晚，目前没有收到亚马逊返还或终止租赁的意向，市场上亚马逊返还空间的数量可能接近1000万平方英尺，且亚马逊今年仍可能租赁约4000万平方英尺的空间 [139][140][141] 问题: 修订同店指引的关键因素及下半年租赁利差预期 - 公司业绩提升主要来自物业净营业收入，与其他分析师模型中认为的一般及行政费用（G&A）和利息因素关系较小，具体差异可线下沟通 [145][146] - 公司预计下半年租赁利差将与前几个季度相似，短期内未看到不利因素，2023年的情况将在后续进一步评估 [147][148][149] 问题: 3PL需求增长情况及电商业务是否放缓 - 3PL需求显著增加，但公司没有具体量化数据，电商业务方面，亚马逊等公司增长放缓，且电商与3PL业务存在融合，公司看到来自多个行业的广泛需求，且租户结构多元化有助于降低风险 [152][153][154] 问题: 从供应角度看，哪些市场令人担忧 - 目前没有特定市场让公司担忧，尽管主要市场如亚特兰大、达拉斯、凤凰城的供应数据较高，但公司物业出租情况良好，供应主要集中在城市边缘和大型仓库，公司更关注需求和可能的黑天鹅事件或深度衰退对需求的影响 [157][158][159] 问题: 租金 escalators 趋势及是否考虑通胀因素 - 租金 escalators 历史上为2.5% - 3%，如今已普遍提高到4%，且尚未看到与消费者物价指数（CPI）挂钩的情况，公司会关注市场动态并适时调整 [162][163][165] 问题: 股权市场开放的障碍及资本成本差异的考量 - 公司认同股权融资在某些情况下可能更具成本效益，但会考虑市场对公司净资产价值（NAV）的看法，目前认为与市场预期的差距不大，会根据市场情况灵活调整融资方式 [166][167][170]