财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流（FFO）超出预期，同比增长17%，全年增长13%，连续35个季度实现每股FFO同比增长 [7] - 季度平均入住率为97.3%，较2020年第四季度提高40个基点，年末出租率达98.7%，入住率为97.4% [7] - 季度续租利差GAAP为31.5%，现金为18%；全年GAAP为31.2%，现金为18.4% [8] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长6.4%，全年增长5.7% [8] - 第四季度每股FFO为1.62美元，超出预期，较2020年第四季度的1.38美元增长17.4% [11] - 第四季度发行1.2亿美元股权，平均价格为每股205美元；10月偿还3300万美元到期抵押贷款，利率为4.1% [11] - 年末后，同意私募发行1.5亿美元高级无抵押票据，固定利率3.03%，期限10年；同意1亿美元高级无抵押定期贷款，总有效固定利率3.06%，期限6.5年 [11] - 债务与总市值之比创历史新低，为13%；债务与EBITDA之比为5.2倍，利息和固定费用覆盖率为8.5倍 [12] - 全年坏账为净正数47.5万美元，租户还款情况良好 [12] - 年内第二次提高股息，从每股0.90美元增至1.10美元，增幅22%，预计2022年股息增长率将正常化 [12] - 2022年第一季度FFO预计在每股1.59 - 1.65美元之间，全年在每股6.56 - 6.70美元之间，中点较2021年增长9% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 预计2022年开发启动资金为2.5亿美元，低于2021年的3.41亿美元，但2021年包含圣地亚哥一个9000万美元的大型定制项目 [13][14] - 2022年运营和增值收购预计为7600万美元，处置预计为7000万美元 [13] - 预计发行3.75亿美元无担保债务，偿还7500万美元债务，发行1.2亿美元普通股 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿出租率为95.9%，预计2022年NOI占比低于11%，较2021年下降130个基点 [9] - 达拉斯有5500万平方英尺在建项目，接近历史记录，去年吸纳量为4000万平方英尺，超60%在南达拉斯和北沃思堡 [50] - 亚特兰大年底有超3500万平方英尺在建项目，其中浅湾项目为7.6万平方英尺 [50] - 休斯顿去年吸纳量为2800万平方英尺，目前有超1800万平方英尺在建项目，40%已出租 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将专注于通过开发和增值投资创造价值，以应对市场需求 [8] - 公司拥有多元化的租金来源，前十大租户仅占租金的7.6% [9] - 公司会密切关注租赁结果，并根据市场情况更新开发启动指导 [10] - 公司已收购多个新地块，并在管道中有更多项目，同时进行增值和直接投资 [10] - 工业市场竞争激烈，有大量资金追逐优质工业产品，公司需在竞争中寻找机会 [33] - 公司倾向于根据市场需求进行开发，避免盲目追求大规模收购 [24] - 公司会定期评估和调整投资组合，出售表现不佳或已达到价值最大化的资产 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年的业绩感到满意，将把这种势头延续到2022年 [15] - 公司认为市场上有多个积极趋势，如电子商务和最后一英里配送的加速发展，将为公司带来更多需求 [15] - 传统租户对最后一英里配送空间的需求仍然存在，特别是在快速增长的阳光地带市场 [15] - 供应链问题可能会持续到2022年，市场仍将处于供应紧张状态，需求将继续增长 [18][20] - 公司对未来前景持乐观态度，相信凭借财务实力、团队经验和优质的投资组合，能够保持增长势头 [14][15] 其他重要信息 - 会议中提及的财务指标如PNOI和FFO为非GAAP指标，具体定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站和SEC报告 [4] - 会议中的部分陈述为前瞻性陈述，存在已知和未知风险，实际结果可能与预期有重大差异 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链何时恢复正常 - 公司认为供应链问题可能会持续到2022年，期间可能会有改善，但仍会面临挑战 租户普遍认为当前需求强劲，对业务前景乐观 公司预计市场供应紧张和需求增长的情况将持续，可能要到明年才会改变 [18][19][20] 问题2: 公司看似处于良好增长环境，但为何仍保持保守态度 - 公司管理层较为保守，97%的平均入住率若能达到预算，将是公司历史上第二高的年份 外部环境如供应链短缺和市场紧张，可能会对公司发展带来挑战 公司希望在开发和收购方面保持谨慎，避免盲目追求目标 [23][24] 问题3: 为何开发商会出售圣地亚哥的物业，公司认为还有哪些类似交易机会 - 该物业由大型养老基金持有，已达到其持有周期，且有大型租户破产 公司在尽职调查期间引入了新租户，目前出租率达65% 公司看好该物业的地理位置，认为随着时间推移，可能会有更多制造业近岸转移到墨西哥，同时圣地亚哥的传统工业用户也在向边境地区转移 [26][27][28] 问题4: 与2021年相比，当前较高的借款利率对公司有何影响，如何进行资本配置 - 公司年初已锁定2.5亿美元贷款，利率略高于3%，这将在一定程度上缓冲利率上升的影响 公司只有一笔到期抵押贷款，利率超过4%，预计新贷款成本将低于此 公司会继续关注市场情况，根据利率变化调整资本配置，同时保持保守的资产负债表 [30][31] 问题5: 债务市场利率上升对资本化率有何影响 - 目前尚未看到资本化率有明显变化，但不同市场之间的资本化率差异可能会缩小 市场上有大量资金追逐优质工业产品，竞争激烈，导致资产价格较高 [32][33] 问题6: 如何看待某租户减少对工业物业的需求 - 公司认为即使该租户减少需求，市场上仍有其他竞争对手的需求，不会出现大幅下降 电子商务和配送需求持续增长，将推动更多零售商转向线上和线下结合的模式，增加对物流空间的需求 [35][36][37] 问题7: 公司能否达到2021年的开发水平，市场租金增长能否维持开发收益率 - 公司希望市场强劲，租赁活动增加，从而超过2022年2.5亿美元的开发启动指导 公司在开发收益率的测算中使用当前的建设成本和租金率，虽然前期可能会出现收益率下降，但交付后通过租赁可以弥补 公司将根据市场租赁情况调整开发速度，同时努力寻找增值机会 [39][40][41] 问题8: 近岸转移趋势如何，劳动力成本、通胀和招聘短缺对其有何影响 - 公司看到一些租户从加利福尼亚州迁至亚利桑那州、内华达州、得克萨斯州和佛罗里达州 由于劳动力短缺和成本上升，公司更看好近岸转移到墨西哥的趋势，但这需要时间 与在美国其他地区开设工厂相比，将供应商从中国迁至墨西哥可能更具吸引力 [43][44] 问题9: 供应链问题和近岸转移对话是否影响户外和家居建筑租户的房地产决策 - 公司看到一些租户在近岸转移和物流方面进行战略调整，如德国汽车公司在亚特兰大租赁物业 家居建筑行业的需求在佛罗里达州、佐治亚州和亚利桑那州等地有所增加，公司也看到更多单租户租赁整栋建筑的情况，这有助于加快开发进度 [45][46] 问题10: 为何2022年NOI指导中点与2021年相似，是否有潜在逆风因素 - 公司预计2022年平均入住率为97%，这将是历史上第二高的年份，NOI增长主要依赖租金率的提高 公司在制定预算时较为保守，特别是在开发和投机性租赁方面 实际情况可能会根据市场租金增长情况有所变化 [48][49] 问题11: 市场上浅湾产品的供应情况如何，是否有地区供应成为担忧因素 - 总体而言，浅湾产品的供应相对较少 以达拉斯和亚特兰大为例，虽然有大量在建项目，但浅湾产品占比较小 市场竞争主要集中在大型仓库项目上，公司更注重根据市场需求进行开发 [50][51][52] 问题12: 公司处置物业的决定因素是什么，如何判断物业价值是否最大化 - 公司会考虑物业的位置、租户结构、建筑状况等因素 如坦帕的物业有很多小租户、非喷淋建筑，凤凰城的物业是服务中心 公司希望通过处置表现不佳的物业，将资金投入到更有价值的开发项目中 [56][57][58] 问题13: 休斯顿市场的暴露度下降是由于出售资产还是其他市场增长 - 主要是由于其他市场的租金增长和发展 公司仍然看好休斯顿市场，但希望保持地理多元化的投资组合 目前休斯顿市场的NOI占比已降至11%以下，未来可能会继续下降 [59] 问题14: 能源市场变化对休斯顿市场的关键驱动因素有何影响 - 休斯顿市场在过去两年有所改善，去年吸纳量创历史记录 目前市场上有超1800万平方英尺在建项目，40%已出租 公司未看到石油和天然气公司对市场需求的增加，能源相关租户更多是绿色能源领域，如电动巴士和电池制造，主要分布在凤凰城、格林维尔和亚特兰大等市场 [60][61] 问题15: 2022年坏账准备金的情况如何，与Peloton的租赁情况怎样 - 2021年公司出现坏账回收47.5万美元的异常情况，今年进入时坏账准备金减少 2022年坏账指导为150万美元，占收入的0.33%，是基于历史平均水平 公司在南佛罗里达州和其他一两个市场向Peloton出租了空间，但该租户不是前十大租户，目前没有出现问题 [63][64][65] 问题16: 公司理想的休斯顿市场暴露度是多少 - 公司希望休斯顿市场的暴露度低于11%，未来一两年可能会降至10%以下 公司希望在每个市场都有一定的发展空间，以应对潜在的机会 [66] 问题17: 目前开发管道的租赁情况如何，与2021年相比有何不同 - 公司的开发收入部分已通过现有和前期租赁得到覆盖，但开发项目大多是投机性的，难以准确预测 公司在制定预算时对开发和投机性租赁较为保守，但运营和开发都有增长空间 收购和处置预计基本持平，若有额外收购将对业绩有积极影响 [69][70][72] 问题18: 能否分享整个投资组合的按市值计价（mark-to-market）情况，包括GAAP和现金基础 - 公司难以准确提供按市值计价的数据 工业市场的按市值计价比办公和零售市场更难 公司2020年GAAP按市值计价为22%，2021年为31%，预计2022年在20%以上 现金基础上预计在十几%，市场租金增长和年度租金涨幅的提高将有助于提升GAAP租金增长 [76][77] 问题19: 目前高于3%租金涨幅的租赁占比是多少，能否在各市场实现4%的涨幅 - 公司每年约有14% - 15%的租赁到期 由于市场紧张，公司认为可以在市场需要时推动4%的租金涨幅 过去12 - 18个月，不同市场的租金涨幅情况有所变化 供应链问题导致建设成本上升和交付时间延长，但对公司拥有的5000多万平方英尺物业有利，有助于维持租金涨幅 市场上的免租期也在减少 [78][79]