财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后每股FFO为1.26美元，上年同期为1.39美元；全年调整后每股FFO为5.44美元，上年为6.10美元；若排除2018年7.13亿美元的提前还款费用，2019年调整后每股FFO同比增长5% [25][30] - 第四季度持续经营业务总收入同比增长13%，部分源于体验式房地产新投资及Kartrite度假村和室内水上乐园的运营结构影响；季度租金和参与利息总计640万美元，上年同期为500万美元；G&A费用降至1080万美元，上年同期为1220万美元；交易成本为580万美元 [26][28][29] - 第四季度处置收益总计4.927亿美元，全年处置收益近8.83亿美元；出售吸引力物业和两块土地带来370万美元的综合收益 [29][30] - 季度末债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，调整后为4.8倍，处于4.6 - 5.6倍的目标范围低端；12月31日，账面净债务与总资产比率为35%，市场基础为31%；年末总未偿债务为31亿美元，加权平均债务期限约为7年，2023年前无债务到期 [31][32] - 2020年调整后每股FFO指引为5.19 - 5.39美元，投资支出指引为16 - 18亿美元，处置收益预计为5000 - 1亿美元；排除与2019年出售的特许学校投资组合相关的费用，2020年调整后每股FFO指引中点反映约4%的增长 [15][34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末总投资约67亿美元，370处物业投入使用， occupancy率达99%；体验式投资组合占近60亿美元，282处物业，88个运营商， occupancy率99%，有两处物业正在开发 [18][19] - 第四季度投资支出1.1亿美元，其中1.047亿美元投入体验式投资组合，主要包括对Alyeska度假村的3700万美元抵押贷款和4860万美元收购三个优质影院项目 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 体验式房地产目标市场包括九种物业类型，可寻址房地产市场估计达100亿美元或更多 [10] - 2019年是美国电影票房收入第二高的一年，电影院是美国最受欢迎的户外娱乐形式，电影行业是内容驱动型业务，票房有起伏 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新聚焦，出售特许学校投资组合，降低收入波动性，加强租金覆盖，专注打造顶级体验式REIT [7][8] - 公司看好体验式投资机会，计划在2020年进一步渗透这些机会，投资将继续使产品类别和租户多样化，减少当前的集中程度 [10][12] - 公司主要投资目标是策划房地产资产组合，聚焦体验式经济，提供稳定现金流，资产价值稳定，通过资产和租户多样性优化风险回报 [12] - 公司通过与运营商建立关系、参加行业会议等方式执行投资计划，在体验式房地产领域拥有领先的知识深度 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为婴儿潮一代和千禧一代推动了体验式房地产机会，人们对连接、聚集和创造难忘体验有内在渴望，体验式消费需求持续存在 [8][9] - 公司对体验式投资机会持乐观态度，预计独特的体验式投资重点将在未来数年推动超常增长 [10][12] - 公司资产负债表状况良好，有能力为投资机会提供资金，包括预计在第二季度完成的10亿美元博彩物业投资 [33][37] 其他重要信息 - 公司宣布自4月15日起将普通股月度股息提高2%，这是连续第十年提高股息 [36] - 由于2019年处置收益重新投资到2020年新投资的时间安排，预计第一季度调整后每股FFO将比全年预期的四分之一低约0.15美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何加大对博彩物业的投资力度 - 公司认为遇到了优质资产的投资机会，该资产有望成为博彩投资的基石，风险回报比高，值得加大投资 [42][43] 问题: 博彩投资是否在特许学校出售时就已确定，是否收益率低于预期 - 公司表示当时未确定具体的替代资产，一直在与多方洽谈；公司致力于拥有市场主导型资产，该博彩资产符合这一目标 [44][45] 问题: 16 - 18亿美元投资的综合收益率是多少 - 公司表示GAAP综合收益率大致在8%左右 [47] 问题: SARS对影院上座率和体验式零售租户的影响，以及新冠病毒可能的影响 - 公司回顾SARS对美国影响较小，主要影响加拿大，对整体年度影响可忽略不计，持续约20 - 35天 [48] 问题: 博彩物业投资是单一资产还是组合 - 公司表示是单一市场的单一资产 [49] 问题: 影院业务的租金或信用指标情况及趋势 - 公司展示的10年影院覆盖率数据显示，其在一个非常狭窄的范围内波动，整个影院投资组合对票房的反应不如人们想象的那么剧烈 [51][53] 问题: Cal Kartrite的表现与预期对比 - 公司表示去年预计该物业亏损，今年预计盈亏平衡，随着2021年LEGOLAND的引入，有望开始盈利 [55] 问题: 博彩资产的定价、租户或资产质量 - 公司表示价格与市场水平一致，不需要为优质资产支付过高价格，该资产是市场主导型物业 [57] 问题: 2020年第二季度要完成的博彩资产投资是否在已有许可证的地点 - 公司表示不能这样假设，相关工作已进行一段时间，具体取决于司法管辖区 [58] 问题: 影院投资的暴露情况、目标投资的影院类型及超过16个屏幕的影院情况 - 公司表示影院投资主要集中在三大主租赁协议，覆盖率有一定分散度；目前仍倾向于有配套设施的影院，屏幕数量在12 - 16个之间为最佳；超过16个屏幕的影院情况取决于市场，大型影院通常位于主要MSA [62][64][66] 问题: 除博彩资产外的6 - 8亿美元投资是否依赖资本成本和融资能力 - 公司表示作为净租赁投资者，会关注资本成本和融资方式，有多种工具可影响资本成本，但始终需谨慎考虑 [67] 问题: 10亿美元博彩资产是否有合资伙伴，博彩资产的承保覆盖率及对博彩的目标暴露程度和后续资产管道 - 公司表示意图是长期持有租赁物业，具体交易细节将在未来几周公布；博彩资产承保覆盖率市场水平约为2倍；博彩在体验式平台可寻址市场中的机会占比可达20%左右，长期目标是在九个类别中实现多元化；目前指导范围内无其他博彩资产，但不排除后续增加 [69][71][72] 问题: 2020年指导范围差异的驱动因素，处置活动中遗留教育资产和体验式投资组合修剪的比例，以及处置活动是否会在后期增加 - 公司表示指导范围差异主要由投资支出的时间和金额、融资方式、Kartrite水上乐园运营情况和百分比租金的可变性等因素导致；处置活动主要是对投资组合进行优化，目前遗留教育资产占比不大；如果机会增加，后期可能会增加教育资产的处置，但公司目前更专注于增加净投资支出 [75][77][78]