财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为1.46美元，上年同期为1.58美元，若排除2018年第三季度2000万美元的预付费用收入，本季度调整后每股FFO同比增长约10% [27][28] - 本季度总收入增长约18%（排除上年2000万美元预付费用），主要由新投资和处置收入推动 [29] - 本季度百分比租金和参与利息总计360万美元，上年同期为270万美元 [30] - 本季度所得税收益为60万美元，上年同期所得税费用为50万美元，主要与Kartrite运营的递延收益有关 [32] - 本季度交易成本为600万美元，主要与9家CLA学校转让给Crème有关 [32] - 本季度遣散费用为150万美元，年初至今为190万美元，是业务资源从非体验式领域向体验式资产转移的结果 [33] - 本季度完成房产销售净收益8680万美元，确认房产销售综合收益1430万美元 [33] - 本季度末债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，9月30日账面净债务与总资产比率为40%，市场基础为32% [35] - 本季度末总未偿债务为31亿美元，均为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，混合票面利率约为4.3% [36] - 公司将2019年调整后每股FFO指引提高至5.44 - 5.52美元，投资支出指引提高至7.75 - 8.25亿美元，预计处置收益提高至4 - 4.75亿美元 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 娱乐业务 - 季度末娱乐投资组合约34亿美元，有2处开发中物业、195处运营物业和26个运营商， occupancy为99%，租金覆盖率为1.76倍 [16] - 第三季度票房同比增长约3%，预计第四季度将超过2018年，推动2019年票房接近2018年历史最高水平 [17] - 第三季度娱乐投资支出总计1090万美元，主要用于影院、娱乐零售中心和家庭娱乐中心的开发和重建项目 [18] 休闲业务 - 季度末休闲投资组合约23亿美元，有83处运营物业和19个运营商， occupancy为100%，租金覆盖率约为2.28倍 [19] - 休闲业务中景点组合的运营商本季业绩良好，截至8月的过去12个月，参观人数和收入分别较过去三年平均水平增长约4%和7% [19] - 休闲业务投资支出约8960万美元，包括6870万美元的休闲物业新抵押贷款、660万美元用于Kartrite水上公园酒店，其余主要用于高尔夫娱乐综合体和景点的定制开发 [20] 教育业务 - 季度末教育投资组合约13亿美元，有137处运营物业和55个运营商， occupancy为98%，租金覆盖率为1.51倍 [23] - 截至10月底，已成功将21处CLA学校中的17处转移至Crème，预计第四季度接管其余4处 [24] - 教育业务投资支出约1760万美元，主要用于公立特许学校、私立学校和幼儿教育中心的收购、定制开发和重建 [24] - 本季度收到与4所运营特许学校、1个幼儿教育中心出售以及1笔特许学校抵押贷款偿还相关的处置收益1.04亿美元，包括1130万美元终止费和180万美元预付费用 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度电影票房同比增长约3%，第四季度有望超过2018年，推动2019年票房接近2018年历史最高水平 [17] - 休闲业务中景点组合运营商截至8月的过去12个月参观人数和收入分别较过去三年平均水平增长约4%和7% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注体验式经济，持续将业务重心从非体验式领域转向体验式资产，该资产类别已成功投资超20年，将是未来主要增长方向 [8][26] - 公司认为体验式经济创造了众多机会，将继续利用这些机会，提升资产表现、进行投资和管理资产负债表 [46] - 与专注零售领域的竞争对手相比，公司认为自身在体验式领域的布局更具优势，业务更具韧性和价值 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者对体验式产品需求持续增长，为公司租户和物业提供支持，有望推动公司未来增长 [8][9] - 公司资产负债表状况良好，有充足资金支持业务增长，且有大量有吸引力的投资机会，因此提高了FFO和投资支出指引 [12][13] - 公司认为当前低利率环境下，延长平均债务期限和固定可变利率债务是明智之举，有助于应对市场波动 [38] 其他重要信息 - 本季度公司发行5亿美元新的10年期无担保票据，票面利率3.75%，赎回全部3.5亿美元票面利率5.75%的高级无担保票据 [36] - 本季度公司通过直接股票购买计划发行约5200万美元普通股，季度末后又发行1700万美元，年初至今通过该计划发行约3.06亿美元 [39] - 7月1日，公司收到1.898亿美元Schlitterbahn抵押贷款票据的还款，该还款由CEDAR Fair以2.61亿美元收购Schlitterbahn集团的两个德克萨斯水上公园促成 [22] - 第三季度，Vail Resorts完成对Peak Resorts的收购，Vail运营公司的Northstar California Resort，加上6处Peak Resorts投资，Vail成为公司第五大客户 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低杠杆、提高2019年投资支出，是否预计2020年投资支出会增加，以及额外筹集资金的原因 - 公司认为机会增多，同时进行审慎的资产负债表管理，预计未来投资支出将维持在7 - 8亿美元甚至更高水平 [48][49] 问题2: 指导中是否考虑潜在的额外资本筹集 - 指导中点不考虑，但在区间内可能会根据情况决定筹集资本，第四季度指导不假设除已发行的1700万美元外还有更多股权发行 [51] 问题3: 各业务板块中机会最好的领域 - 公司在影院、家庭娱乐中心、体验式住宿等领域都看到机会，如纳什维尔是热门体验式旅游地，有很多投资机会 [52] 问题4: CLA学校过渡后的学生保留情况 - 新运营商希望加速接管，表明过渡较为成功，对其业绩有积极影响 [53][54] 问题5: 重新调整租金后，预计覆盖率与CLA原覆盖率的对比 - 预计覆盖率至少与之前相当，约在1.5倍左右，新运营商压力较小，覆盖率可能会提高 [55][56] 问题6: 从体验式角度看，Margaritaville纳什维尔酒店的吸引力 - 该酒店有很多便利设施和Margaritaville品牌，位于纳什维尔市中心，周边有很多景点，适合休闲旅游，符合公司对体验式住宿的投资方向 [57][58] 问题7: 公司进入博彩领域的进展和资产情况 - 公司在该领域持续取得进展，参加了G2E会议并进行了多次会谈，但指导中未体现相关计划，希望近期能有机会 [61] 问题8: 核心业务增长0.03美元的驱动因素 - 主要是Kartrite本季度表现好于预期，还有其他多种因素共同作用 [64] 问题9: 教育板块未来的发展，是否有更多出售候选项目 - 目前认为特许学校市场竞争激烈，风险回报不高，未来一段时间不会投入大量时间和资金，但其他教育子板块仍有长期租赁业务，不会完全放弃 [67][68][95] 问题10: 今年的资产处置和回收水平是否会持续到未来 - 今年的水平异常高，未来可能会进行更多资产处置以改善投资组合，但不会达到今年的水平 [69] 问题11: 主要投资市场的收益率情况 - 多数物业收益率在7% - 8%之间，沿海地区部分物业可低至7%，影院交易收益率低于7%，定制开发项目收益率通常比上述水平高50 - 100个基点 [70][73] 问题12: 未来住宿和博彩业务的投资结构，是否会持有资产 - 公司倾向于采用租赁或抵押贷款的固定收益工具，而非酒店REIT模式，博彩业务也会优先考虑净租赁结构 [75][76][77] 问题13: 对增加影院投资的舒适度，以及投资上限 - 公司喜欢影院业务，若能找到高质量、覆盖率好且近期翻新的影院，会继续投资，不局限于特定运营商 [78][79] 问题14: 正在建设的Topgolf项目数量及后续计划 - 目前有一个在运营，未来会根据机会选择性地增加新资产，但不会像以前那样大规模投资 [80][81] 问题15: 教育板块今年到期的租赁是否都与CLA有关 - 是的，相关租赁数量已从17个减少到8个，之后又有4个转换，年底将清零 [84][85] 问题16: Topgolf上市是否会影响公司投资 - 公司对Topgolf的投资限制是自我设定的，主要是管理风险敞口，Topgolf上市不是主要影响因素，随着更多运营商进入，公司可能会有更广泛的考虑 [86][87] 问题17: 对租户行业集中度的舒适度 - 公司对所处的体验式行业感到满意，与专注零售的竞争对手相比，公司更具优势，业务更具韧性 [88] 问题18: Margaritaville酒店的收入构成，除住宿外的其他驱动因素 - 酒店有显著的餐饮业务，屋顶酒吧等活动丰富，位于娱乐区，周边活动带动了对该体验式品牌的需求 [91][92] 问题19: Margaritaville酒店贷款的LTV情况 - 相对于评估价值，LTV在55% - 65%之间，公司对此感到放心 [93] 问题20: 公司正在远离的非体验式资产或投资领域 - 主要是教育板块中的特许学校领域，该领域竞争激烈，风险回报不佳，而其他教育子板块有长期租赁业务，不受影响 [94][95][96] 问题21: 三处影院资产的续租情况和未来展望 - 其中两处已在第四季度续租 [97] 问题22: 体验式业务中是否有表现较弱的子领域，以及是否有决定放弃的潜在增长领域 - 公司关注经济下行时的情况，对高价格点的活动有所警惕，这类活动与经济衰退的相关性较高，而电影等低成本活动具有一定的反周期性 [99][100] 问题23: 休闲板块的另一笔抵押贷款投资情况，以及管道中的类似机会和规模 - 另一笔抵押贷款投资是堪萨斯城的Genesis健身中心，公司目标是租赁，但在有税务问题时会采用抵押贷款结构，难以预测下一个项目，但预计租赁业务仍会多于抵押贷款业务 [101][102][103]