财务数据和关键指标变化 - 2021年Q2总营收为5710万美元，较2020年同期增加1860万美元，增幅48.2%，反映了2021年Q1 1.98亿美元投资带来的收益，以及自2020年Q3重启外部增长以来总计8.14亿美元的投资成果 [23][24] - 2021年Q2总一般及行政费用（G&A）为650万美元，较2020年同期的630万美元增长3.5%，主要因非现金股票薪酬费用增加，但现金部分G&A效率提高，现金基础G&A占总营收的比例从2020年Q2的15%降至2021年Q2的11% [27] - 2021年Q2净收入为2340万美元，较2020年Q2增长124%；FFO总计3720万美元，即每股摊薄后0.32美元，较2020年同期增长23%；AFFO增加1460万美元，即每股摊薄后0.34美元，较2020年Q2增长26% [28] - 公司将2021年AFFO每股指引上调至1.30 - 1.32美元，此前为1.24 - 1.28美元，中点较之前上调4% [14][35] - 季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.6倍，总流动性为5.3亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年Q2投资2.23亿美元用于94处房产，加权平均现金资本化率为7.1%，投资涉及11个不同行业，超65%的投资活动来自快餐、医疗牙科、幼儿教育和休闲餐饮 [9][15] - 本季度投资的加权平均租赁期限为13.5年，加权平均年租金增长率为1.4%，加权平均单位层面覆盖率为2.7倍，每处房产平均投资240万美元 [16] - 88%的投资通过直接售后回租产生，83%包含主租赁条款 [9][16] 处置业务 - 2021年Q2出售9处房产，净收益1960万美元，排除空置房产和交易成本后，处置的加权平均现金收益率为7.1%，加权平均单位覆盖率为1.8倍 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司面临现有和新市场参与者的竞争加剧，因市场对其专注的中等市场租户所在行业的持久性认可度提高，导致资本化率压缩 [17] - 公司投资的资本化率通常在6% - 7.5%之间，预计维持在7%左右 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为净租赁房地产投资信托基金，旨在建立和维护长期租赁投资组合，获得投资级评级并进入公共无担保债券市场，以更好匹配债务义务和租赁到期时间表 [10][11] - 公司专注于中等市场租户，增加租户多样性以降低风险，将快餐、洗车、幼儿教育和医疗牙科视为一级行业，预计未来仍为高集中度行业 [18][21] - 公司开始有选择地投资娱乐和休闲餐饮行业的成熟运营商，这些行业收入和利润正在强劲反弹 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经营环境和资本市场使其恢复到疫情前水平，能够利用大量增值投资机会推动盈利增长 [36] - 公司相信其投资策略打造了有韧性的净租赁投资组合，未来将继续产生有吸引力的风险调整后回报 [37] - 预计下半年投资组合将保持高入住率，投资机会将带来增值回报 [14] 其他重要信息 - 2021年Q2租金收取率达99%，7月为100%，投资组合已恢复到疫情前水平，租户适应疫情现实并成为更强大的运营商 [8] - 截至季度末有两处空置房产，截至目前有一处空置房产，过去12个月再租赁活动回收率达87% [8] - 公司传统信用统计数据受去年疫情相关停工影响呈负偏态，但预计下季度随着2020年Q2疫情影响不再计入报告期，这些数据将改善 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述一下投资管道的交易流量、规模、定价趋势 - 公司对投资管道的可见性通常为90天，目前管道仍强劲，不提供投资指引，建议参考历史平均水平，过去几个季度交易机会良好 [39][40] - 资本化率通常在6% - 7.5%之间，预计维持在7%左右，具体取决于交易和行业选择等因素 [41] 问题2: 竞争加剧是否使售后回租和收购中的租赁租金增长率降低 - 租金增长率是投资经济因素之一，竞争影响整体经济，包括初始资本化率和未来租金增长，预计租金增长率在1.4% - 1.6%之间，会因季度交易选择和性质而异 [42][43] 问题3: 上季度提到的七个汽车服务空置房产是否已全部重新租赁，目前还有哪些租户采用现金会计确认收入，累计租金余额是多少 - 七个汽车服务空置房产已全部重新租赁，目前只有少数租户采用现金会计确认收入，涉及的AFFO不足0.01美元，未来可能会调整 [46][47] 问题4: 过去一年平均每季度收购2亿美元是否可持续，市场参与者增加对交易量和资本化率有何影响，过去季度或一年的收购中有多少是由先前关系驱动的，新进入前十大租户名单的Spare Time和Harps，公司拥有其门店的比例与其他租户相比如何 - 公司以过去八个季度的平均水平作为参考，未设定每年8亿美元的交易预期，目前倾向于增加收购，但不将其作为未来预期 [49] - 竞争增加主要影响资本化率，而非交易流量，公司努力阻止资本化率下降，且资本成本有所改善，投资利差仍有吸引力 [50] - 本季度98%的投资活动由先前关系驱动，这是投资活动的主要驱动力 [54] - 公司拥有单个租户门店的比例在5% - 100%之间，不提供平均比例，Spare Time和Harps是现有合作关系，公司增加了其门店数量并使其进入前十大租户名单，会考虑整体风险暴露 [55][56] 问题5: G&A占收入的目标比例是多少，第二季度的G&A是否是良好的运营率，是否需要大幅增加人员，哪些行业已恢复到疫情前水平，哪些行业恢复最快和最慢，AFFO指引上调后，对股息的看法如何，是否有目标派息率 - 下半年随着会议和差旅增加，现金G&A可能略有上升，但占收入的比例将继续下降，人员配置足以应对未来业务 [59] - 快餐、洗车、汽车服务、便利店受疫情影响较小，电影院和健身房受影响较大且恢复较慢，幼儿教育行业仍在逐步恢复到疫情前水平 [60] - 董事会希望维持约70%的派息率，历史上股息随AFFO每股增长合理增长，董事会每季度评估 [61] 问题6: 投资组合中单位层面覆盖率低于一倍的部分占比高于过去，但总覆盖率高于过去，这对观察名单意味着什么，2020年底的数据对覆盖率的拖累有多大，2021年上半年是否有改善，那些可能仍在挣扎的租户情况如何，利息收入增加的原因是什么，是某些收购和投资的特殊情况导致的分类差异，还是利息收入是NOI的增量 - 覆盖率数据受疫情严重影响，随着相关时期过去将显著改善，观察名单不仅基于覆盖率，还综合考虑其他因素，目前观察名单情况良好，租户表现整体较好 [64] - 利息收入是NOI的增量，公司在某些情况下会对原本想纳入投资组合但因卖方动机、税收或结构原因无法获得所有权的资产提供贷款，贷款业务是投资活动的一部分，过去一年有一些贷款机会 [67] 问题7: 请介绍新进入前十大租户名单的Spare Time的承保情况，公司在疫情前是否已有其资产，Harps的财务前景和财务支持情况如何 - 对Spare Time的承保与其他租户一致，考虑公司信用、运营、门店表现和房地产价值，Spare Time是优秀的租户，公司拥有的门店已反弹并受益于需求释放，公司看好家庭娱乐业务 [69][70] - 公司在疫情前已有Spare Time的资产 [71] - Harps是拥有112家门店的地区性杂货店，资本充足、资产负债表强劲，公司收购的门店位置优越、销售和盈利能力强，售后回租收购的是有长期业绩记录的现有门店 [72] 问题8: 按年化最近季度计算，单位层面覆盖率低于一倍的比例是多少，交易完成的来源是什么，与疫情前相比如何 - 公司不披露该数据，该比例因行业而异，预计将恢复到正常水平，目前租户支付情况良好，表明门店已恢复，租户有承诺 [75] - 交易来源主要是并购和运营商出售资产进行售后回租以满足资本需求，近期交易可能60%来自并购 [77][78]