财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收达4860万美元，较去年增加710万美元，增幅17%，反映2020年第四季度创纪录的2.44亿美元投资及全年6.03亿美元投资活动的影响 [27] - 第一季度净收入1530万美元，同比增长9%；FFO总计3290万美元，同比增加740万美元，增幅29%；FFO每股摊薄后为0.30美元，同比增长7%；核心FFO名义上比2020年第一季度高21%，每股摊薄后为0.30美元 [31] - AFFO为3250万美元，同比增长22%，每股摊薄后为0.30美元，较2020年第一季度增长3% [32] - 第一季度末净债务与年化调整后EBITDA ROE为5.1倍，考虑季度末后续股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍 [10] - 第一季度总GAAP G&A为640万美元，较去年同期的750万美元下降15%；经常性现金基础G&A降至480万美元，占总收入的10%多，低于2020年第一季度的近13% [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度投资1.98亿美元用于74处房产，初始现金收益率7.0%，租赁期限超16年，81%为重复/关系交易，80%为按公司租赁形式的直接售后回租 [9] - 截至季度末，投资1240处房产，出租率99.1%，租给259个租户，涉及17个行业，加权平均租赁期限14.3年，未来5年仅有4%的ABR到期 [12] - 加权平均单位层面覆盖率为3倍，略高于上季度的2.9倍 [13] - 第一季度处置16处房产，包括1处空置房产，净收益2500万美元，排除空置房产和交易成本后，加权平均现金收益率为7% [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计新投资组合将保持高入住率，强大的投资管道将带来有吸引力的投资机会，资本市场将提供多种低成本资金来源，重申2021年AFFO每股指导为1.22 - 1.26美元 [11] - 公司将继续通过与目标行业中成长型中型市场运营商的直接售后回租，向投资组合中添加房产和租户，保持资产负债表对外部增长战略的支持，提前规划资本需求以保持财务灵活性 [14] - 公司认为专注特定行业是竞争优势，未来将增加对更具抗疫情能力行业的投资，同时在娱乐和休闲餐饮行业寻找机会，减少对电影院和家居用品行业的投资 [17][18][19] - 公司通过增加租户多样性来降低风险，目前无租户占ABR超过2.6%，前10大租户占ABR仅20.2%，而3年前为41.8% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度公司各方面表现稳健，投资组合展现出稳定性和韧性，租户基本克服疫情影响，成为更强大的运营商 [6] - 尽管疫情仍影响企业，但大多数租户不再需要租金递延支持，公司已基本完成受疫情影响租户的物业重新定位 [7] - 公司认为低杠杆资产负债表和充足流动性是战略优势，不仅为增长提供平台，也能在宏观经济环境挑战时保持稳定 [37] 其他重要信息 - 第一季度公司因一处2020年4月出售的空置房产及季度内重新出租的几处房产，产生约30万美元的物业相关费用，预计未来不会再发生 [28] - 第一季度确认约570万美元的减值费用，其中380万美元与一处家具物业有关，同时确认380万美元的资产处置收益 [29] - 第一季度末公司总资产达28亿美元，无限制现金近4300万美元，另有200万美元限制现金可用于新投资 [32][33] - 第一季度通过ATM出售约280万股，获得6500万美元总收益，加权平均价格为每股23.22美元；季度末进行了一次增额隔夜股权发行，总收益1.93亿美元，每股价格23.50美元 [34] - 第一季度末公司总流动性为3.07亿美元，隔夜股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍，流动性增至4.92亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资从签订PSA或LOI到完成一般需要多长时间，疫情后是否有变化 - 公司一般有60 - 90天的交易周期，30天谈判合同，30天进行尽职调查，但会因交易而异，部分交易可能受潜在并购交易影响而延迟 [39] 问题2: 季度后处于PSA、LOI阶段的投资金额能否披露 - 公司一般不披露，但在4月的隔夜股权发行中披露了约2.5亿美元的未来投资管道 [40] 问题3: 补充资料中零售租赁项目的租赁重组及回收率较低的情况 - 公司一般没有很多普通零售业务，该数据主要受Art Van租赁重组的影响，且与季度内一处家具物业的减值有关 [43][44] 问题4: 投资管道中的娱乐资产包括哪些租户，疫情后娱乐资产的资本化率是否更高 - 包括家庭娱乐中心、保龄球馆、蹦床公园等，该行业资本化率处于公司范围的较高端，但优质运营商和通用资产的资本化率与平均水平相差不大，预计在7%左右 [45][46] 问题5: 当前投资管道的定价是否在7%左右，以及竞争和定价情况 - 公司预计继续在7%左右的范围内进行交易，年初以来竞争加剧，但公司凭借良好的关系和充足的投资管道，仍有望在此范围内投资 [49][50] 问题6: 公司在评级方面的进展，以及获得两个投资级评级与当前情况在定价上是否有重大差异 - 公司正在与评级机构进行对话，如有进展会进行披露；目前市场情况下，获得两个投资级评级在定价上不会有重大差异 [51][52] 问题7: 第一季度汽车服务租户问题导致入住率下降的原因，以及对该子行业的看法 - 汽车服务行业受疫情影响较小，入住率下降主要是因为该租户是不良运营商，公司决定更换更好的运营商，目前已为相关物业找到替代租户或买家 [54][55] 问题8: 重新出租7处物业的时间安排，以及新租金与旧租金、回收率的预期 - 资产管理团队的任务是在90天内为物业找到市场，包括寻找替代租户或出售物业，预计此次情况与过去经验一致 [56][57][58] 问题9: 第一季度是否有租户开始支付租金或确认前期租金，以及对现金基础会计租户和应计租金反转的看法 - 公司在第四季度和第一季度对很多租户进行了重新定位，相关收入和租户情况的变化已纳入指导范围，公司对租户支付情况感到乐观；租金递延支付已完成约35%，基本都能收回 [60][61] 问题10: 非应计租金的情况 - 预计非应计租金的回收情况将在全年持续改善，未确认的递延租金可能在2022年或以后计入收益 [62] 问题11: 投资娱乐行业时，租赁结构是否有变化 - 公司的租赁协议很稳定，且很多是与现有租户的重复业务，疫情后租赁结构没有明显变化 [66] 问题12: 如何对休闲餐饮行业进行投资评估 - 公司通过售后回租进行投资时，会查看3 - 4年的运营历史和业绩，分析损益表、收入来源，回测房地产价值和租金水平，投资纪律没有改变 [67][68][69] 问题13: 早期儿童教育业务的表现，以及总统的学前教育资助提案对该业务的影响 - 该业务受疫情影响严重，目前已恢复运营并实现盈利，入住率从第二季度的关闭状态反弹至40% - 60%，第四季度和第一季度达到60% - 80%；政府的资助提案对公司运营商影响不大，但增加的儿童保育需求将对业务有积极影响 [71][72]