财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为5650万美元，即摊薄后每股0.21美元，而2021年第三季度核心FFO为5530万美元，即摊薄后每股0.20美元 [46] - 截至2022年9月30日，公司流动性总计12亿美元，其中包括3.87亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排未动用额度 [48] - 季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.7年，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍 [49] - 2022年第三季度和截至10月24日，公司以每股7美元的加权平均价格回购了2010万美元的普通股，累计回购金额达2.75亿美元，加权平均价格为每股8.36美元，约占2020年3月5日已发行总股份的11% [51] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.83 - 0.85美元之间，2022年天文台NOI约为6700 - 7000万美元，第四季度天文台费用约为800 - 900万美元 [53] - 预计2022年同店现金净营业收入（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降8%左右，同店入住率年底将在84% - 86%之间 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 第三季度商业投资组合总租赁面积达33.5万平方英尺，其中曼哈顿办公物业17.9万平方英尺，大纽约都会区办公物业11.5万平方英尺，零售物业4.1万平方英尺 [31] - 第三季度签署34份新租约和续租约，加权平均租期约为8年 [31] - 曼哈顿办公物业新租约现金基础上的混合租赁利差提高至10%，新租约租金上涨23.6% [35] - 第三季度总商业投资组合租赁百分比环比上升70个基点至88.5%，曼哈顿办公租赁百分比环比上升110个基点至89.4%，年初至今上升240个基点 [36] - 年初至今已租赁超过97.4万平方英尺，今年年底前仅有6.8万平方英尺的续租租户退租 [37] - 预计2023年到期租约面积为54万平方英尺，占比5.5%，预计退租约28万平方英尺，2023年有9.8万平方英尺租户尚未决定 [39] 天文台业务 - 2022年第三季度天文台接待游客68.7万人次，产生NOI 2450万美元，而2021年第三季度接待游客25.5万人次，NOI为640万美元 [47] - 第三季度天文台对2019年同期水平的恢复率为66%，公司将第四季度访问量假设调整为与第三季度持平 [19] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，且市场租金上涨，优惠减少 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公就业已完全恢复，自2020年第二季度以来新增近20万个办公岗位 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁空间、销售天文台门票，并通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [9] - 持续进行股票回购活动，并寻找具有现金增值潜力的外部增长机会，对投资组合进行资本循环利用 [15] - 继续评估投资组合，将增值资产变现，并将收益重新投资于有现金增值潜力的收购项目 [24] - 持续承保与纽约市投资组合互补的新收购机会，利用本地知识和灵活的资产负债表获取竞争优势 [23] - 2023年将扩大曼哈顿办公投资组合的便利设施，包括在帝国大厦增设相关设施，以及在时代广场南校区的建筑增设新设施 [40][41] - 公司受益于租户对高品质建筑的追求趋势，其现代化、节能、健康且交通便利的建筑吸引租户，在市场竞争中具有优势 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市已恢复繁忙，公司拥有多种收入来源，是从纽约市发展中获益的理想选择 [10] - 尽管天文台业务全面恢复到疫情前水平的时间比预期长，但公司对其全面恢复充满信心 [20] - 公司有能力在不稳定市场中取得成功，预计2023年尽管面临经济逆风，但仍能实现正吸纳量 [16][39] - 公司资产负债表状况良好，无浮动利率债务风险，未来两年无债务到期，有能力进行战略资本配置 [14] 其他重要信息 - 公司在2022年实现整个商业投资组合的碳中和，自2009年以来，帝国大厦运营排放减少54%，投资组合整体减少43% [25] - 公司是美国第一家加入联合国全球契约并承诺遵守《增强妇女权能原则》的商业办公房地产投资信托基金 [27] - 公司连续第三年获得GRAS 5星评级和绿色之星认可，得分95分，在公共披露评估中获得96分（美国多元化集团中最高）和A评级 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 天文台NOI指导预期降低，但核心FFO指导中点上升，驱动因素是什么？ - 公司最初FFO指导范围较宽，包含市场不确定性带来的下行空间，随着对全年情况的了解更清晰，缩小了指导范围，虽天文台范围调整，但能保持高端水平并减少下行空间，使中点上升0.01美元 [57][58] 问题2: 在银行融资受限背景下，如何平衡投资机会（开发、收购）与股票回购的资本分配？ - 公司未来两年无债务到期，无浮动利率债务风险，现金余额高且有未动用信贷额度，股票回购是资本分配战略的一部分；同时积极寻找合适投资机会；还会进行资本循环利用，若有资产增值可变现并重新投资；公司有净运营亏损余额，可用于有效分配资本，一切以实现股东价值最大化为目标 [62][63][66] 问题3: 其他房东称2023年租户需求将减弱，公司租赁业务是否会放缓？ - 公司第三季度租赁表现良好，第四季度有良好业务管道，租户来自多个行业；公司受益于租户对高品质建筑的追求，其建筑优势明显，虽未给出2023年指导，但对投资组合和业务有信心 [67][68][69] 问题4: 目前租户对办公空间的使用情况以及每周在办公室的天数如何？ - 公司更关注帝国大厦健身中心的使用情况，目前会员恢复至2019年的近三分之二；租户工作方式虽改变，但仍需要办公空间进行协作；公司建筑的高品质、便利设施和良好环境吸引租户 [72][73][74] 问题5: 在利率上升环境下，如何看待资产价值和资本化率的变化？ - 目前新收购主要是1031交易；不应只关注头条资本化率，要考虑利率走势和资产改善潜力；目前交易较少，若有非1031的公平交易，资本化率可能有50 - 75个基点的适度上升 [76][77][79] 问题6: 是否对办公领域的困境机会感兴趣，还是更关注多户住宅投资组合的增长？ - 公司注重现金增值，目前主要关注之前失败或未进入市场的交易；办公领域需达到一定吸引力才会考虑 [80] 问题7: 租赁百分比和入住百分比差距扩大，何时缩小以及能缩小到什么程度？ - 随着已签署租约在今年晚些时候和2023年开始生效，入住率将上升；公司有信心年底投资组合入住率达到84% - 86%，接近该范围中高端；2023年租约到期较少，有已签署租约开始生效和新租赁业务，入住率有望提升 [82][83][84] 问题8: 郊区资产出售收益进行1031交易是否是必须的，净运营亏损和股票回购是否是更好的资本使用方式？ - 1031交易是业务计划的一部分，公司有净运营亏损和现金，可选择进行股票回购；1031交易有吸引力，可通过其他方式变现净运营亏损以创造股东价值；公司关注纽约市的办公、多户住宅和零售资产，对合适的多户住宅资产有兴趣 [86] 问题9: 美元走强导致国际旅游停滞，是否会影响天文台2023年的发展，是否需要强劲的国际旅游才能恢复到之前的峰值水平？ - 公司不认为国际旅游停滞，部分国际客源已接近100%恢复；第三季度国内旅游季节性降低，国际旅游增加；公司对天文台表现满意，预订系统效果良好，游客体验提升，礼品店销售和餐厅使用情况改善；即将开业的星巴克储备店将带来好处；公司会在提供2023年指导时给出天文台的相关指示 [87][89][91] 问题10: 租户现在的需求与年初相比有何变化，决策速度是加快还是减慢？ - 公司 tour 到交易的转化率显著提高，表明决策者有交易意愿；租户寻求健康建筑、能源效率技术、交通便利和合适的便利设施，公司提供的组合符合租户需求 [93][94][95] 问题11: 指导变化是否意味着第四季度业绩减速，原因是什么，对2023年有何参考意义？ - 第四季度天文台恢复较慢影响业绩，还有运营费用和租约生效的不确定性；今年运营费用增加是因为之前利用率低时降低了费用，现在恢复正常导致对比困难；预计2023年运营费用将更正常，对NOI的拖累减小，业绩将有更好的发展轨迹 [97][98][99] 问题12: 资产出售价格与最初挂牌时相比有何变化？ - 资产出售过程中有各种因素，公司追求公平合理的价格，最终定价与预期相符 [101][102] 问题13: 如何看待新发布的Local Law 97对办公楼的实施情况，公司如何应对这些变化？ - 公司2024年无罚款，有应对2030年的计划；认为该法律实施并不不公平，resi、office、retail和logistics面临不同挑战和机遇；公司与租户合作，基于科学设定目标，该法律注重数据和实际表现，与SEC拟议的新报告要求相符；公司认为遵守该法律有助于吸引优质租户，是竞争优势；公司在碳中和方面的实践使其更具优势 [104][106][107] 问题14: 多户住宅投资组合表现如何，同店收入或NOI的有机增长情况以及与预期相比如何？ - 多户住宅投资组合表现良好，超出收购和承保时的预期，与合作伙伴合作成功 [111] 问题15: 是否倾向于扩大多户住宅规模，还是会考虑其他资产类型？ - 公司目前不太关注办公领域；对多户住宅有兴趣，但不会不惜一切代价扩大规模，会等待合适的资产和机会 [112][113] 问题16: 对天文台竞争对手Summit和The Edge的成功是否感到惊讶，它们是否影响了天文台第三季度的展望？ - 公司天文台表现远超竞争对手，Rev per caps出色；认为竞争对手的“闪亮时刻”已过去，公司是国际标志性品牌，对自身表现有信心 [115] 问题17: The Edge的游客数量是多少？ - 管理层建议参考披露信息，并表示接近会议结束，可回顾之前的内容 [116]