财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为7900万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2021年第二季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，本季度核心FFO包含0.07美元的租赁终止费收入 [31] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）同比下降7.1%，主要由于建筑利用率提高导致运营费用正常化，以及2021年末GBG入住率损失的影响 [32] - 截至2022年6月30日，公司流动性总计12亿美元，包括3.59亿美元现金和8.5亿美元循环信贷安排的未提取额度；季度末，公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.9年；净债务与总市值之比为48.7%，净债务是调整后EBITDA的5.8倍 [35][36] - 2022年第二季度和截至7月21日，公司以每股7.90美元的加权平均价格回购了5370万美元的普通股，累计回购金额达2.56亿美元，加权平均价格为每股8.48美元，约占2020年3月5日回购计划开始时总流通股的10.2% [38][39] - 公司预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.80 - 0.85美元之间，同店现金NOI（不包括租赁终止收入）较2021年水平下降10% - 12%，年末同店入住率在84% - 86%之间，天文台2022年NOI预计在7400 - 7700万美元之间 [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度曼哈顿办公组合净有效租金同比增长25%，环比增长16% [19] - 第二季度签署37份新租约和续租约，总面积约32万平方英尺，其中曼哈顿办公物业26万平方英尺，大纽约都会区办公物业5.7万平方英尺，零售物业3000平方英尺 [20] - 过去一个季度加权平均租约期限增至10年，反映租户对现代化健康交通导向型物业的长期承诺 [21] - 第二季度曼哈顿办公物业混合租约利差现金基础上提高至正5.3%，新租约推动租金上涨8.2% [22] - 第二季度总商业物业租赁百分比环比上升80个基点至87.8%，但由于Uber提前退出和Burlington租约延迟开始，下半年整体物业入住率将下降35个基点 [23] 天文台业务 - 截至目前天文台游客已超过100万人次，第二季度参观人数约为2019年水平的60%，7月参观人数恢复率符合预期 [10][14] - 第二季度天文台NOI为1960万美元，约为2019年水平的80%，较2021年第二季度的310万美元大幅增长 [15][33] 多户住宅业务 - 多户住宅资产入住率保持强劲，为98.4%，环比上升80个基点，且持续看到按市值计价的增长和优惠减少 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度飞往纽约市的航班座位数达到2019年第二季度水平的87%，酒店需求上升，周边社区人流量接近疫情前水平 [8] - 与2019年水平相比，曼哈顿办公组合周二至周四的建筑利用率达到50%，大纽约都会区办公组合达到70% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先事项是出租空间、销售天文台门票和实现可持续发展目标，通过积极的投资组合管理和资本配置提升股东价值 [8] - 受益于“追求品质”趋势，租户关注具有租户便利设施、能源效率、低排放、室内环境质量、便捷交通的建筑，公司现代化建筑具有价格优势 [11] - 继续寻找增值收购机会，同时审查投资组合以变现增值资产，将收益再投资于增值收购或用于股票回购 [16][17][37] - 宣布扩大便利设施，包括在帝国大厦、百老汇1400号和百老汇1333号等物业增加新的设施，以吸引租户 [26] - 行业处于市场混乱时期，买卖价差扩大，卖家寻求高价，买家寻求低价，公司在投资时将保持谨慎 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市再次繁忙，国际游客回归且数量增长，公司处于有利地位，有望受益于纽约市的复苏 [8] - 天文台表现强劲，预计将恢复到疫情前的业绩水平，随着游客数量增加，人均收入保持在创纪录水平 [10][15] - 公司对未来发展充满信心，拥有灵活的资产负债表，专注于纪律性资本配置和ESG，期待受益于企业重返办公室和纽约市旅游业的复苏 [48] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国能源部更好建筑联盟和市场转型研究所颁发的白金级绿色租赁领袖奖，因其将高性能租赁和可持续发展实践融入业务运营 [17] - 公司在电话会议中讨论了某些非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、同店NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供更多关于租赁管道的详细信息，包括新租约与续租约情况、租户行业来源，以及新租户的扩张或收缩意向 - 第三季度租赁活动管道良好，租户来自专业服务、金融、法律、医疗、科技和消费品等多个行业 [50] - 约有16万平方英尺的新租约和续租约正在谈判中，包括一些预建空间和多楼层租户的续租 [50][51] 问题2: 请说明天文台国内外游客的比例情况，以及未来该比例的预期变化和对下半年人均定价的影响 - 历史上国际游客比例较高，目前国际游客比例持续增长，随着游客数量增加，通过旅游合作伙伴的游客比例也在增加 [53] - 尽管通过旅游合作伙伴的游客增加会有一定稀释作用，但人均收入仍高于以往，预计随着海外游客的增加，人均收入将继续受益于高端服务销售 [54][56] 问题3: 公司指导似乎暗示下半年业绩减速，请说明原因 - 预计下半年运营费用将增长约10%，而上半年低于该水平，天文台业务费用也将从上半年的每季度700万美元增至下半年的800 - 900万美元 [59] - 随着入住率增加，物业运营成本和服务成本也会上升 [60] 问题4: 公司为何在纽约市增加多户住宅投资，而其他公寓业主却在减少暴露 - 公司对多户住宅物业的表现满意，纽约市需求强劲，入住率上升，且看到按市值计价的增长和优惠减少 [63] - 投资多户住宅符合公司专注于纽约市办公、零售和多户住宅资产的战略，多户住宅具有通胀调整优势 [63][64] 问题5: 请评论2023年的租赁活动和已知的到期情况 - 预计纽约市办公组合中最大的续租将在百老汇1333号，约6万平方英尺，其他租户规模较小 [68] - 租赁市场健康，公司受益于“追求品质”趋势，第三季度租赁活动良好 [69] 问题6: 资本市场和招聘暂停是否导致租赁决策的额外不确定性 - 过去4 - 6周参观活动有所放缓，部分原因是夏季正常放缓，但参观租户的决策更加果断，参观到租赁的转化率有所提高 [70] 问题7: 请说明公司在多户住宅、办公和零售投资以及股票回购之间的优先级 - 公司关注这三个领域，但取决于找到合适的交易，以实现股东价值最大化 [71] - 公司拥有良好的资产负债表，会考虑资本回收，如果出售资产合理，将重新配置资金用于投资或股票回购 [72] 问题8: 公司在办公租赁方面取得成功，而市场存在逆风，这是否是一个机会，公司与竞争对手有何不同 - 公司通过现代化改造、关注能源效率、建设便利设施和维护室内环境质量，提供了优质资产和高性价比，受益于“追求品质”趋势 [75] - 目前办公市场仍在价格发现阶段，公司将继续关注投资机会，但尚未发现有吸引力的项目 [76][78] 问题9: 租赁业务的增长是来自疫情期间关闭办公室后重新开业的租户，还是已经在城市中未关闭办公室并寻求升级或更换建筑的租户 - 租户类型多样，包括现有租户的扩张（如iCapital）、业务良好并扩大空间的租户（如从中央公园广场一号迁至第七大道501号的专业服务公司）以及续租的多楼层租户（如百老汇1333号的租户） [81][82] 问题10: 公司是否计划在更多建筑中建设便利设施，以及建设成本如何 - 目前计划的三个便利设施项目包括帝国大厦的篮球运动场、百老汇1400号的市政厅会议室和百老汇1333号的屋顶休息室，以及西57街250号的 wellness 设施 [84][85][86] - 公司通过校园式投资组合实现了设施共享，降低了成本，部分设施的建设成本可以通过增加租户吸引力和租金收益来弥补 [87][88] 问题11: 这些便利设施是否是收入来源 - 百老汇1333号的屋顶休息室有潜力成为收入来源，但目前优先作为租户便利设施 [89][90] 问题12: 公司如何考虑未来增加股息水平与将现金流用于其他用途（如回购或其他投资）之间的平衡 - 公司每季度审查股息政策，随着业务恢复，希望将股息恢复到更高水平 [92] - 股息决策将基于应税收入情况，并考虑资本的替代用途，包括股票回购和业务运营及投资机会 [92] 问题13: 请说明公司从投资组合中出售资产可获得的资金目标，以及考虑到税收保护、抵押贷款债务和地面租赁等限制因素后的资本成本 - 公司会全面考虑每个资产的情况，包括税收、未来资本需求和前景，只要交易合适，任何资产都可能出售 [97] - 出售资产的收益将用于寻找合适的投资机会或进行股票回购 [98] 问题14: 公司资产负债表状况良好，但股票表现不佳，管理层和董事会如何看待这一问题，是否认为市场不认可公司战略 - 公司的四个优先事项是出租空间、销售门票、实现可持续发展目标和合理配置资产负债表 [106] - 公司认为已经为投资者做了很多有益的事情，如回购股票和收购住宅资产，未来将继续保持明智和理性的决策 [106][107]