财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元 [33] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩），现金NOI较2020年第二季度下降6%，主要因期间冲销导致收入减少 [33] - 租金收款总额达2021年第二季度账单的95%，其中办公租户为95%，零售租户为91%，该季度无直线租金余额和应收账款冲销 [34] - 截至2021年6月30日，公司流动性为14亿美元，包括5.41亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；总债务约22亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.7年 [35] - 净债务与总市值之比为31.4%，净债务与调整后EBITDA之比为6.2倍 [36] - 2021年1月1日至今，公司以每股9.22美元的加权平均价格回购350万美元普通股，自2020年3月5日股票回购计划开始以来，累计回购1.472亿美元，加权平均价格为每股8.34美元 [36] - 第二季度公司宣布恢复季度股息，每股0.035美元，年化率为每股0.14美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度签署35份新租约和续租约，总面积约19.1万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约15.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业约2.7万平方英尺，零售物业约1.1万平方英尺 [25] - 曼哈顿办公物业新租约现金租金较上一次递增租金下降1.7%，续租约利差下降4.3%，整个投资组合的新租约和续租约租金下降3.6% [29] - 估计曼哈顿办公投资组合的净有效租金较疫情前水平在可比空间基础上下降10% - 20% [30] - 总投资组合出租率为88.2%，较上季度下降50个基点；入住率为85.2%，较上季度上升20个基点 [30] - 预计2021年剩余时间租户搬出面积为14.1万平方英尺，年底前预计开始的已签署租约面积为23.4万平方英尺 [30] 天文台业务 - 2021年第二季度天文台收入为840万美元，费用为530万美元，预计2021年剩余季度运营费用约为每季度600 - 700万美元 [34] - 第二季度参观人数约为2019年同期的17%，高于本季度13%的假设入场预测，主要受5月和6月推动；6月参观人数约为2019年同期的25%，高于当月20%的假设预测；截至7月25日，本月参观人数接近2019年同期的30%，高于7月25%的假设预测 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市公寓租赁和销售增加，学校秋季承诺进行面对面学习，文化机构开放或宣布重新开放，餐饮和夜生活需求持续增长 [8] - 零售开始复苏，34街和联合广场等传统购物走廊人流量有所改善，但中城与服务相关的零售（如食品供应商）仍较慢，等待更多办公人员回归 [10] - 旅游业有所回升，前往纽约市的国内航空旅行显著增加，酒店、旅游景点、音乐会、餐厅等几乎全部重新开放或有重新开放计划 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻求通过审慎的外部增长机会来部署资本，团队已对市场上的交易进行投标，但尚未成功，关注纽约市的办公、零售和多户住宅资产 [23] - 公司凭借灵活的资产负债表、对流程和实践改进的关注，以及在ESG方面的领导地位，有望为股东创造长期价值 [24] - 公司强调在资本配置上保持审慎，注重创造长期股东价值 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在复苏，疫苗接种者能够逐渐走出疫情影响，但预计在2022年第一季度之前，办公室行业不会完全恢复，媒体观点仍将喜忧参半 [7][8] - 天文台业务是重要的多元化资产，具有显著的盈利潜力，与办公业务不相关，且运营杠杆高，公司可根据游客数量控制费用，且由于2019年底已完成全面重建，无需进一步资本支出 [22] - 公司预计到2021年底天文台参观人数能达到2019年水平的60%，到2022年底恢复到100%，但随着国际游客回归，每客收入可能会受到影响 [20] 其他重要信息 - 租户GBG北美公司今早申请第11章破产保护，公司目前对其净敞口为19.1万平方英尺，占ESRT总投资组合年化租金的2%，已收取其租金并提取其1700万美元信用证余额，预计第三季度对160万美元直线租金应收账款进行非现金冲销 [39][42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于GBG转租空间的具体租金数据以及此前是否有预留款项 - 回答: GBG的租金在50多美元，转租租户的租金在50 - 60美元高位；此前未为该租户预留款项，仅预计在第三季度对160万美元直线租金应收账款进行非现金冲销 [48][49] 问题2: 租赁管道中是否有中型或大型租户需求及需求规模细分情况 - 回答: 有全层租户（一般小于3万平方英尺）的租赁谈判和提案交流活动，目前市场最活跃的是小型预制套房，但预计下半年全层租赁会增加；看到专业服务、科技和金融服务等行业租户的活动，但无法提供更具体细分 [50][51] 问题3: 为何不提高天文台游客水平的指导或预期 - 回答: 对假设数据感到满意，一直采取保守假设；不将其视为指导，且已提供最新业绩更新；天文台运营对盈利的即时贡献显著，是公司重要资产 [53][54] 问题4: 本季度冲销情况及对Li & Fung财务健康状况的看法、其租约是否续签、2022年近期租约到期保留率及应对措施、预计入住率情况 - 回答: 本季度无冲销，此前2020年第二至四季度及2021年第一季度有冲销，累计影响导致收入降低；对Li & Fung财务状况感觉良好，其由冯氏家族控制；Li & Fung位于1359 Broadway的7.9万平方英尺租约今年到期，已将约一半空间预租给Zentalis；较小租户通常在租约到期临近时做决定，曼哈顿办公投资组合中约13.7万平方英尺情况未知，预计本季度至少3万平方英尺会续约；预计今年下半年有23.4万平方英尺租约开始，14.1万平方英尺租户搬出，入住率将取决于具体时间安排 [56][58][59][60][63] 问题5: 公司投标多户住宅资产的具体情况，包括地点、交易规模展望 - 回答: 公司专注于纽约市的办公、零售和多户住宅资产；主要关注值得投入且能对公司产生重大影响的交易，考虑可用资金和市场竞争，关注的管道项目大多是非公开市场交易，团队工作进展良好，有具体情况会再沟通 [65][66] 问题6: 天文台游客构成中是否有国际游客回升情况 - 回答: 游客主要来自国内，信用卡地址显示国际地址的购买者不到10%，认为这些可能是居住在美国的外籍人士，而非真正的国际游客 [68] 问题7: 如何平衡股票回购和潜在收购的资本部署 - 回答: 认为公司股价仍被低估，重视股票回购作为资本配置的重要考虑，但也会权衡市场上有助于推动长期股东价值的投资机会；对每个收购机会有评估指标，会持续讨论并调整策略 [72][73][74] 问题8: 租户对办公空间需求和配置的要求 - 回答: 租户办公空间设计变化不大，仍关注员工生产力、幸福感和留任率；会更多考虑家具配置以增加员工间距，关注员工未来工作方式、参与度和健康，预计会有更多协作空间和雇主提供的便利设施；公司的健身房、会议中心和餐饮服务等设施受租户欢迎 [75][76][77] 问题9: 若收回GBG空间并重新出租给类似LinkedIn的租户，重新定位空间的成本 - 回答: 空间此前已重新开发，基础建筑成本已降低；具体成本取决于新租户要求，若租户需要全新长期租约和全面装修，基础建筑成本适中，市场标准租户改进费用为每平方英尺100 - 120美元 [79][80]