财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为4100万美元，即摊薄后每股0.15美元 [36] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）现金NOI较2020年第一季度增长3%，主要因物业运营费用降低，部分被收入减少抵消 [36] - 租金收款率稳定在第一季度总账单的94%，其中办公租户为96%，零售租户为86% [37] - 2021年第一季度记录了60万美元直线余额的非现金减少，并核销了50万美元被评估为无法收回的租户应收账款 [37] - 截至2021年3月31日，公司流动性为14亿美元，包括5.67亿美元现金和8.5亿美元未提取的新循环信贷额度 [39] - 2021年3月31日，公司总债务毛额约22亿美元，净额约16亿美元，总债务加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.9年，净债务与总市值之比为32.6%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍 [40] - 截至2021年4月27日，公司回购了350万美元普通股，平均价格为每股9.22美元，自2020年3月5日股票回购计划开始至2021年4月27日，累计回购1.472亿美元，平均价格为每股8.34美元 [41] - 公司预计2021年第二季度物业运营费用接近当前水平，年度G&A约为5800万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署26份新租约和续约租约，总面积约17.2万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约14.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业约2.8万平方英尺，零售组合约1000平方英尺 [27] - 曼哈顿办公物业新租约租金现金基础上较之前的递增租金增长14.7%，续约租约利差在3.2万平方英尺和10笔交易中下降11.6%，整个投资组合的新租约和续约办公租约增长6.8% [29][30] - 总投资组合出租率为88.7%，与上一季度持平，入住率为85%，较上一季度下降90个基点，预计2021年剩余时间租户迁出30万平方英尺，将被预计年底前开始的30.5万平方英尺已签署租约抵消 [31] 天文台业务 - 2021年第一季度天文台收入为260万美元，包括10万美元未使用门票的递延收入和旅游合作伙伴的收入 [38] - 2021年第一季度天文台费用为460万美元，预计2021年剩余时间季度运营费用约为600 - 700万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去六周曼哈顿办公物业参观量明显增加，达到疫情前水平的约三分之二 [32] - 第一季度天文台参观人数达到2019年同期的近9%，逐步从2020年水平改善，与假设的入场预测一致 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为纽约市将复苏，预计到2022年第一季度末纽约市在办公利用率、零售销售、旅游访问和生活质量等方面将有积极消息 [8][10] - 公司将重点从成功实施的成本削减措施转向重新思考流程和实践，以永久降低成本，并利用资产负债表灵活性寻求外部增长机会 [13] - 公司预计天文台参观人数到2021年底达到2019年水平的60%，到2022年底恢复到100% [19] - 公司在ESG方面持续领先，其投资组合100%由可再生风能供电，获得能源之星年度合作伙伴称号，76%的投资组合面积获得能源之星认证，并参与纽约州的帝国大厦挑战计划 [20][21][23] - 公司认为对无碳未来的承诺将在租户驱动的市场中提供竞争优势，租户越来越关注ESG和办公空间如何帮助实现其企业目标 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国疫苗推出、刺激支出和纽约州与疫情相关限制的减少，预示着比2020年3月封锁以来任何时期都更好的春天 [8] - 纽约市租赁公寓入住率上升，公寓销售增加，学校复课，航空公司宣布重新招聘和增加国内航班，这些都是积极信号 [9] - 尽管仍存在不确定性，但公司认为自身凭借合理定价的产品、运营能力、灵活的资产负债表、审慎的资本配置和ESG领导地位，有能力在2021年蓬勃发展并为股东创造长期价值 [25] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，公司无义务更新前瞻性陈述 [4][5] - 公司将讨论某些非GAAP财务指标，其定义和与最直接可比GAAP指标的调节包含在收益报告和补充资料中 [6] - 公司鼓励利益相关者阅读其首份年度可持续发展报告，该报告突出了公司在ESG方面的领导地位、成就和认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户对新空间密度的需求，以及租赁活动是重新加载、新交易、扩张还是缩减 - 空间参观量达到疫情前约三分之二的水平，租户重新参与市场，室内环境质量和健康建筑是租户主要关注焦点 [45] - 约一半的提案代表租户增长，另一半是横向转移，本季度有租户扩张和新租赁的积极案例 [46] - 租户设计的空间布局变化不大，有一些家具布局密度降低、增加电话室和休息区的情况 [47] 问题2: 公司交易活动增加的原因，以及是否与股票回购减少有关 - 公司团队正在关注广泛的情况，包括纽约市的办公、零售和多户住宅领域，有多种类型的交易，市场开始活跃，人们开始采取行动 [50][51] - 目前难以判断资本利得税或1031交换的潜在变化对交易活动的影响 [53] 问题3: 到2022年第一季度末市场触底的路径是什么 - 目前数据起点不均衡，未来一段时间将有价格和需求发现过程，很多人在回到办公室后才会明确情况 [57][58] - 关于未来工作模式的讨论已经转变，公司认识到在家工作和混合模式带来的问题，人们对办公室使用的需求将逐渐清晰 [59][60] 问题4: 公司交易活动增加的驱动因素 - 有多个家庭主动与公司讨论问题，人们更积极地评估自身情况 [63] - 公司与董事会和财务委员会合作建立了良好的流程 [64] - 公司拥有完整团队，正在对多种情况进行承保和分析，以制定有竞争力的结构 [64] 问题5: 不同物业类型的机会情况，以及公司在多户住宅领域的竞争能力 - 公司历史上有丰富的多户住宅经验，家族拥有数千套公寓物业，公司在纽约市开发过多户住宅项目并进行过资产改造，团队成员有相关经验 [68][69] 问题6: 公司在债务与EBITDA比率方面的舒适水平，以及是否对股票回购或潜在投资有约束 - 公司对流动性状况满意，现金超过5.5亿美元，新信贷额度8.5亿美元，2024年11月前无债务到期，有足够的灵活性 [71] - 公司不关注具体的债务与EBITDA比率，更关注获取进一步流动性的能力，目前净债务与EBITDA比率的增加主要因天文台收入下降，公司对当前水平感到舒适，将审慎管理资产负债表 [72] - 公司准备在适当时候增加杠杆、发行更多股权，也意识到回购的股票可能在更高价格重新发行以增加流动性 [73][74] 问题7: 租户群体是否发生变化，以及与其他投资组合的租户重叠情况 - 公司看到市场增长，部分租户从较差物业迁至公司物业，公司物业具有位置优越、靠近公共交通、建筑现代化、符合健康建筑标准等优势，提供高性价比 [79][80] 问题8: 第一季度运营费用减少的1100万美元中有多少是永久性的，以及能否提高NOI利润率 - 公司正在积极寻找提高运营效率的方法，以锁定永久性节省，目前的费用减少主要因COVID - 19导致的物理占用率降低，但部分费用因重建工作完成可永久减少，预计能在2019年基础上有所改善 [81] 问题9: 小租户与大租户的租赁活动情况 - 入住率的变化是由于已知的租户迁出，公司预计2021年租户迁出30万平方英尺的预测未显著变化，且有30.5万平方英尺的已签署租约预计年底开始 [84][85] - 小租户对符合IEQ和可持续性标准的小套房的参观和提案兴趣大幅增加，达到疫情前约75% - 80%的水平 [85] 问题10: 净有效租金下降10% - 15%的构成情况 - 每笔交易都不同，取决于空间状况、位置、租户信用等因素，部分交易有租金折扣、额外免租期和更多租户改进费用，平均每平方英尺租赁成本与2019年一致，本季度加权平均租约期限为10年 [86][87] 问题11: 是否考虑纽约市以外的资产或有纽约市以外资产的交易 - 公司的重点是曼哈顿和大纽约都会区，但为了业务增长会考虑所有类型的交易 [88] 问题12: 是否有区域限制，是否会考虑美国其他地区的资产 - 公司需要谨慎对待资本分配，会考虑所有合理的事情，但目前不想引发猜测，有具体情况时会更详细说明 [89] 问题13: 郊区投资组合的入住率情况 - 公司有6.3万平方英尺与伯克利保险的租约将在今年晚些时候开始，这将有助于提高入住率 [90] - 郊区参观量自年初以来有所增加，目前达到疫情前水平，预计将在下半年转化为实际活动 [90] 问题14: 疫情期间是否有意愿发展以交通为导向的物业 - 公司喜欢现有投资组合，认为其位置靠近公共交通，近期完成了公共区域的升级，目前专注于出租空置空间 [92] - 没有看到大量租户从纽约市流向郊区，只有少量小面积租约 [93]