财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金为1.20美元，同比增长27.7% [10] - 第二季度同店收入同比加速增长至14.7%，超过第一季度7.3%的两倍 [10] - 同店入住率平均季度增加420个基点，推动租金上涨和新租赁折扣降低 [10] - 第二季度同店现有客户租金同比增长8.3%，高于第一季度的1.3% [11] - 同店租赁收入折扣占比同比下降60%，至本季度的1.4% [11] - 同店运营费用本季度同比仅增长3.9% [11] - 同店净营业收入利润率扩大320个基点，第二季度同店净营业收入同比增长20.2% [12] - 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率降至5倍，债务偿付覆盖率在6月30日增至5.3倍 [13] - 预计2021年同店收入增长10.5% - 11.5%，除房产税外其他费用增长2.25% - 3.25%，房产税增长6.75% - 7.75%，同店净营业收入增长13.5% - 14.5% [14] - 预计2021年调整后每股运营资金在4.69 - 4.79美元之间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 仓储业务：平均季度入住率比去年高420个基点，第二季度增长170个基点，截至6月底净有效费率提高超50% [4] - 收购业务：上半年完成5.34亿美元全资收购，已与去年总收购量持平，预计混合第一年资本化率为4.5%，近三分之一处于租赁期，约70%位于阳光地带 [5] - 第三方管理业务：季度末第三方管理组合达340家门店，7月新增19家，团队今年评估管理机会数量创纪录，管道持续增长 [6] - 仓库即服务业务：该业务与商业客户相关的租金收入年初至今增长近30%，年化运营率达1400万美元，包括900万美元的年费收入 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计有145 - 150个新交付项目，2020年约为50个，2019年为170个，2019年为峰值 [18] - 预计2022年交付量与2021年相似 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购和第三方管理扩大业务版图，利用深厚关系进行非公开市场收购 [5] - 持续推进仓库即服务业务，其技术支持的企业和Lightspeed产品的潜在客户管道不断增长 [7] - 注重成本控制，通过技术减少门店人力需求，进行太阳能项目以降低成本 [37] - 行业较为分散，有很多小型经营者，公司认为当前是整合的好时机 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求强劲，入住率创纪录，定价能力强，成本控制严格，推动利润率显著扩张 [4] - 对2021年和2022年新供应情况感到乐观，认为建设成本和审批困难将限制供应增长 [18] - 预计下半年收购活动将保持强劲，因卖家增多且公司资金成本较低 [28] - 认为加拿大市场有机会，待边境重新开放将派团队寻找交易 [31] 其他重要信息 - 招聘员工有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响 [34] - 公司在努力提高利润率，除成本控制外，收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月费率增长和入住率趋势，以及下半年入住率预期 - 7月入住率略有上升，费率同比仍增长超50%，与第二季度末趋势无实质变化；下半年指导中预计入住率下降250个基点，年底同店入住率略高于去年 [17] 问题2: 对2022年供应情况的看法，以及新供应是否会向二级市场转移 - 2022年交付量预计与2021年相似，目前未看到二级市场供应显著增加，但随着入住率稳定，预计会出现这种情况 [18] 问题3: 下半年指导中预计入住率下降250个基点是否符合历史情况，是否保守，有无迹象表明会出现下降 - 目前未看到下降迹象，该下降幅度是历史最高值，仅在一年出现过，因此认为是保守估计 [21] 问题4: 在德尔塔变种病毒上升的市场中，消费者行为有无变化 - 需求仍然强劲，8月是关键观察月，通常是净迁出月，需到本月下旬了解更多情况 [23] 问题5: 客户停留时间变长的原因 - 消费者储蓄状况良好，经济强劲；新冠带来新的存储需求，如工作地点不确定、建筑和装修积压；更多企业使用存储服务 [24] 问题6: 提高收购预期的原因，以及在更多资金涌入和资本化率压缩情况下寻找理想交易的能力 - 目前是寻找交易的好时机，卖家增多，公司有深厚关系可进行非公开市场交易，且资金成本处于较好水平，预计下半年收购活动强劲 [28] 问题7: 多伦多市场投资情况更新 - 因边境关闭和美国业务繁忙，未专注加拿大收购和品牌推广；已结束与当地合作伙伴关系；认为加拿大市场有机会，边境开放后将派团队寻找交易 [31] 问题8: 招聘员工对门店的影响 - 行业招聘有挑战，主要是兼职岗位人员流动率较高，公司通过技术和运营调整缓解影响，运营团队表现出色，能及时招聘到合适人员 [34] 问题9: 公司在提高利润率方面还有多少空间 - 公司注重利润率，通过技术降低人力成本、开展太阳能项目等控制成本；收购优质资产、发展技术和第三方管理业务也有助于提升利润率，认为仍有提升空间 [38] 问题10: 收购目标资产的类型、质量、收益率，以及如何平衡市场活动和资产价格 - 目标资产类型多样，希望第一年有增值；虽资本化率压缩，但资金成本改善，只要交易能为公司带来增值就会收购 [41] 问题11: 7月入住率具体增幅，以及指导中250个基点入住率下降的起始点 - 7月入住率增幅不到10个基点，仍为95%；250个基点下降以6月30日入住率为起始点 [45] 问题12: 新租赁门店客户需求来源，以及开发租赁期加速填充的持续时间 - 需求强劲，满入住情况下租赁门店会更快填充；难以确定需求持续时间，建设成本高和速度慢会抑制新供应 [47] 问题13: 新租赁设施的入住需求中，有多少来自传统驾驶距离之外，以及呼叫中心引导客户的情况 - 目前无确切统计数据，但因门店已满，将客户安排到第二或第三选择门店的情况更常见，运营团队和呼叫中心在努力协调 [48]