财务数据和关键指标变化 - 第四季度筹集7200万美元股权，每股平均价格26.70美元，10月通过延长信贷安排筹集3000万美元增量债务收益 [1][18] - 第四季度产生4920万美元现金租金收入，全年和第四季度收款率分别为99.9%和99.7%，无重大可收回性或信贷准备金变化及资产负债表减值 [17] - 截至年底，当前年度现金基础租金为1.949亿美元，加权平均五年年度现金租金增长率为1.42% [17] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为4.7倍，结算和部署剩余股权后杠杆率约为5.5倍，低于6倍的目标 [19] - 第四季度AFFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元，较2021年增长5% [59] - 现金租金收入同比增长11.4%，2022年收购2.86亿美元物业，第四季度收购42处物业，初始现金收益率为6.6% [60] - 第四季度收购平均资本化率为6.6%，高于第三季度的6.3% [61] - 第四季度出售一处物业，售价490万美元，收益60万美元，2022年全年出售8处物业，售价2600万美元 [63] - 第四季度现金G&A费用（不包括基于股票的薪酬）为390万美元，占季度现金租金收入的8%，全年为1510万美元，预计2023年约为1600万美元，增长约6% [47] - 截至年底，4.3亿美元定期贷款中的3.25亿美元进行了利率对冲，平均综合利率为2.79%，加上固定利率私人票据，超过90%的债务以3.39%的利率进行了对冲 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新投资中，餐厅占40%，汽车服务占33%，医疗零售占24%，其他零售占3% [4] - 餐厅子公司Kerrow第四季度EBITDA利润率较低，销售与之前季度持平，但受通胀影响，食品、饮料、劳动力、公用事业和其他服务成本增加，预计第一季度影响将缓解 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年市场变化迅速，第四季度后期和2023年的交易定价普遍高于第四季度6.6%的平均资本化率 [5] - 2023年资本化率有所回调，但幅度不大，主要由于利率降低和一些净租赁投资者重新进入市场 [6] - 1031买家市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护正投资利差，继续在收购方面保持活跃，预计3月交易繁忙 [6] - 公司将继续利用资产处置作为资本来源，将资本机会性地循环投入新收购，提高投资组合质量 [7] - 公司在收购时会综合考虑租户和房地产质量，保持选择性，不涉足小型加盟商融资业务 [12] - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44] - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] - 由于融资成本上升，私募股权基金在净租赁市场的竞争力下降 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低租金策略在通胀导致投入价格上涨时能提供缓冲 [1] - 餐厅运营商销售强劲，但面临成本上升带来的利润率压力，不过商品成本增长放缓，尤其是肉类价格 [64] - 公司对Red Lobster的投资组合状况感到满意，认为剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 [23] 其他重要信息 - 1月晋升Jim Bratt为首席运营官，他自公司成立以来一直任职，在公司收购物业、扩大员工规模和运营投资方面发挥了重要作用 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Red Lobster物业的情况及餐厅业务是否有困境 - 公司出售Red Lobster物业获得了数百万美元收益，剩余物业租金低、位置好，且业主提供了更多信贷支持并更换了管理层 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [22][23][31] 问题: 对收购中特许经营与公司自有物业的信贷考虑 - 公司在承保模型中，信贷和房地产因素各占约一半，不会严格区分特许经营和公司自有物业，公司不涉足小型加盟商融资业务，资本化率会根据市场情况进行调整 [12] 问题: 餐厅业务对定价压力的反应 - 行业内一些品牌提价，一些品牌争夺市场份额不提价，商品成本有所下降，品牌餐厅表现优于厨师自营和本地餐厅，外出就餐通胀低于超市或堂食通胀 [24] 问题: Longhorn投资组合中食品和劳动力成本的细分及租户降低劳动力成本的技术措施 - 公司业务可预测性高，Kerrow本季度结果略低于预期是由于人员配置增加和牛肉价格上涨，但这些因素正在缓解 公司在收购中使用old path管理流程和place for AI跟踪流量，餐厅方面，QSR在疫情期间几乎完全转变为得来速业务，预计未来得来速业务占比将高于疫情前 [26][29] 问题: 对Red Lobster物业的理想处理方式及餐厅业务困境情况 - 公司在收回物业方面运气较好，但样本量小，低租金物业在重组中更有可能被重新确认 公司未看到餐厅行业有大量困境，因为销售额高，租金占销售额的比例下降，且建筑成本高，人们倾向于重新利用旧建筑 [31] 问题: 对收购管道的可见性 - 公司对未来三个月有较高的可见性，部分物业收购需要时间，公司不会为了平衡季度业绩而降低质量标准，通常年底业务繁忙，第一季度较淡 [33] 问题: 债务交易的时机 - 今年某个时候可能会进行债务交易，公司目前资金状况良好，会根据市场情况机会性地利用市场，私人票据市场的远期融资选择有所增加 [35] 问题: 收购竞争中1031买家的情况 - 1031买家的交易市场交易量下降，这类买家通常为杠杆买家，融资成本上升，市场上的1031买家数量减少，但市场仍具竞争力 [38] 问题: 餐厅业务中不同类型餐厅的定价能力 - 行业内情况与Kerrow类似，2021年人员配置不足影响盈利能力，目前人员配置和商品成本因素正在缓解，一些较弱的品牌和过度杠杆化的加盟商面临困难，公司不涉足此类业务 [41] 问题: 是否考虑在零售以外的领域进行收购 - 公司会每年审查相邻业务的收购策略，逐步扩大收购范围，但不会收购酒店、公寓楼或办公楼等 [44]