财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为每股0.41美元，同比增长8% [5] - 第一季度现金租金收入为4580万美元，剔除110万美元直线及其他非现金租金调整 [16] - 第一季度租金回收率为99.7%，季度内可收回性或信用准备金无重大变化，无资产负债表减值 [16] - 截至季度末，租赁的当前年度现金基础租金为1.782亿美元，加权平均10年年度现金租金增长率为1.4% [17] - 第一季度现金一般及行政费用（G&A）为380万美元，预计全年现金G&A约为1500万美元 [17] - 第一季度，77%报告财务结果的租户租金覆盖率为4.6倍，高于第四季度的4.4倍 [18] - 季度净债务与EBITDA比率为5.7倍，按远期股权计算约为5.3倍 [20] - 第一季度末流动性为3.08亿美元，包括5800万美元现金储备和循环信贷额度的全部可用额度 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购18处房产，总价4200万美元，初始现金收益率为6.7% [6] - 收购的18处房产中，16份租约与企业运营商签订，7份为地面租赁 [7] - 第一季度投资新增1个品牌，使投资组合中的品牌总数达到113个 [7] - 第一季度新投资中，休闲餐饮占51%，医疗零售占33%，还收购了1处汽车服务物业和少量出租给其他服务型零售的外铺物业 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Baird 4月25日最新每周餐厅调查，快餐连锁店运营水平约为2019年周水平的122%，休闲餐饮约为103% [6] - 2022年至今观察到的净租赁资产定价与2021年水平一致，近期开始看到资本回报率有适度变动的早期迹象 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于资本回报率情况，将收购团队转向休闲餐饮、医疗零售和汽车服务领域 [10][11] - 继续谨慎选择新机会，利用处置机会改善投资组合 [13] - 行业竞争方面，过去几年后疫情时代市场竞争激烈，随着利率上升，高杠杆买家实现杠杆驱动回报会更困难，可能减少资本部署或促使资本回报率上升 [10][27][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，包括新冠疫情的剩余范围、严重程度和持续时间等不可控因素 [2] - 对投资组合与一流运营商在有吸引力的租金水平上保持一致充满信心，认为下半年有机会，特别是在股权倍数保持当前水平的情况下 [5][24] 其他重要信息 - 年初至今已筹集超过1.86亿美元资本支持投资计划，包括3月完成的1.25亿美元私募票据融资（去年12月定价，票面利率3.1%），以及通过远期销售协议同意发行6100万美元股权 [8] - 3月，惠誉将公司债务评级上调至BBB平，展望稳定，预计将降低现有定期贷款、信贷安排以及未来私募票据和债券的利息支出 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前10年期债务融资成本及获取其他评级机构评级的情况 - 未评论当前定价，称国债利率和利差上升，融资成本高于当前水平；下一步是从穆迪或标普获得第二个评级，自2015年成立以来一直与两家机构保持联系 [23] 问题2: 交易流量是否会在接下来几个季度增加 - 历史上是这样，但今年环境更不稳定，若股权倍数保持当前水平，下半年有机会获得有趣的投资机会 [24] 问题3: 能否量化资本回报率变动情况 - 过去几周，一些卖家原本选择的高杠杆买家因债务重新定价退出，公司得以接手相关房产 [25] 问题4: 资本回报率开始调整需要什么条件，高杠杆买家在市场中的普遍性、敏感性以及公司交易管道情况 - 从数学角度，为保持股权回报率不变，资本回报率需提高60 - 70个基点以上；已开始看到拥有较大投资组合且无法立即完成交易的卖家在定价上更保守 [27] 问题5: 餐厅运营商是否仍有扩张意愿 - 餐厅品牌仍有扩张意愿，但受到建筑成本上升和劳动力成本高且难招聘的限制 [29] 问题6: 如何看待第一季度4200万美元交易中租赁期限较短的情况 - 公司对所有房产采用一致的评分方法，租赁期限短的情况下，模型中的其他因素表现强劲，如租金水平、品牌实力、租赁条款等 [31] 问题7: 非核心低资本回报率资产的规模及买家情况 - 未提供收购或处置指引，但此次提及处置意味着规模可观；以Bob Evans物业为例，买家可能会将其重新开发为其他品牌，因为购买并改造房产比新建成本低 [34][35] 问题8: 未来资本结构是否会有变化，是否会更多使用股权融资 - 认为这是合理假设，过去六个月一直在这样做 [36] 问题9: 租赁期限不足10年的资产与传统售后回租租赁期限资产的资本回报率差异 - 差异在20 - 30个基点；过去传统的非投资级租赁期限为15 - 20年，投资级为15年，但现在市场上这种长期租赁期限较少；公司认为自身得到了合理补偿，且管理风险可控 [38] 问题10: 如何看待定期贷款债务中的浮动利率部分 - 今年和明年4亿美元定期债务的3.5亿美元已进行套期保值，未来也有一定程度的套期保值，一直采取主要为固定利率的政策以匹配固定的租金收入；公司认为已有效降低利率风险，自成立以来基本完全套期保值 [39][40] 问题11: 高杠杆买家是否会因利率上升带来更多机会，其从贷款人处获得的贷款价值比是否降低 - 高杠杆买家推动贷款价值比的能力可能略有下降；随着利率上升，他们实现杠杆驱动回报会更困难，要么减少资本部署，要么资本回报率需要上升 [42]