财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司报告净收入为每受益单位证书（BUC）0.09美元，可分配现金（CAD）为每BUC 0.11美元，账面价值为每BUC 5.65美元，资产为12亿美元，杠杆率为67% [7] - 2021年第一季度，公司报告总收入约为1440万美元 [22] - 截至3月31日，公司债务融资总额约为7.12亿美元，其中约42%为固定利率，58%为可变利率 [37][38] - 截至3月31日，公司每股BUC的账面价值为5.65美元，较2020年12月31日的5.93美元有所下降，主要由于市场利率上升及其对MRB投资组合公允价值的影响 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押收入债券（MRB）和政府发行人贷款（GIL）组合 - MRB和GIL组合约为7.72亿美元的MRB和1.04亿美元的GIL，占总资产的约73% [24] - 公司目前在13个州拥有75只抵押收入债券，按未偿还本金计算，在三个州持有大量此类债券，其中德克萨斯州占MRB总额的44%，加利福尼亚州和南卡罗来纳州各占17% [25] - 截至3月31日，公司对四个州的经济适用多户住宅物业的建设、租赁和稳定提供了七笔政府发行人贷款，共计约1260个单位 [28] - 截至3月31日，公司有未偿还承诺为政府发行人贷款和相关物业贷款提供额外资金，总计约2.19亿美元 [29] Vantage投资 - 截至3月31日，公司有11项对非合并实体（Vantage项目）的投资，此外，2021年4月又完成了一项对科罗拉多州洛夫兰项目的投资，所有实体均用于建设市场利率多户住宅物业，截至3月31日，总计超过3400个租赁单位，Vantage投资的账面价值约为9500万美元 [30] - 截至3月31日的11个项目加上4月完成的科罗拉多州洛夫兰项目，其中七个位于德克萨斯州，两个位于内布拉斯加州，田纳西州、南卡罗来纳州和科罗拉多州各有一个，八个项目已完成或接近完成并处于租赁阶段，四个仍在建设中 [31] - 2021年3月，田纳西州孟菲斯的Vantage at Germantown物业出售，公司在第一季度确认了每BUC 0.05美元的净收入和CAD，初始投资1040万美元已返还，并确认投资收入86.2万美元和销售收益280万美元 [18][33] - 截至目前，Vantage投资总计产生了约3000万美元的销售收益和或有利息 [34] 自有多户住宅（MF）物业 - 截至3月31日，公司拥有两个MF物业，共有859个学生住房单元，净账面价值约为5800万美元 [34] - 位于内布拉斯加州林肯市的5050 MF物业主要为内布拉斯加大学的学生提供住房，截至3月31日，入住率为90%，并通过运营现金流满足所有抵押和运营义务 [35] - 位于圣地亚哥州立大学的Suites on Paseo MF物业，截至3月31日，入住率为77%，高于2020年12月31日的68%，并通过运营现金流满足所有运营义务，且目前无债务义务 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，市政债券市场喜忧参半，市政债券共同基金自去年3月以来持续表现强劲，2021年至今，所有两周都出现了正资金流入，有六周资金流入超过20亿美元，年初至今的总流入约为250亿美元 [14] - 市政市场数据（MMD）的高等级市政债券收益率在2020年8月中旬达到历史最低点，10年期指数为0.59%，30年期指数为1.28%，今年年初，随着美国国债和LIBOR掉期利率的扩大，这些水平有所上升，目前10年期MMD为0.99%，30年期MMD为1.60%，比历史最低点高出约30至40个基点 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与最强的赞助商合作，寻找传统资本来源可能无法提供资金的新投资机会 [19] - 公司将继续专注于短期投资，因为此类投资更容易获得匹配资金，且对冲成本较低 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，由于仍处于相对较低的利率环境，需要关注能够发起新固定收益投资的绝对利率水平 [16] - 公司预计，华盛顿持续的刺激措施将对市场产生影响，10年期国债收益率可能会在一定范围内波动，具体取决于华盛顿在刺激措施方面的力度以及新计划在国会的进展 [57] - 公司认为，随着华盛顿提出提高边际税率和资本利得税，传统的市政债券息票策略的税收优势可能会吸引更多投资者的关注 [59] 其他重要信息 - 公司在2020年给予Live 929 MRB物业本金还款延期至2021年的宽限期，以帮助该物业从新冠疫情的影响中恢复 [26] - 田纳西州诺克斯维尔的Provision中心抵押收入债券借款人于2020年12月申请第11章破产保护，截至3月31日，未偿还本金余额约为1000万美元，约占借款人发行的高级抵押收入债券的9%，公司正在与其他高级债券持有人评估宽限期和重组方案 [27] - 公司的两个学生住房物业表现与2020年一致，内布拉斯加大学和圣地亚哥州立大学均宣布2021年秋季学期将主要进行面对面的校园学习，两个物业经理正在积极为秋季学期出租单元 [11][12] - 公司的两个非多户住宅MRV仍受到新冠疫情的影响，公司此前与Live 99学生住房MRV的借款人达成了本金摊销宽限协议，直至2021年底 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于信贷风险敞口和估值 - 公司表示，鉴于核心MRB投资组合的表现，过去12个月没有对其进行任何调整或减值，对于过去一年已计提费用的资产，如质子治疗中心，由于其正在进行第11章破产程序，目前没有看到需要进行额外调整的情况，对于Live 929，公司将监测借款人在租赁和项目定位方面的活动，并在未来几个月做出判断 [45][46][47] 问题2: 质子治疗中心破产程序的结果 - 公司认为，最终结果取决于破产程序的最终解决方案，根据过去其他质子治疗债券交易重组的情况，可能会有退款债券交易，现有债务将被退还，新的债券将出售给市场，现有持有人可能会获得现金回收，并可能获得一些次级债务或资本增值债券，目前判断还为时过早 [48][49] 问题3: Vantage项目的销售活动和潜在收益 - 公司在评估Vantage项目投资时会采取保守的假设，过去三到六个月，多户住宅资产收购市场需求强劲，Cap率有所压缩，Vantage团队在项目销售定位和租金管理方面表现出色，未来将继续依靠他们的专业知识和经验，在入住率和租金达到目标时进入市场 [51][52][53] 问题4: Vantage项目的Cap率 - 公司认为，由于NOI的计算方式不同，很难确定退出项目时的Cap率，公司更关注总销售价格和通过瀑布式分配给合伙企业的回报以及实现的内部收益率（IRR） [54] 问题5: 对美联储在抵押贷款市场的参与、通胀和利率的看法 - 公司认为，2021年第一季度10年期国债收益率大幅上升，华盛顿的刺激措施将对市场产生影响，未来10年期国债收益率的走势将取决于华盛顿在刺激措施方面的力度以及新计划在国会的进展，同时，随着华盛顿提出提高边际税率和资本利得税，传统的市政债券息票策略的税收优势可能会吸引更多投资者的关注 [55][57][59] 问题6: 公司税收情况变化的原因 - 公司表示，2018年和2019年报告的应税收入占比在60% - 65%之间，主要是由于出售自有房地产以及增加了Vantage投资组合，Vantage投资对公司来说是应税投资，始于2015年的同意征求，目的是抓住市场利率和应税领域的机会，使公司业务多元化 [67][68] 问题7: 是否考虑将分配方式从季度改为月度 - 公司表示，这是首次收到关于月度和季度分配有重要区别的反馈，月度分配会增加管理负担，并且可能使公司成为市场标准之外的异类，但会对此进行讨论 [77][78] 问题8: 第一季度多赚的CAD是否会反映在未来数据中 - 公司表示，Vantage项目的销售时间不确定，可能会导致销售结算和董事会宣布股息的时间不一致，从历史数据来看，CAD和股息分配在年度基础上有很强的相关性，但不一定在每个季度都如此，董事会在决定股息时会考虑CAD指标和每股净收入等多种因素，并采取长期的观点，以保持分配的一致性 [80][83][84] 问题9: 对于有良好应税账户的人，购买ATAX应放在IRA还是应税账户 - 公司表示无法提供此类财务建议，建议咨询个人会计师、税务规划师或律师 [85]