财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为67.3万美元，合每股0.01美元，而2022年第一季度为270万美元，合每股0.04美元，受利率上升影响 [29][43] - 2023年第一季度总营收同比增长13.7%，达到3620万美元，主要得益于收购活动；同店基础上，第一季度营收较2022年第一季度增长25.7万美元，即1% [42] - 2023年第一季度利息支出为830万美元，2022年同期为480万美元，反映出2023年平均债务余额增加以及平均借款利率从2.87%升至4.27% [44] - 2023年第一季度G&A费用为380万美元，2022年第一季度为420万美元；预计2023年剩余季度G&A费用季度区间为430 - 450万美元 [45][46] - 2023年第一季度运营费用为750万美元，上年同期为540万美元，增长主要因投资组合增长 [46] - 2023年第一季度FFO为1510万美元，合每股0.22美元，2022年第一季度为1600万美元，合每股0.23美元；AFFO为1600万美元，合每股0.23美元，2022年第一季度为1680万美元，合每股0.24美元 [47] - 截至2023年3月31日，房地产总投资为15亿美元，较上年增加1.13亿美元；总债务为7.01亿美元，杠杆率为47.4%，加权平均利率为4.28% [48] - 2023年第一季度总费用为3450万美元，上年同期为2760万美元，增长主要因市场利率和平均债务余额上升导致的利息成本增加，以及投资组合扩大带来的运营、折旧和摊销费用增加 [91] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，投资组合入住率为97%，高于年末的96.5%，加权平均租赁期限为六年 [32] - 2023年第一季度未购买房产，4月收购加州雷丁的两栋医疗办公楼，价格670万美元，主要通过发行OP单位融资，单价11美元 [30][36] - 第一季度出售佛罗里达州杰克逊维尔的一栋医疗办公楼，获得440万美元收益，产生50万美元收益；公司继续目标出售约9000万美元房产，资本回报率在6% - 6.5%之间 [40] - 预计保留2023年到期的36.3万平方英尺中的85% - 90% [50] - 第一季度新增2.8万平方英尺租赁面积，预计2023年全年入住率将高于96% [53] - 第一季度资本支出约80万美元，预计全年资本支出约600万美元，租户改进支出约400万美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标医疗设施交易市场缓慢，买卖双方适应高利率，买卖价差较大 [39] - 今年到目前为止，大部分交易的资本回报率在低6%范围，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上，高端在7% - 8% [72] - 优质资产市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8% [74] - 核心资产（高信用医疗系统）交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续寻找符合投资标准和承保标准的房产，利用OP单位和流动性优势解决卖家需求 [30] - 识别可出售房产以减少未偿债务，为市场条件改善做准备，目标出售约9000万美元房产 [34] - 审查多元化收入来源的方法，如开发融资和合资机会 [36] - 目前收购活动因资本成本高而受限，待资本成本改善后将积极开展 [10] - 公司认为当前应减少债务、降低浮动债务、调整杠杆，未来收购倾向更多使用股权而非债务 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前市场条件不确定，但投资组合强劲，有充足流动性，相信随着条件正常化，能够执行增长战略 [51] - 公司今年的主要重点是为2024年重新定位，预计届时利率将下降，之后可恢复收购增长 [78] 其他重要信息 - 2023年第一季度净收入包括48.5万美元投资性房地产出售收益 [33][43] - 第一季度G&A费用中，约70万美元的股票补偿成本包括一些股权没收的影响，现金G&A成本为310万美元 [45] - 截至季度末，债务加权平均剩余期限为3.7年，约80%为固定利率债务，信贷额度下未使用借款额度为2450万美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 全年预期入住率情况及投资交易市场的买卖价差和资产交易价格 - 入住率方面，租赁到期活动集中在第三和第四季度，虽有到期导致的空置，但租赁活动会使全年入住率保持在96%以上，目前无特定关注租户影响该数据 [59][60] - 公司购买的房产需解决一些承保问题或增加安全性，平均资本回报率为7.8%，而市场上大部分买家购买公司部分房产的资本回报率在低6%；公司出售房产资本回报率在低6%，回购资本回报率在高7% - 8% [63][65] 问题: 目前收购的资本回报率以及市场资本回报率情况 - 目前公司资本成本高，难以以7.5% - 8%的资本回报率收购，除非是OP单位交易；今年到目前为止，大部分交易资本回报率在低6%，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上 [70][72] - 公司历史收购类型的设施市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8%；核心高信用医疗系统资产交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [74][75] 问题: 处置收益用于降低杠杆还是回购股票的权衡 - 公司认为回购股票不利于追求增长和扩大规模以获得更好倍数和利率，目前更倾向于偿还债务，待市场正常后再进行收购增长；未来收购希望更多使用股权而非债务 [77][81] 问题: 2023年到期未续约面积的租户构成情况 - 未续约面积主要由多个小租户（5000 - 15000平方英尺）构成，小租户周转较多，但公司预计能将其出租并保持在目标范围内 [87][88] 问题: 低6%甚至低于6%资本回报率交易的活跃买家类型 - 主要是私募股权买家，部分情况下是净租赁REITs [86] 问题: 目前市场上目标交易规模情况 - 与历史情况一致，有机会进行大型OP单位交易当然会感兴趣，但此类交易较少，历史上多是500 - 1000万美元的小交易，医生因低税基而被OP单位结构吸引 [95] 问题: 目前交易的杠杆使用情况 - 买家能获得70%的杠杆，但利息仅付期限较短；部分选择50%，还有部分策略是更低杠杆或投入大量股权以便后期再融资，大部分目标是50% - 60% [18]