财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收同比增长19.2%，达到3370万美元 [7] - 归属于普通股股东的净利润为220万美元，合每股0.03美元 [7] - FFO为每股0.24美元，AFFO为每股0.25美元，均较上年同期增长0.02美元 [7] - 第二季度FFO同比增长16%至1640万美元，AFFO同比增长17%至1760万美元 [25] - 截至2022年6月30日，房地产总投资约14亿美元，较上年增加1.84亿美元 [26] - 截至2022年6月30日，总债务约6.6亿美元，杠杆率为46.2%，加权平均利率为3.14% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第二季度完成5笔收购，总投资7410万美元，加权平均资本化率为6.9%，平均入住率88% [12] - 第三季度已完成2笔收购，总价2330万美元 [15] - 目前有4处房产处于合同阶段，总价4980万美元，预计加权平均资本化率7.4% [16] - 第二季度一处潜在出售房产因融资市场状况终止合同，7月出售一处医疗光学建筑，获得毛收入1790万美元，预计出售收益680万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度已完成收购的加权平均资本化率升至7.3%，合同阶段房产预计加权平均资本化率为7.4% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购目标资产的市场竞争激烈，但公司继续有效寻找新机会，对全年收购步伐有信心 [8] - 为适应增长，8月1日扩大信贷安排，增加1.5亿美元延迟提取定期贷款，并签订掉期协议稳定利息成本 [10] - 公司主要寻找医疗办公大楼（MOBs），追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身有能力执行收购和整体业务战略，对全年收购目标有信心 [10][29] - 随着通胀等因素，公司认为自身资产将获得更好的租金率 [55] 其他重要信息 - 电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司对通过债务融资进行未来收购并提高杠杆率上限的意愿如何 - 公司目标杠杆率为40% - 45%，在当前市场条件下，可暂时提高杠杆率，也有能力出售资产，长期仍希望降低杠杆率 [33][34] 问题: 公司目前是否在推销资产以应对资本市场环境 - 公司一直有买家对其资产感兴趣，上季度出售一处资产部分出于此原因 [35] 问题: 是否正在重新推销俄亥俄州贝尔普雷的资产 - 不会重新推销，该资产回报率高且对租户具有战略意义，预计租户会回来 [36] 问题: 利率掉期是否仅适用于债务中的定期贷款部分 - 是的，按预计，超过80%的债务将是固定利率，其余为循环贷款和浮动利率 [39] 问题: 未来收购能否使用延迟提取定期贷款融资 - 可以，计划在第三季度提取定期贷款，之后该部分债务将固定利率至2028年1月或2月1日 [40] 问题: 是否有计划降低循环贷款余额 - 定期贷款将直接降低循环贷款余额，也可通过增加股权来降低，但目前超过80%的债务为固定利率 [41] 问题: 延迟提取定期贷款是否有与杠杆率阈值相关的契约限制 - 没有，这只是对现有信贷安排的扩展，没有重大契约变化和信用利差变化 [44] 问题: 出售田纳西州医疗办公大楼的资本化率是多少 - 出售时资本化率约为8%，购入时在9%以上，出售主要是因为租户租约即将到期且有其他计划 [47][49] 问题: 以6.3%资本化率购买的资产预计通过租赁活动能提高多少收益率，未来是否会寻找更多此类交易 - 预计购买有增值潜力的资产可提高约1%收益率，公司将资本化率目标提高到7.5%及以上，但仍会寻找优质可增值资产 [50] 问题: 近期收购资产的租赁速度是否有变化 - 租赁速度有变化，租金比预期好，公司通过改善物业状况提高了入住率 [55][56] 问题: 收购资产类型是否有变化 - 主要收购医疗办公大楼，追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 问题: 不同资产类别（MOBs和IRFs）的资本化率变动程度是否不同 - MOBs的价格发现比IRFs更多，由于康复医院上市不频繁且受不同因素影响，目前难以判断IRFs的资本化率变动情况 [59][60] 问题: 公司是否会考虑为增值机会提供资金并锁定开发部分的收益率 - 有可能，公司追求高收益率和低风险，会谨慎对待增值机会 [61] 问题: 考虑到每股约15美元的共识净资产价值估计，公司是否考虑回购股票 - 不考虑，公司战略是增长，需要扩大规模以获得优势并进入债券市场 [64][65] 问题: 同店资产的租赁积压情况，特别是墨尔本、韦斯特兰和德比的资产 - 墨尔本有一定进展，预计到今年第四季度和明年年初入住率能达到40% - 50%，2023年更稳定；德比仍在进行中；韦斯特兰是租户纠纷问题，正在通过法院解决 [68][69] 问题: 托莱多交易的7.1%资本化率是否包括租赁至稳定状态，预计达到稳定收益率的时间 - 目前的资本化率是当前情况，公司预计凭借机构投资者的优势和资金投入，物业将按资产质量正常租赁 [70][72] 问题: 本季度后期可赎回优先股的最新想法 - 目前没有赎回优先股的计划，下个月公司有选择权，但近期不会考虑 [73]