财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收同比增长16.5%，达到3200万美元；归属于普通股股东的净利润为270万美元，即每股0.04美元 [8] - FFO为每股0.23美元，AFFO为每股0.24美元，与去年同期持平；第一季度FFO同比增长26%至1500万美元，AFFO同比增长24%至1680万美元 [9][21] - 2022年第一季度总费用为2760万美元，上年同期为2400万美元；G&A费用为420万美元，上年同期为440万美元；运营费用为540万美元，上年同期为370万美元 [17][18][20] - 截至2022年3月31日，房地产总投资约为14亿美元，较上年增加近2亿美元；总债务约为5.94亿美元，杠杆率为43.7%，较2021年末略有上升；加权平均利率为2.87%，循环信贷额度下未使用的借款能力为1.71亿美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第一季度末，投资组合包括440万平方英尺的可租赁面积，出租率为97%，加权平均租赁期限为6.9年，租金覆盖率为5倍，加权平均合同租金增长率为2% [16] - 长期急性护理医院租金覆盖率较上季度显著下降，但占总租金的2.3%；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平 [74] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场竞争激烈，目标资产的资本化率预计将上升 [10][11] - 大型投资组合的资本化率短期内不会有显著变化，单租户净租赁建筑的资本化率与债务利率联动性更强 [41][42] - 独立康复设施（IRFs）资本化率变化不大，仍处于6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁医疗办公大楼（MOBs）资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2022年完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司将继续寻找多租户物业的投资机会，以提高资本化率 [35] - 公司将根据资本化率和利差来决定是否进行收购，而不是单纯依赖股价或资本成本 [32] - 公司将考虑多元化债务融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] - 公司将评估赎回9月可赎回的近8000万美元优先股的可能性，以降低整体资本成本 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年实现了近18%的投资组合增长，并加强了资产负债表，2022年开局良好 [7] - 尽管收购环境竞争激烈，但公司仍能有效寻找新机会，并对全年的收购进度感到满意 [10] - 公司预计随着利率上升，目标资产的资本化率将上升 [11] - 公司认为长期急性护理医院业务将在未来表现良好，尽管受到COVID - 19的一定影响 [76] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [4][5] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产市场竞争加剧、不确定性增加、利率上升和全球问题是否导致公司收购机会减少或条件变差 - 公司认为目前处于资本化率上升的过渡时期，会谨慎收购；市场开始松动，公司有强大的项目储备，预计能完成全年目标 [29][30] 问题2: 股价下跌是否会减少公司通过ATM融资进行收购的频率，或导致收购放缓 - 公司表示收购取决于利差，而非资本成本；即使股价和债务成本上升，只要能获得更好的资本化率，仍会继续收购 [32] 问题3: 公司是否仍在考虑收购低入住率的多租户物业以提高资本化率 - 公司表示仍在关注多租户物业，全国有很多此类优质机会，且有很大的租赁潜力 [35] 问题4: 公司在评估的交易中是否竞争减少，卖家对资本化率变动是否有抵触，交易市场是否会放缓 - 公司认为卖家通常需要1 - 2个季度来调整预期；从公司的交易量来看，特定类别中的竞争对手减少；不同类型的买家和资产市场情况不同，净租赁市场的资本化率变动将大于投资组合市场；利率上升将改变市场的资本化率，但具体情况取决于卖家类型和资产类型 [39][41][44] 问题5: 公司已完成或正在进行的交易是否存在风险，6 - 12个月后收益率是否会降至7% - 7.5% - 公司表示主要目标是构建投资组合和提高FFO，而非时机市场；会通过平均成本法进行投资，不担心利率波动 [46] 问题6: 俄亥俄州待售资产的交易时间推迟的原因，以及公司是否仍对预期交易价格满意 - 交易时间推迟是由于买家融资的时间问题，公司对此没有担忧，预计在第三季度完成交易；公司对该资产的收益感到满意 [47][48] 问题7: 公司目标资产（MOBs、IRFs、外科医院）中，哪些资产的资本化率变化最明显 - IRFs交易不频繁，资本化率变化不大，通常在6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁MOBs资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 问题8: 公司在3月31日有1.7亿美元的循环信贷额度，近期是否需要使用其他债务融资方式，如何考虑未来一个季度的融资问题 - 公司表示有足够的循环信贷额度，具有很大的灵活性；会考虑多元化融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] 问题9: 公司有近8000万美元的优先股将于9月赎回，在当前股权和债务成本下，是否有理由保留7.5%的优先股 - 公司表示优先股是永久性资本，但在赎回期到来时，会评估是否赎回以降低整体资本成本 [66][67] 问题10: 公司的杠杆率目标是多少 - 公司的杠杆率目标是债务与资产比率在45%及以下，但具有一定的灵活性 [73] 问题11: 长期急性护理医院的租金覆盖率较上季度显著下降的原因是什么，预计的EBITDAre覆盖率是多少 - 租金覆盖率下降是由于部分物业财务数据的时间问题和季节性因素；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平；此外，COVID - 19导致床位利用率下降，也对租金覆盖率产生了一定影响 [74][76]