财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度收入为9430万美元 归属于普通股股东的净亏损为600万美元 FFO和AFFO分别为3100万美元和3980万美元 即每股030美元和038美元 [8] - 按固定汇率计算 若应用2022年第一季度的平均月度汇率 2023年第一季度收入将同比增长320万美元至9750万美元 [8] - AFFO受到美元相对于欧元和英镑走强的影响 但公司的综合对冲计划帮助减轻了强势美元对收入的负面影响 [8] - 公司第一季度AFFO为3980万美元 即每股038美元 较2022年第一季度有所下降 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中55%为工业和分销资产 40%为办公资产 5%为零售资产 [7] - 公司完成了对Boots UK Limited的7500万美元收购 涉及8处物业 总面积超过323000平方英尺 剩余租期115年 初始资本化率为106% [6] - 公司第一季度通过7份租约续签了超过675000平方英尺的物业 租金涨幅为42% 新增净直线租金为3960万美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中61%的年度直线租金收入来自美国和加拿大的236处物业 39%来自英国和西欧的81处物业 [7] - 公司投资组合中有140个租户 分布在52个行业 没有任何单一行业或租户占比超过12%或5% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购北美和欧洲高度可靠的单一租户工业和分销物业 [7] - 公司通过固定利率债务和综合对冲策略 尽量减少利率和外汇波动的影响 [10] - 公司将继续通过战略收购和处置来创造价值 并与租户合作续签和扩展租约 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合具有长期资本增值潜力 并为股东提供极具吸引力的当前收益率 [4] - 公司认为其独特的全球能力 强劲的资产负债表和一流的不动产资产将继续支持其积极表现 [5] - 公司对未来充满信心 并期待在今年剩余时间内继续取得进展 [7] 其他重要信息 - 公司投资组合的加权平均剩余租期为78年 98%的物业已出租 [4] - 公司投资组合中605%的租约具有固定利率递增 271%的租约基于消费者价格指数递增 7%的租约基于其他指标递增 [7] - 公司第一季度向普通股股东分配了4170万美元的股息 即每股040美元 [8] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于G&A费用和未来预期 - 第一季度G&A费用较高 主要是由于审计 代理费用和税务工作的完成 预计全年G&A费用将与去年相似 [13] - 诉讼费用将计入G&A 但具体金额尚不确定 [14] 问题: 关于AFFO的影响 - 外汇远期合约对AFFO的影响约为100万美元 [15] 问题: 关于固定利率债务比例下降 - 固定利率债务比例从70%降至67% 主要是由于信贷额度的后续提取尚未通过掉期固定 [17] 问题: 关于2024年租约到期 - 公司正在积极续签和延长租约 预计2024年和2025年的租约续签将取得成果 [18] 问题: 关于剩余租约的地理和产品分布 - 租约到期分布在欧美两地 没有与债务到期相关的重大空置 [21] 问题: 关于FFO增长计划 - FFO增长将依赖于战略处置 资本再投资和收购等多种因素 [24] 问题: 关于战略处置 - 战略处置通常基于物业特定原因 而非债务偿还 出售所得资金将用于收购更具增值潜力的资产 [25] 问题: 关于债务市场差异 - 欧洲利率仍低于美国 公司将根据股东利益选择最具增值潜力的融资方式 [26] 问题: 关于债务到期处理 - 计划将2023年到期的债务通过信贷额度再融资 [45] 问题: 关于投资管道 - 公司有强大的投资管道 正在等待最佳时机进行收购 [41] 问题: 关于股息政策 - 董事会每季度审查股息 目前没有改变股息的计划 [33] 问题: 关于空置物业 - 北加州的一处空置物业已签订合同 预计将在第二季度出售 [38]