财务数据和关键指标变化 - 2022年全年FFO为每股4.03美元，处于10月上调后指引的中点，较原2022年FFO指引高出0.19美元；剔除每股0.13美元的土地出售收益后，2022年核心FFO为每股3.90美元，较初始指引中点高出0.06美元 [21] - 第四季度实现净利润2760万美元，即每股0.26美元；FFO为1.031亿美元，即每股0.96美元 [43] - 2023年FFO展望为每股3.66 - 3.82美元，预计利息费用将显著增加，同店现金NOI增长预计在中点持平，低于历史平均水平 [141] - 截至2022年底，债务与EBITDA比率为5.9倍，因收购McKinney & Olive和开发项目投资增加，但总体仍处于较低水平 [22] - 预计2023年利息费用每股将增加0.25 - 0.30美元，2022年CAD派息比率低于75%，有充足现金流用于再投资 [23][149] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年签署了150万平方英尺的新租约，为2014年以来最多；第四季度签署了33.7万平方英尺的新租约和92.4万平方英尺的二代租约 [10] - 第四季度签署28份扩张租约，扩张与收缩比例为3.5:1，净扩张面积达8.1万平方英尺；还签署了一份31.2万平方英尺的续约租约 [138] - 2022年投资4亿美元在夏洛特和达拉斯收购了一流资产，第四季度在达拉斯收购了McKinney & Olive，总投资1.97亿美元 [5][129] - 2022年出售了1.33亿美元的非核心土地和建筑物，计划2023年出售多达4亿美元的非核心资产 [11][13] - 开发项目方面，第四季度将坦帕的Midtown West投入使用，出租率达97%；宣布了Midtown East开发项目，面积14.3万平方英尺 [6][140] - 160万平方英尺的开发管道总投资5.18亿美元，已预租21%；其中三个项目约80万平方英尺、投资2.34亿美元计划2023年交付，但预计2025年第一季度至2026年第一季度才能稳定 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利市场签署了26.3万平方英尺租约，季度末出租率92%，市场租金同比增长5.1% [17] - 达拉斯市场的McKinney & Olive大楼面积55万平方英尺，出租率99%，预计完成并稳定后将为公司NOI贡献6% [19] - 全国市场本季度实现正净吸纳量，市场租金同比增长4.7% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为投资组合应多元化，避免过度依赖单一客户、市场、行业或租约规模，以实现长期可持续回报 [34] - 计划2023年成为净卖家，出售非核心资产，同时不太可能进行收购；将利用处置收益偿还债务，减少浮动利率敞口 [13][56] - 基于成功经验，将以Highwoods Commons品牌正式推出多种灵活办公选项 [15] - 继续实施BBD战略，升级市场和资产，将业务拓展至阳光地带高增长市场 [142] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不佳，第四季度租赁情况良好；2023年FFO展望低于2022年实际结果，但公司过去12年实现了每股正常化FFO的复合年均增长 [7][137] - 随着Tivity租户搬离和替代租户租约2024年初才开始，2023年入住率和同店现金NOI将受到负面影响 [4] - 公司对投资组合的质量和弹性充满信心，认为其能够吸引优质客户，实现长期增长 [16] 其他重要信息 - 公司今日提交了新的S - 3货架注册声明，并更新了ATM计划；FFO展望假设2023年无ATM发行 [24][46] - 自2019年以来，公司现金NOI增长16%（7500万美元），资本支出下降8%（1200万美元），投资组合产生的现金增加8700万美元，CapEx与NOI比率改善15% [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI展望中剔除第一季度大型租户搬离影响后的留存率是多少 - 2023年考虑Tivity搬离后留存率约为40%，剔除该因素后略低于50% [25] 问题: 阳光地带市场的返岗情况如何，是否有市场或租户类型返岗更强 - 阳光地带市场比大型门户市场返岗更快，主要是小客户和郊区客户先返岗，大公司返岗较慢 [52] 问题: 2024年回填租金与Tivity支付租金相比如何 - 现金基础上有适度增长，GAAP基础上有两位数增长，公司对租赁执行情况满意 [53] 问题: 灵活办公选项的具体情况，哪些建筑或市场适用，多少办公空间可转换为灵活用途 - 在纳什维尔按楼层推出普通样板套房取得成功，不同市场和客户对灵活空间需求不同，难以确定可转换比例 [55][78] 问题: 2023年新租赁量的预期如何 - 2022年租赁情况良好，签署了330万平方英尺租约，其中150万平方英尺为新客户；2023年第一季度开局良好，租赁管道活跃，但多为小交易 [48] 问题: 小或中型租户主要是哪些类型 - 包括来自外地的律师事务所、金融服务和工程公司等 [49] 问题: 2023年入住率的轨迹如何，高低端指引的影响因素是什么 - 由于Tivity搬离和其他租户到期，入住率将受到影响；2024年初Tivity的回填租户将入驻，预计2023年底入住率比2022年底低100个基点 [83][85][59] 问题: 转租市场的趋势如何，公司投资组合中的情况怎样 - 罗利市场转租空间占可用空间比例最大，但公司在该市场无相关暴露；纳什维尔市场转租空间减少；多数市场转租量季度间保持稳定，同比有所上升 [87][88] 问题: 2023年建筑改善和二代费用的预期是多少 - 该数字波动较大，预计租赁相关费用相对稳定，具体取决于租赁量和性质 [64] 问题: 2023年处置是否会集中在下半年，是否有上半年可完成的交易 - 处置金额高度依赖投资销售市场稳定，可能集中在下半年；目前有几处建筑和土地交易进展良好，上半年可能完成部分交易 [90] 问题: 公司资本需求如何，是否会发行额外债务，杠杆率趋势如何 - 公司资本结构灵活，无债务到期压力；可能会进行融资以减少浮动利率敞口，将根据情况灵活操作 [79][80] 问题: 租金情况如何，平均交易规模约1万平方英尺，大交易租金是否有压力 - 目前租金保持稳定，有免租期；大交易租金情况因具体情况而异，数据点不足难以判断 [109][112] 问题: 大型交易是否更多集中在郊区市场 - 数据点不足，难以得出明确结论 [120] 问题: 2023年租赁和维护资本支出预期如何 - 预计与2022年基本一致，但难以准确衡量 [122] 问题: 匹兹堡投资组合出售情况如何，是否会推迟到2024年 - 出售取决于债务和投资销售市场恢复，目前已聘请经纪人准备上市；在此期间，当地租赁活动良好，可能会等待市场改善 [91] 问题: 自年初以来，随着更多公司制定明确返岗计划，利用率是否有提升 - 小和中型客户早已返岗，大公司也有明确计划，利用率在周二、周三、周四较高 [106][73] 问题: 开发项目租赁管道目前情况如何 - 不同项目情况不同，部分项目预租情况良好，部分项目仍在推进中；对部分项目的承保预期仍有信心 [161][162][154] 问题: 与沿海竞争对手相比，公司市场是否有业务信心和决策意愿提升的迹象 - 公司市场和客户已领先于曲线，小和中型及郊区客户较早返岗；目前多数公司有明确的每周三天返岗计划 [170][171] 问题: 公司投资组合中城市与郊区的分布情况，两者运营表现是否有差异 - 投资组合分为CBD、填充区和郊区，郊区约占四分之一，填充区和CBD大致平分；公司的CBD与门户市场的CBD有不同特点 [185][186]