财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.06美元，包含0.09美元土地出售收益，全年FFO为每股3.77美元，比10月修订预期上限高0.01美元，比2月原预期中点高0.19美元 [12] - 全年核心FFO增长5%，股息增加4%，同物业现金NOI增长5.5% [24] - 2022年FFO展望为每股3.76 - 3.92美元，预计同物业运营费用比去年高0.10美元，停车收入仅提高0.01美元，同物业现金NOI增长0 - 2% [21] - 第四季度净收入为1.249亿美元，即每股1.19美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁88.4万平方英尺二代空间，包括28.4万平方英尺新租约和4.7万平方英尺净扩张，租金差价现金基础为3.2%，GAAP基础为11.6%，还签署15.8万平方英尺一代租约，年末入住率达91.2% [13] - 2830万美元开发管道已预租51%，弗吉尼亚斯普林斯二期项目已租90%，坦帕中城西区项目已租65% [17] - 宣布7900万美元2827桃树街办公开发项目，已预租62% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、罗利、纳什维尔和夏洛特本季度均实现正净吸纳量，失业率接近历史低点，多个市场自疫情开始后办公岗位增加 [31] - 罗利本季度签署22万平方英尺租约，年末入住率92.8% [32] - 坦帕市场写字楼租金上涨7%，本季度签署21.9万平方英尺租约 [33] - 亚特兰大本季度签署13.6万平方英尺二代租约，失业率降至2.5%以下，租金创历史新高 [34] - 纳什维尔年末入住率94.8%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租90% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化写字楼组合实现长期有吸引力和可持续回报，持续加强投资组合财务和运营表现、弹性和长期增长前景，出售不符合标准的物业 [8][9] - 2021年收购8亿美元优质写字楼，完成3.56亿美元92%已租写字楼开发，收购约1亿美元土地用于未来开发，出售3.85亿美元非核心物业 [9] - 自2019年初以来，收购310万平方英尺一流办公资产，投资13亿美元，交付140万平方英尺高出租率写字楼开发项目，投资近6亿美元，出售670万平方英尺非核心物业，售价10亿美元 [10] - 计划出售1.5 - 2亿美元非核心资产使资产负债表指标恢复到收购前水平，预计处置稀释影响为每股0.04 - 0.08美元，还包括最多2亿美元潜在处置，收购预留0 - 2亿美元 [22] - 预计宣布1 - 2.5亿美元开发项目，包括7900万美元2827桃树街开发项目 [23] - 自疫情开始，市场BBDs优质物业竞争持续增加，国内外机构投资者认可最佳子市场资产长期价值 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度代表了2021年整体表现，财务结果强劲，租赁指标稳健，现金流增强，投资组合质量和弹性提升，资产负债表稳固，为长期增长奠定基础 [7] - 多数客户计划返回办公室，扩张多于收缩，将办公场所视为留住和招聘人才关键，公司认为有吸引力的办公场所将满员并产生可观经济效益 [28] - 预计入住率上半年略有下降，下半年上升，利用率目前低于疫情前水平，但预计全年稳步上升 [29] - 对2021年结果满意，更有信心拥有推动长期可持续增长的基础 [25] 其他重要信息 - 土地储备可支持23亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [20] - 2021年收购奥vation剩余77英亩土地，该项目共145英亩，已建成火星宠物护理北美总部，目前获批额外120万平方英尺办公、48万平方英尺商铺和餐厅、950套住宅单元和450间酒店客房 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请谈谈运营费用指导及增长驱动因素，以及净租赁和毛租赁结构占比 - 约25%投资组合为三净租赁，其余为全服务毛租赁，运营费用变动主要在全服务毛租赁 [52] - 2022年大部分时间运营费用将处于“正常化”环境，第一季度可能略低，二、三、四季度恢复正常，预计多数客户二季度返回办公空间，全年大部分时间将承担全额运营费用 [53] - 2020 - 2021年运营费用低，部分租约运营费用低于基年费用上限，费用增加时需达到基年费用上限才能获得回收，2022年费用增加但部分租约未达上限无法回收，影响FFO增长0.08 - 0.12美元，影响同物业增长约200 - 300个基点，2023年后预计不是主要问题 [54][55] 问题: 2022年AFFO或FAD增长预期与FFO增长预期是否有显著差异 - 现金流比FFO更具波动性，主要变动因素为非现金租金和资本支出，非现金租金预计2021 - 2022年相对稳定 [57] - 2021年租赁资本支出略低于正常水平，承诺9100万美元资本支出，更能反映未来支出情况，虽可能增加1000 - 1200万美元租赁资本支出，但过去几年现金流增长超30%，仍很健康，这也是此前提高股息超4%的原因之一 [58][59] 问题: 2021年承诺的9100万美元资本支出，2022年是否会超支 - 难以预测，积压情况稳定，若每季度继续承诺约2000万美元租赁资本，支出将相对稳定，无重大驱动因素导致大幅超支 [61] 问题: 若达到潜在处置和收购范围，对收益有何影响，指导的上下行驱动因素是什么 - 预计2022年上半年处置1.5 - 2亿美元，若2亿美元处置在上半年早期完成，稀释约0.08美元，若1.5亿美元处置在二季度后期完成，稀释约0.04美元，其余情况难以判断，取决于出售资本化率、收购情况和时间等 [62][63] - 收购和处置预留0 - 2亿美元，能否成功不确定，若成功收购会匹配相应处置 [64] 问题: 请谈谈市场资产价值、资本化率及投资市场情况 - 高质量、长加权平均租约期限、高信用资产及新建筑资本化率低于疫情前水平，部分单租户建筑在4%左右，市场竞争激烈，国内外资本都在争夺 [65] - 增值资产市场也有一定深度，买家对市场基本面更有信心，能更积极地评估空置情况 [66] 问题: 请谈谈续租率、到期时间表和保留率的看法 - 今年续租率可能略低于历史水平，但今年没有大量大面积租约到期，最大到期面积为12月6.2万平方英尺和5月5万平方英尺，均已知会腾空，有强劲潜在租户填补，匹兹堡4.4万平方英尺到期租约暂无强劲潜在租户 [67] - 通常第一季度入住率会季节性下降40 - 50个基点，下半年回升，预计2022年符合此模式，年底入住率将高于2021年底 [68][69] - 公司积极关注续租，与许多客户提前数年续约，虽租期可能较短，但客户希望重新定位和升级办公空间以吸引人才 [70] 问题: 2021年第四季度停车收入与2019年相比情况，以及每增加100万美元停车收入对应的增量费用 - 同物业基础上，停车收入每季度比疫情前预期低约100万美元，还有约400万美元提升空间，大部分收入将计入NOI，增量成本较少 [74] 问题: 目前现有租户转租空间规模有多大 - 市场整体转租空间下降，坦帕一所医科大学远程办公使数据有较大变动，但仍呈下降趋势，公司整体转租空间占比约4%，公司内部略有上升，但占投资组合比例仍很小且稳定，多数市场转租空间下降 [76][77] 问题: 2022年上半年计划处置的1.5 - 2亿美元资产，目前有多少已签订合同或意向书，处置时间分布如何 - 暂无资产签订合同，但部分已推向市场并与潜在买家沟通，有信心年中完成1.5 - 2亿美元处置，可能集中在二季度后期 [85] - 2021年预计处置2.5 - 3亿美元，实际完成3.53亿美元，比计划多7500 - 8000万美元，这部分提前到2021年完成，导致2022年处置时间后移 [86] 问题: 租户对办公空间质量的定义，以及非优质物业的处理方式 - 租户认为优质办公空间体现在便利性和配套设施上，包括城市和郊区位置、健康和 wellness 元素、LEED 认证、餐饮设施、户外空间和灵活性等，同时也倾向于选择愿意对资产进行再投资的长期业主 [90][91][94] - 非优质物业可能会进行用途转换，如转为工业、多户住宅或酒店等，也可能进行功能强化和混合用途开发，如将地面停车场改为结构化停车场并搭配多户住宅，增加零售设施等 [95][96] 问题: 新租赁业务主要发生在中央商务区还是郊区，RFP和参观活动与疫情前相比情况如何 - 大部分租赁业务发生在郊区，因为郊区有更多可租赁空间，且公司在城市地区的现有入住率较高 [99][100] - RFP和参观活动目前感觉与疫情前相似，许多客户将办公场所视为竞争优势，愿意为优质办公空间支付租金溢价，目前正在积极参与相关流程，但最终结果有待时间检验 [101][103] 问题: 运营费用增加的具体项目，以及是否集中在某些市场 - 运营费用增加主要来自两个方面，一是多个城市的税收增加，二是随着客户返回办公场所，日常建筑运营费用恢复正常，同时也存在一定的通胀压力 [109] 问题: 净有效租金与疫情前高点相比下降情况，以及2022年净有效租金增长预期 - 净有效租金较疫情前高点下降约5% - 10%，目前可能处于较低端，预计会回升，但不同市场节奏不同，市场竞争仍激烈，租户改善和免租期成本压力较大，纳什维尔已出现租金上涨但租户改善成本也相应增加，希望已触底并开始回升至疫情前水平，但尚未实现 [111] 问题: 目前投资组合中国际租金涨幅，以及当前租约谈判的合同涨幅 - 投资组合整体国际租金涨幅约为2.5%左右，本季度签约租约涨幅为2.7%，公司成功提高了年度租金涨幅，有助于维持净有效租金增长 [112] 问题: 是否有兴趣转向更多三净租赁，还是遵循市场惯例 - 公司经常争取三净租赁，但全服务租赁长期来看对公司有益，因为公司通常能够控制和降低运营费用，节省的费用归公司所有，2020 - 2021年运营费用低，抵消了停车收入下降的影响，虽然现在费用回升需要承担增加部分，但总体仍在正常范围内，公司会在合适情况下争取三净租赁，但全服务租赁通常不是问题，只要费用高于基年费用就有保障 [113][114]