财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（不包括特定项目）为每股摊薄0.49美元，去年同期为每股摊薄0.50美元；特定项目包括110万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和30万美元（每股摊薄0美元）的与Sunset Gower相关的一次性前期补充税费用，去年同期为20万美元（每股摊薄0美元）的交易相关费用 [28] - FFO在指导中点超出公司预期每股摊薄0.02美元，主要由于未收现金租金和直线租金应收款准备金的转回以及运营费用的节省 [29] - 第二季度，44个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降2.1%，但在现金基础上增长4.9%；3个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长17%，在现金基础上增长29.3%；调整Sunset Gower的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长22.8%，在现金基础上增长35.8% [30] - 第二季度末，公司拥有9亿美元的流动性，到2023年之前没有重大到期债务，但好莱坞媒体投资组合的贷款除外，该贷款将于2022年第三季度到期，有3次1年期展期，平均贷款期限为5.2年 [31] - 第二季度，AFFO继续增长，与2020年第二季度相比增加1140万美元，近24%，而同期FFO下降360万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度租金收取率整体投资组合为99%，办公和工作室物业为100%，已收取所有到期递延租金 [19] - 办公楼的实际入住率目前在5% - 55%之间，因资产而异 [19] - 停车收入在第二季度较上一季度增长12% [20] - 办公室租赁活动在投资组合和市场中持续加速，尤其是咨询和参观方面；交易管道（租赁、意向书或提案中的交易）略高于长期平均水平，为140万平方英尺，较去年第二季度增长75%，年初至今增长35%，尽管2021年迄今已完成超过100万平方英尺的交易 [20][21] - 本季度签署了51万平方英尺的交易，符合长期平均水平，GAAP租金价差为19%，现金租金价差为12%；加权平均过去12个月净有效租金同比增长近10% [22] - 有效租金略有上涨约8%，每平方英尺的年度租户改善费用下降30%，主要由于执行更多续约租赁；过去12个月租赁期限和续约交易从4.5年增加到约5年 [23] - 本季度交易活动在湾区（主要在半岛和山谷）和太平洋西北地区（西雅图和温哥华）相对平均分配，少数交易在洛杉矶 [24] - 稳定租赁百分比维持在92.7%；在役租赁百分比下降30个基点，因本季度纳入4月交付的Harlow项目，若不包括Harlow（其出租率为54%），在役租赁百分比将上升40个基点至91.8% [24] - 今年剩余时间内，有4.4%的ABR到期，该空间约有55%已覆盖；2021年剩余到期租约比市场水平低约12%；上半年处理的到期租约中，续约或回填率接近70% [25] 工作室业务 - 国内工作室本季度入住率为88%，较第一季度略有下降 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷市场在第二季度租金稳定，空置率下降，有显著的正净吸纳量 [20] - 截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，已完成1500笔 [94][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划在洛杉矶地区的Sun Valley建造Sunset Glenoaks项目，这将是20多年来洛杉矶地区最大的专用工作室，预计投资1.7亿 - 1.9亿美元，增加约24万平方英尺和7个摄影棚，最早于今年第四季度开工，2023年第三季度完工，与黑石集团成立50 - 50的合资企业，公司负责开发、租赁和物业管理 [11][12] - 公司宣布将Sunset Studio业务首次扩展到英国，在伦敦以北约17英里处购买91英亩未开发土地，计划建造英国最大的三个专用工作室之一和全球最高质量的影视制作设施之一，预计总投资约7亿英镑，通过与黑石集团35 - 65的合资企业购买土地，公司负责开发、监督、租赁和物业管理，并将设立当地办公室和小团队 [13][14] - 公司正在积极寻求办公室和工作室业务的增值机会，多数为非公开市场交易 [51] - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 行业竞争 - 英国影视市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，且利用率极高，目前缺乏新建设施；公司计划建造的英国工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业在公司所在市场持续繁荣，风险投资和募资处于创纪录水平，IPO市场强劲，科技就业和招聘基本恢复到疫情前水平，媒体公司正在投入数十亿美元制作积压的内容 [7] - 过去几个月，办公室回归趋势明显，随着疫苗接种率上升和各州重新开放，公司预计秋季大多数公司将至少部分重新占用现有空间，可能会有疫苗强制要求 [8][9] - 公司所有主要工作室租户已恢复或即将恢复生产，由于内容需求和疫情相关停工，目前制作处于高速运转状态，公司正在洛杉矶建设最先进的全球工作室投资组合以满足需求 [10] - 公司对英国工作室项目感到兴奋，认为该项目将成为世界级设施，尽管存在前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司将继续在英国拓展业务 [63][65] - 公司预计办公室租赁市场的趋势将继续改善，目前交易管道持续增加，有望回填已知空置空间；尽管存在疫情相关不确定性，但公司对租赁市场的长期前景持乐观态度 [58][60] - 公司认为工作室业务是增长领域，将通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展 [76][77] 其他重要信息 - 公司获得NAIOP 2021年度开发奖，这是行业最负盛名的奖项之一，也是公司在各个业务方面领导能力和创新能力的体现 [16] - 公司在2020年和2021年股价较低时回购了超过410万股股票，花费约1亿美元；近期通过ATM发行了150万股股票，价格略低于每股30美元，溢价7美元，用于满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是一种谨慎的现金管理措施 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室项目的所有权结构为何不同，HPP的股权承诺和资产杠杆情况如何？ - 美国的Sunset Sun Valley项目（Glenoaks）与Twilight项目条款和条件相同，是基于黑石集团的资本来源；英国项目结构不同是由于黑石集团在不同实体中的资本结构不同 [39] - Glenoaks项目是50 - 50的合资企业，公司预计通过资产层面约60%的融资，未来两年剩余支出约3000万美元；伦敦项目公司已投入约4500万英镑，剩余总支出约2亿英镑，预计建设融资比例为60% - 65%，未来5年左右净剩余支出约8000万英镑 [41][42] 问题2: 工作室项目的目标回报率如何，英国和洛杉矶是否有差异？ - 英国项目回报率非常有吸引力，但公司暂不公布具体数字；洛杉矶现有资产的新摄影棚开发回报率预计在7% - 8%之间 [44][45] 问题3: 公司进行4600万美元ATM发行的决策原因是什么？ - 公司在2020年和2021年股价较低时回购股票花费约1亿美元，近期ATM发行规模较小，仅150万股，价格溢价7美元；发行是为了满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是谨慎的现金管理措施，且公司不会进行大规模股权发行 [46][47][48] 问题4: 办公室和工作室的增值机会进展如何，是否会进行处置或股权融资？ - 公司正在积极寻求办公室和工作室的增值机会，多数为非公开市场交易，交易完成时间较长；目前没有计划在今年剩余时间进行资产处置 [51][52][54] 问题5: 如何看待办公室租赁率的未来趋势，是否已企稳？ - 办公室租赁率已趋于平稳，今年剩余到期租约仅4%多，已知空置情况已明确；租赁市场趋势在租赁率、期限和活动方面均有所上升，交易管道持续增加，有望回填空置空间 [57][58] 问题6: 疫情相关延迟和新政策对租赁市场有何影响？ - 目前尚未影响租赁量和参观量，公司预计9月1日的推动可能会延迟30 - 90天，但不会影响决策；公司在第三季度有强劲的活动，第四季度也有较好的可见性，较大用户的决策不会因短期消息而受到显著影响 [60] 问题7: 英国工作室项目的额外风险和回报如何考虑？ - 公司对英国项目感到兴奋，认为将成为世界级设施，尽管有前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司会考虑英镑和美元的汇率差异，未来可能会讨论对冲措施；公司将继续在英国拓展业务 [63][64][65] 问题8: 国内工作室入住率下降的原因是什么？ - 入住率下降160个基点（约2万平方英尺）与摄影棚使用无关，主要是与摄影棚使用无关的办公室空间利用率较低，目前约为63%，是疫情导致人们不在办公室工作的结果；随着人们返回办公室，预计入住率将回升至90%以上 [67][68] 问题9: 英国新工作室的需求环境如何，如何与现有竞争定位？ - 英国市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，利用率高，缺乏新建设施；公司计划建造的工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72][73] 问题10: 进入其他市场（多伦多、温哥华、纽约）的方式是开发还是核心投资？ - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 问题11: 工作室业务在投资组合中的占比最终能达到多少？ - 公司致力于通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展；目前公司正在积极推进更多工作室交易 [76][77] 问题12: Dell EMC空间是否有早期兴趣，是单一用户需求还是分割出租？ - 该空间的大楼层板块有需求，特别是在西雅图的Pioneer Square市场，过去60天内活动增加，公司已与约25万平方英尺的空间进行谈判，对该空间前景感到乐观 [80][81][82] 问题13: 今年剩余到期租约的覆盖情况是否有变化，最大空置板块的回填潜力如何？ - 除Dell EMC外，今年剩余到期租约中只有McGraw Hill的2.4万平方英尺规模较大；目前剩余到期租约的覆盖比例为55%，全年覆盖比例接近70%；过去60天内，一些原本可能空置的租户转为续租，团队正在努力完成剩余交易 [84][85][86] 问题14: 净有效租金在市场上是否有变化，对市值评估的最新想法是什么？ - 剩余年份的市值评估约为12% - 13%；净有效租金在过去12个月有所上升，主要是因为基本租金稳定，租户改善费用减少，主要由于续约租赁较多；续约租赁将占未来交易的约2/3，租户改善费用将降低；公司在市场中表现出色，优质资产的净有效租金仅比市场低5%，而非优质资产则低15% - 20% [87][88] 问题15: 现金流量和股息分配的轨迹如何？ - 公司认为AFFO增长趋势将持续，将在未来12 - 24个月内重新审视股息分配金额 [92] 问题16: 西海岸市场的资本筹集如何转化为需求，各子市场情况如何？ - 风险投资募资与租户需求存在相关性，有滞后效应；截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元，有望推动租户需求；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，预计将继续推动租户需求；CBD旧金山和硅谷都将受益 [94][95][96] 问题17: 加权平均租赁期限缩短的原因及未来展望如何？ - 从过去12个月来看，租赁期限呈上升趋势，较之前的12个月增长约7%；季度数据受个别大交易影响较大，如本季度有两笔较长租期的新交易拉高了数据；行业内存在较多短期续约情况，反映了部分租户对长期空间需求的不确定性；随着人们返回工作岗位，预计短期续约比例将下降 [99][100][101] 问题18: 英国工作室项目的时间安排和首个里程碑是什么？ - 公司一直在与当地审批流程保持密切联系，预计约12个月后会有重大进展 [102] 问题19: 公司较小租户资产的需求情况如何，是否存在短期续约情况？ - 整个投资组合的需求主要由中型至大型租户驱动，除温哥华市场外；过去一个季度，半岛和硅谷地区的小租户活动有所增加，目前处于早期管道阶段，预计将在本季度末和第四季度实现 [105][106] 问题20: 公司在开发和合资企业杠杆方面的指导原则是否有变化，如何看待用高隐含资本回报率的办公室资产购买低资本回报率的工作室资产？ - 公司在杠杆方面一直较为保守，预计在工作室开发中延续过去的模式，即利用杠杆开发，成功后再去除杠杆；公司将根据平台发展和替代投资情况，考虑未来对工作室平台的处理方式，与黑石集团的合作提供了一定的灵活性 [108][109] 问题21: 基于当前趋势，办公室开发是否比上季度更具吸引力，公司是否在寻找新的办公室开发地点？ - 公司将根据Washington 1000项目的需求和活动情况，在适当时候决定是否开工；公司正在评估太平洋西北地区的办公室开发机会，同时也在关注整个投资组合的工作室开发机会 [111][113] 问题22: 英国工作室与美国工作室在运营结构上是否有差异？ - 运营模式相同，公司希望将美国市场的长短租模式引入英国市场，近期迪士尼、HBO和Netflix在英国签署长期租约的趋势令人鼓舞 [114] 问题23: 是否有计划在英国复制洛杉矶的办公室 - 工作室组合模式，初始许可是否包括工作室和办公室的分区？ - 有需求和计划在英国开发办公室 - 工作室园区项目，公司正在关注相关机会；初始许可将包括工作室和办公室的分区 [116][117] 问题24: 公司是否会考虑美国阳光地带市场的替代投资？ - 公司目前专注于建设西海岸投资组合，特别是在温哥华和办公室业务方面；公司认为目前关注的市场与媒体科技领域相关，符合公司的战略规划 [118] 问题25: Dell EMC搬出后，年底入住率目标是多少？ - 公司未在指导信息中设定入住率目标；目前租赁百分比相对稳定，年底可能略有上升或下降 [120][121] 问题26: 考虑到Delta变种的影响，近期租赁期限是否可作为第三季度租赁期限的参考？ - 租赁期限可能会继续延长，但单季度数据可能受个别大租赁影响较大，建议关注趋势；预计未来两个季度不会恢复到疫情前的租赁期限水平，但会继续延长 [122] 问题27: HPP和黑石集团在工作室项目中的角色和责任如何，是否因地区而异？ - 公司在与黑石集团的合作中，负责运营、开发、管理、营销、租赁和日常运营；只要是在Sunset Studio品牌下的项目，公司将继续承担这些角色并获得相应报酬 [125][126] 问题28: 公司是否拥有Sunset Studio品牌的全部所有权？ - 公司与黑石集团共同拥有该品牌 [128] 问题29: 欧洲项目在税务结构等方面是否与洛杉矶不同？ - 欧洲项目