财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.51美元，去年同期为每股摊薄后0.47美元，主要因办公室和工作室投资组合的入住率和租金提高，以及资产收购所致 [31] - 特定项目包括交易相关费用30万美元（每股摊薄后0.00美元），去年同期为20万美元（每股摊薄后0.00美元） [32] - 35个同店办公室物业的NOI在GAAP基础上增长8%，现金基础上增长7.5%，公司连续第三个季度提高全年同店办公室现金NOI指引中点，从4.5%提高到5.5% [32][33] - 同店工作室NOI在GAAP基础上增长22.9%，现金基础上增长29.3%，公司将全年同店工作室现金NOI指引中点提高到7.5% [34] - 公司近期以面值的99.268%发行了4亿美元的优先票据，票面利率3.25%，2030年1月到期，用净收益偿还了2020年4月到期的3亿美元五年期定期贷款以及循环信贷安排的所有未偿还金额，剩余资金用于一般公司用途 [34][35] - 公司预计新项目将使第四季度GAAP NOI较第三季度增加5.5%（第三季度GAAP NOI为1.247亿美元），2020年全年GAAP NOI较年化第三季度GAAP NOI增加6%，随着前期租金减免逐步结束，现金NOI也将有类似增长 [39] - 公司将2019年全年FFO指引范围从每股摊薄后1.98 - 2.04美元（扣除特定项目）提高到2.00 - 2.06美元（扣除特定项目），中点从2.01美元提高到2.03美元 [40] - 特定项目包括与第一和第三季度结果相关的交易费用50万美元，以及一次性债务清偿成本70万美元（其中10万美元与第一季度结果相关，60万美元与第四季度结果相关），总计120万美元（每股摊薄后0.01美元） [41] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第三季度签署超55万平方英尺租约，GAAP租金价差26%，现金租金价差13%；年初至今租赁210万平方英尺，GAAP租金价差35%，现金租金价差22%。若考虑最大交易Github的9.2万平方英尺续租，本季度GAAP租金价差34%，现金租金价差19%；年初至今GAAP租金价差39%，现金租金价差25% [6] - 近100万平方英尺的近期和在建项目已预租89%，本季度市场租赁活动强劲，80%的租约在湾区签署，包括红木海岸333 Twin Dolphin的两笔重大交易，使该资产的租赁比例从48%提高到75% [6] - 2019年到期的剩余52.8万平方英尺租约中，65%已有交易覆盖，租金比市场低19%；2020年到期的剩余86.4万平方英尺租约中，40%已有交易覆盖，租金比市场低21% [7] - 季度末，稳定和运营中的办公室投资组合出租率分别为96.4%和94.7% [8] 工作室业务 - 知名制作公司对日落工作室服务和舞台的需求持续旺盛，季度环比舞台全部满负荷使用，近期对编剧办公室的需求激增，这是过去两年流媒体制作翻倍的结果 [9] - 第三季度末，同店工作室的12个月平均出租率同比提高282个基点至92.5%，12个月平均租金同比增长5.1%至每平方英尺40美元，约50%的工作室平均基本租金（ABR）来自长期租约 [10] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶市场 - 科技和创意公司推动增长，传统行业如航空航天和金融服务收缩，重新定义了租金最高的地段和产品类型，有利于公司投资组合 [19] - 好莱坞地区，本季度A类租金上涨近1%至每平方英尺61美元，A类空置率下降40个基点至6.4%，净吸纳量为2.4万平方英尺，正在就明年交付的Harlow项目进行整体谈判，洛杉矶2019年唯一重要的到期租约是Saatchi & Saatchi在Del Amo的一年租约终止，公司正在探索解决方案 [20] - 稳定的洛杉矶投资组合出租率为98.7%，现有租金比市场低14% [21] 旧金山市场 - 吸收速度受供应限制，市场上680万平方英尺的需求中，一半为10万平方英尺以上的大面积空间，但仅有8个总计190万平方英尺的此类空间可用 [21] - 本季度A类租金上涨1.8%至每平方英尺91美元，同比租金增长11.7%，A类空置率微升20个基点至2.7%，净吸纳量为47.3万平方英尺，已基本解决2019年剩余的到期租约 [22] - 稳定的旧金山投资组合出租率为98.8%，现有租金比市场低30% [22] 半岛市场（包括帕洛阿尔托） - 本季度A类租金上涨2%至每平方英尺90美元，同比增长6.5%，A类空置率下降10个基点至7.4%，净吸纳量为16.3万平方英尺 [23] - 半岛地区2019年剩余到期租约为11.4万平方英尺，均为2.5万平方英尺以下的小面积空间，60%已有交易覆盖，租金比市场低14% [23] - 稳定的半岛投资组合出租率为89%，现有租金比市场低8% [24] 硅谷市场 - 本季度租赁活动活跃，总租赁面积达420万平方英尺，北圣何塞市场持续收紧 [24] - A类租金本季度上涨2.5%至每平方英尺50美元，同比增长16.2%，A类空置率下降20个基点至10.8%，净吸纳量为13.9万平方英尺 [24] - 硅谷2019年剩余到期租约为13.1万平方英尺，均为2.5万平方英尺以下的小面积空间，65%已有交易覆盖，租金比市场低22% [25] - 稳定的硅谷投资组合出租率为97.7%，现有租金比市场低7% [25] 西雅图市中心市场 - 预租赁成为公司获取大面积连续空间的必要手段，需求强劲有利于公司在该市场的所有物业，特别是正在推广的Washington 1000开发项目 [26] - 本季度A类租金上涨2%至每平方英尺47美元，同比上涨5.9%，A类空置率下降60个基点至6.3%，净吸纳量为58.3万平方英尺，2019年西雅图无重大剩余到期租约 [27] - 稳定的西雅图投资组合出租率为95.4%，现有租金比市场低21% [27] 温哥华市中心市场 - 是该地区需求最具竞争力的子市场 [28] - 本季度A类租金维持在每平方英尺61美元，同比上涨10.4%，A类空置率降至2.5%，下降30个基点，净吸纳量为2.2万平方英尺 [28] - Deloitte在Bentall的9.3万平方英尺租约将于第四季度到期，公司计划重新定位该空间并正在就几层进行谈判，2019年温哥华剩余到期租约约4.2万平方英尺，超过90%已有交易覆盖，总体租金比市场低40% [29] - 稳定的温哥华投资组合出租率为97.7%，现有租金比市场低23% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在核心市场战略性地探索办公室和工作室收购机会，同时进行资本循环，第三季度完成了Campus Center的处置，售价4.48亿美元，所得款项主要用于偿还循环贷款，该出售使公司对前黑石、半岛和硅谷资产的处置接近10亿美元，约占原投资组合的三分之一 [14] - 公司致力于提升和整合ESG优先事项，近期宣布投资组合运营几乎完全实现碳中和（86%），目标是到2020年通过购买类似信用额度实现100%碳中和，提前于任何监管要求，公司还积极参与ENERGY STAR和LEED等基准计划，预计到2020年底，60%的投资组合将获得LEED认证，近70%将获得ENERGY STAR认证，今年公司获得了GRESB的5星和绿色之星称号 [15][17] - 工作室业务竞争有限，目前只有一个主要竞争对手和一个开发中的工作室，以及亚马逊的企业园区，市场供应少有利于公司在现有日落工作室投资组合上实现有机增长，公司还在评估工作室组件和其他市场的机会，希望与内容提供商共同成长 [49][50] - 公司认为北景中心不是长期持有的资产，但未来1 - 2年有增值机会，正在评估保留和处置方案；公司高度关注贝尔维尤市场，正在寻找机会进入该市场，认为与公司在西雅图的现有业务具有协同效应 [55][57] - 公司在资本循环中会谨慎决策，优先考虑与现有投资组合相契合的资产和市场，避免因过度追求增长而进行不合理的投资，近期团队关注的机会更多是产生收入的房地产，预计资本循环和再投资的收益率差异较小，未来会有更多增值空间 [62][63] - 公司认为联合办公有一定作用，目前在温哥华、洛杉矶、旧金山和西雅图有WeWork的租赁空间，但大部分为企业租户，公司与WeWork和企业租户保持密切沟通，不担心过度暴露风险，该部分在投资组合中的占比不到1.5% [65][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，各项业务指标强劲，包括租金价差、同店NOI增长、开发和完工情况以及资本循环等，西海岸市场基本面良好且仍在加强，为公司年底的强劲表现和2020年的增长奠定了基础 [5] - 公司预计新项目将在第四季度及以后带来显著的NOI增长，随着前期租金减免逐步结束，现金NOI也将有类似增长 [38][39] - 公司对AFFO增长持谨慎态度，考虑到2020 - 2021年的支出和租户改善（TI）预测的不确定性，TI可能较为波动，但模型显示，如果将2020 - 2021年的TI平均化，AFFO在季度运行率基础上可能比2019年高出40%以上 [85][88] - 公司认为同店增长没有受到特殊资本支出的驱动，具有一定的可重复性 [93] - 公司对出售前黑石投资组合的结果感到满意，认为回报非常成功，虽然处置数量比最初预期略高，但幅度不大，目前没有重大资产处置计划 [94][95] 其他重要信息 - 本月公司交付了位于好莱坞的EPIC创意办公室开发项目，Netflix将全部入驻，该项目不仅带来显著的NOI增长，还体现了公司按时、按预算完成大型复杂城市项目并实现全部预租的能力，展示了公司城市园区概念的发展、对创新和可持续建筑设计的承诺以及对AI相关技术进步的适应性，是公司在好莱坞日落工作室附近交付的第四个项目 [11][12] - 公司正在推进Ferry Building的零售计划，预计12月1日看到完整的内外设计模型，并将进行为期两年多的重建计划 [99] - 公司正在为One Westside项目获取建设贷款，已选定牵头贷款人，预计年底前完成，稳定状态下每平方英尺价值较高 [102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待工作室业务的竞争和供应增加对运营结果和业务增长的影响？ - 竞争有限，目前只有一个主要竞争对手和一个开发中的工作室，以及亚马逊的企业园区，市场供应少有利于公司在现有日落工作室投资组合上实现有机增长，公司还在评估工作室组件和其他市场的机会，希望与内容提供商共同成长 [49][50] 问题2: 如何看待Northview Center资产在公司投资组合中的长期适应性，以及对Bellevue市场的兴趣和机会？ - Northview Center不是长期持有的资产，但未来1 - 2年有增值机会，正在评估保留和处置方案；公司高度关注Bellevue市场，正在寻找机会进入该市场，认为与公司在西雅图的现有业务具有协同效应 [55][57] 问题3: 如何平衡FFO增长与新资本投入可能对增长速度的影响？ - 公司在资本循环中会谨慎决策，优先考虑与现有投资组合相契合的资产和市场，避免因过度追求增长而进行不合理的投资，近期团队关注的机会更多是产生收入的房地产，预计资本循环和再投资的收益率差异较小，未来会有更多增值空间 [62][63] 问题4: 公司对WeWork联合办公的暴露情况，以及对相关空间未来的预期？ - 公司认为联合办公有一定作用，目前在温哥华、洛杉矶、旧金山和西雅图有WeWork的租赁空间，但大部分为企业租户，公司与WeWork和企业租户保持密切沟通，不担心过度暴露风险，该部分在投资组合中的占比不到1.5% [65][67] 问题5: 硅谷和半岛的租户需求管道与可租赁空间和空置率的匹配情况？ - 硅谷和半岛的租户需求机会巨大，公司在租金价值和租赁数量方面表现超出预期，重点项目如333和Metro的租赁情况良好，团队正在执行VSP计划，将小面积空间出租 [69][70] 问题6: EPIC项目是否对第四季度GAAP NOI有贡献，整个项目是否按GAAP基础开始运营，以及其GAAP收益率是多少？ - EPIC项目于10月1日交付，对第四季度GAAP NOI有贡献，整个项目已交付给租户进行装修，稳定现金收益率为9.8%，未转换为稳定GAAP收益率 [74][76] 问题7: 工作室业务中50%的ABR来自长期租约，未来是否会进一步提高这一比例？ - 公司希望推动更多长期租约，但会保持一定灵活性，根据市场需求和回报来衡量入住率，目前租户续租意愿高，信用状况良好 [77][78] 问题8: Las Palmas资产的增长是否高于其他工作室资产？ - 增长情况在各工作室资产中较为一致，各工作室的舞台需求旺盛，ABC、Netflix等客户带来了较高回报，Viacom和HBO也有意与公司签订长期租约 [79][80] 问题9: Washington 1000项目的需求情况如何？ - 该市场目前有550万平方英尺的活跃需求，项目正在进行营销，已就约30万平方英尺进行谈判，并与另外两个租户就各20 - 25万平方英尺进行讨论 [82] 问题10: 2020年AFFO的增长水平与2019年相比如何？ - 公司对AFFO增长持谨慎态度，考虑到2020 - 2021年的支出和租户改善（TI）预测的不确定性，TI可能较为波动，但模型显示，如果将2020 - 2021年的TI平均化，AFFO在季度运行率基础上可能比2019年高出40%以上 [85][88] 问题11: 同店增长是否有未体现在费用线上的资本支出驱动，是否具有可重复性？ - 同店增长没有受到特殊资本支出的驱动，具有一定的可重复性 [93] 问题12: 出售三分之一的Blackstone投资组合与2015年的预期相比如何，是否还有其他处置计划？ - 公司对出售结果感到满意，认为回报非常成功，虽然处置数量比最初预期略高，但幅度不大，目前没有重大资产处置计划 [94][95] 问题13: Ferry Building的零售计划进展如何，有何初步想法？ - 零售计划正在全力推进，预计12月1日看到完整的内外设计模型，并将进行为期两年多的重建计划，具体细节暂未透露 [99] 问题14: One Westside项目的建设贷款获取情况和每平方英尺的定价情况如何？ - 公司正在为该项目获取建设贷款，已选定牵头贷款人，预计年底前完成，稳定状态下每平方英尺价值较高 [102] 问题15: 明年哪些资产将进入同店办公室池？ - 可能是本季度符合同店处理条件的35个资产，具体可在公司披露文件中查看 [104] 问题16: 与租户的提前续约谈判情况如何，是否看到公司因空间不足而转移市场的趋势？ - 公司通常提前1