财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，正常化资金从运营为540万美元，即每股0.08美元，较上年同期下降2630万美元，主要受较高利息费用影响，部分被净营业收入增加4000万美元抵消 [18] - 剔除相关费用后，综合同物业现金净营业收入增长1.3%，主要得益于租赁活动和合同租金调整；利息费用较上年同期增加6260万美元 [19] - 第四季度资本支出为790万美元，包括440万美元的租户改进和租赁成本、220万美元的建筑改进和130万美元的开发成本 [20] - 调整后EBITDAre同比增长88%至7920万美元，这是由于2022年初收购Monmouth及相关融资活动所致；第四季度总投资组合同物业现金净营业收入同比增长30个基点 [24] - 假设短期利率维持当前水平或继续上升，公司当前预计季度利息费用运行率将固定在约7200万美元，其中包括5900万美元的现金利息费用和1300万美元的融资成本非现金摊销 [25] - 截至12月31日，公司总债务要么为固定利率，要么通过利率上限固定，加权平均利率为5.4%；公司目前手头有4800万美元现金，不包括合并合资企业持有的现金和债务协议下的代管金额 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司综合投资组合包括39个州的413处仓库和配送物业，总面积6000万平方英尺，加权平均剩余租赁期限约为9年，年末入住率为99.1% [7] - 全年实现创纪录的年度租赁活动，租赁面积达780万平方英尺，加权平均租金比同空间之前的租金高出47.3%，使年化租金收入增加1710万美元，其中超过三分之二将在2023年或2024年生效 [13] - 第四季度，公司签订了17份新租赁和续约合同以及1份租金重置合同，总面积140万平方英尺，加权平均租赁期限为8年，GAAP和现金租赁利差分别为18.7%和6.7%；若排除爱荷华州一处33.8万平方英尺续约项目，GAAP和现金租赁利差分别为25.7%和14.1% [14][15] - 截至2025年底，约1200万平方英尺（占公司投资组合的18%）的物业租赁将到期，主要来自大陆物业；公司目前有28笔交易正在进行中，涉及面积280万平方英尺，预计这些租赁将使大陆租金平均上涨20%，夏威夷上涨30% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善杠杆率，但由于资本市场持续不确定性，解决这些优先事项的时间表未知；鉴于没有近期债务到期且投资组合有现金流，公司将继续耐心评估机会 [16] - 公司正在考虑出售资产以改善财务状况，对出售任何物业持开放态度，不局限于最初考虑的30处Monmouth资产；公司希望看到更多交易活动和成交案例后再回到市场 [43][51] - 公司对与潜在合资伙伴合作或进行直接资产出售持开放态度，将选择能带来最高收益的方案 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2022年是出色的一年，夏威夷有大量租赁活动；进入2023年和2024年，租赁活动将主要集中在大陆，预计2023年租金涨幅约为20% [23] - 公司运营保持强劲，租户阵容出色，接近满租，且整个投资组合租金上涨，预计将继续受益于行业对优质工业房地产的需求 [27] 其他重要信息 - 公司在本季度补充运营和财务数据包中提供了额外披露，有助于利益相关者了解投资组合和合资企业的不同组成部分 [21] - 若将Monmouth收购纳入同店范围，将在第二季度进行 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与潜在合资伙伴重新对话及资产出售的时间和进展 - 目前交易市场因利率上升和融资可用性问题较为平静，公司希望看到更多数据以了解资本化率情况；在合资企业未产生现金流的情况下，很难找到第二个合资伙伴，需等待利率下降 [30][31] 问题: 两个MNR相关债务融资延期至2027年是否有禁止行使延期的条款 - 唯一要求是在当前到期时更换或添加新的利率上限，公司预计不会有问题 [33] 问题: 同店池何时变化 - 将在第二季度将Monmouth收购纳入同店范围 [36] 问题: 假设无资产出售或解除合并Mountain JV，杠杆率的合理运行范围 - 随着时间推移和租金上涨，杠杆率将略有下降，预计2023年将维持在12% - 13%的高位 [38] 问题: 未来两年租赁续约的优势和劣势，以及是否有已知空置情况 - 公司在夏威夷有一些已知空置情况，但通常能在一两个季度内重新出租；预计入住率将维持在98% - 99% [32] 问题: 重新考虑资产出售时，出售范围是哪些 - 公司将考虑出售投资组合内的任何物业，不局限于最初考虑的30处Monmouth资产 [43] 问题: 同店池表现中，入住率平稳、租金上涨但增长不多的具体原因 - 2022年完成的780万平方英尺租赁中，66%要到2023年或2024年才生效；与家得宝的两份重要租约租金大幅上涨，但现金净营业收入要到2024年才能体现收益 [46] 问题: 是否愿意出售夏威夷资产 - 公司认为夏威夷资产有巨大价值，会考虑出售 [48] 问题: 进行大规模销售时，更倾向于直接资产出售还是传统合资企业 - 公司对两种选择都持开放态度，将选择能带来最高收益的方案 [57] 问题: 何时开始考虑营销物业出售 - 公司需要看到更多交易活动和成交案例后才会感到安心回到市场，目前认为2023年还太早 [51][52] 问题: 目前是否正在营销任何投资组合出售 - 未提及明确回复 [63]