财务数据和关键指标变化 - 第二季度总投资组合同店净营业收入（NOI）较上年增长10.8%，现金基础同店NOI同比增长2.6%，其中夏威夷增长3%，美国大陆增长2.1% [23][24] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）同比增长近100%，达到8080万美元 [25] - 利息支出为7750万美元，其中包括约3440万美元的融资费用摊销，3030万美元与用于收购的过渡贷款安排有关，其余4310万美元为现金利息支出 [25] - 第二季度正常化资金从运营（FFO）为2830万美元，即每股0.43美元，其中包括约每股0.05美元与注销低于市场租赁义务的有利影响 [26] - 本季度净亏损为1.513亿美元，其中包括1.007亿美元的非现金减值费用 [27] - 截至季度末，总合并债务约为45亿美元，加权平均利率为4.2%，加权平均到期日为4.1年 [29] - 季度末现金为2.92亿美元，债务与年化调整后EBITDA的比率为12.4倍 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合包括39个州的412个仓库和配送物业，总面积约6000万平方英尺，入住率近99% [12] - 第二季度租赁活动创纪录，达到390万平方英尺，加权平均租金比同一空间的先前租金高出61.3% [13] - 执行了8份新租约，约270万平方英尺，平均租金涨幅为104.7%；22份租约续约，约100万平方英尺，平均租金涨幅为29.1%，新租约和续约租约的加权平均涨幅为82.8% [13] - 新租赁活动主要由与家得宝在夏威夷的两份租约推动，约250万平方英尺，平均租金涨幅为110.3% [14] - 续约租赁活动包括与联邦快递的5份租约延期，约39.6万平方英尺，平均租金涨幅为17.2% [17] - 花费300万美元用于经常性资本支出，其中260万美元（每平方英尺每年0.07美元）用于租户改进和租赁佣金；花费710万美元用于开发活动，主要与联邦快递的多个停车场扩建有关 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上资产的资本回报率普遍有50 - 75个基点的波动，买家还会趁机要求额外折扣 [57] - 夏威夷工业用地稀缺，目前空置率为1%，租金有显著增长 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司暂时减少季度现金股息，以提供短期灵活性，评估偿还过渡贷款安排的替代方案，包括获得更长期限的债务、探索与已有固定利率债务的物业进行额外合资机会以及资产出售 [11] - 移除30个蒙茅斯物业（总面积490万平方英尺）的市场销售计划，计划在债务和资本市场正常化时重新进行营销努力 [10] - 暂停与山区工业合资企业潜在合作伙伴的讨论 [10] - 关注未来几年的租约到期情况，预计有机会实现按市值计价的租金增长和增加现金流 [19] - 考虑对拥有固定利率债务的203个物业进行合资，但尚未确定具体物业 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升导致债务利率远高于预期，房地产市场状况恶化，买家寻求大幅折扣或放弃交易，但公司认为其物业具有长期前景，不愿在当前环境下交易 [9][28] - 公司运营表现依然稳健，预计随着融资计划的执行，对其物业的需求将持续存在 [80] 其他重要信息 - 公司发布了RMR集团的年度可持续发展报告，首次有专门针对ILPT的可持续发展补充内容，公司对加强可持续发展实践和提高环境、社会和治理（ESG）透明度及披露方面的进展感到自豪 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金和股息能否支持明年2月对过渡贷款进行再融资 - 公司对资产有信心，正在让银行更新评估等工作以获得有担保债务，CMBS市场开放是积极因素，股息减少提供了额外流动性和灵活性，公司有多种再融资选择 [36][37] 问题: 合资伙伴情况 - 公司与多个集团进行了讨论，与其中一个伙伴的进展更深入，但由于利率波动和合资企业的浮动利率债务，决定暂停对话直至情况稳定 [38] 问题: 30个MNR资产的后续计划 - 公司会根据市场情况灵活决策，认为这些资产优质，买家要求额外降价不合理，愿意持有这些资产 [40] 问题: 是否已开始寻找其他物业进行合资及执行时间 - 公司尚未确定具体物业，由于与暂停山区工业合资企业讨论的相同原因，可能在更晚时候进行 [42][43] 问题: 夏威夷投资组合的合资意向及对偿还过渡贷款的考虑 - 公司首先会选择获得更长期限的债务来偿还过渡贷款，夏威夷物业价值高，租金增长显著，信用状况改善，不会以不合理价格进行合资 [44] 问题: 过渡贷款的再融资情况 - 公司会在2023年2月前完成再融资，但目前没有具体利率，市场利率可能会稍高，公司会密切关注市场并适时提供更新 [45][48] 问题: 过渡贷款的贷款价值比（LTV）及降低幅度 - 过渡贷款的LTV约为70% - 80%，公司有现金和股息提供的灵活性来降低LTV，会评估所有选项 [49][50] 问题: 信用额度的重新实施情况 - 公司在信用额度方面进展较深入，但新信用额度的实施取决于出售合资企业权益和30个物业的交易，由于市场利率问题该交易未完成，公司会继续评估选项 [51] 问题: 家得宝租约的情况及对收益的影响 - 较大的两份租约中，一份220万平方英尺的租约要到2024年初另一个租户租约到期才开始，近期收益不会受到重大影响，但未来几年仍有增加租金的机会 [52][54] 问题: 资产市场的资本回报率趋势和交易重新定价情况 - 市场上资本回报率普遍有50 - 75个基点的波动，买家会趁机要求额外折扣 [57] 问题: 利率上升对利息支出和FFO每股的影响 - 每50个基点的SOFR利率上升约导致每股FFO季度减少0.04美元，目前SOFR为2.32%，利率上限在2.7%开始生效 [58] 问题: 租户租赁活动是否有回调及投资级与非投资级租户的情况 - 公司未看到租赁活动回调，市场需求持续存在，主要是供应不足 [59] 问题: 1亿美元减值费用的相关情况 - 减值费用是针对全部30个物业，收购蒙茅斯投资组合时这些物业估值约7.25亿美元，与买家达成协议时估值为6.25亿美元，因市场情况将其从待售转为自用，需调整估值差异 [62] 问题: 30个资产推向市场的时间 - 公司在完成收购后几乎同时开始营销这些资产，最初计划出售一个或两个大投资组合，后因市场情况听从经纪人建议单个或小集群营销，4月底和5月与27个物业的买家达成协议，但买家因利率上升要求大幅降价或退出交易 [64][65] 问题: 联邦快递租约及大陆投资组合的市场情况 - 本季度与联邦快递进行了5份租约续约，租金增长因市场和到期租金而异，部分租金包含摊销的租户改进费用，市场租金增长使续约时能提高租金；大陆物业续约时租金涨幅可达10% - 20% [67][69] 问题: 联邦快递租约中摊销租户改进费用的比例 - 约25%的联邦快递租约包含摊销的租户改进费用，续约时仍能实现5%的租金涨幅 [70] 问题: 蒙茅斯投资组合中不同租赁期限资产的资本回报率变动差异 - 市场上买家对租赁期限的偏好不一，部分本地买家希望长期租约以获得稳定现金流，但总体资本回报率变动约为50 - 75个基点 [73][74] 问题: 买家的特征 - 有10个独特买家，至少50%是机构买家，还有一些本地买家 [76] 问题: 未在合资企业中的物业是否可能成为合资候选 - 可以这样理解 [77]