财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总投资组合同店现金基础净营业收入（NOI）同比增长3.1%，其中夏威夷地区受一笔待处理的租约终止费用约200个基点的负面影响，剔除该费用后，夏威夷同店现金基础NOI增长8.5%，美国大陆地区同店现金基础NOI增长1.9% [31][32] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5250万美元，同比增长约30% [32] - 第一季度正常化运营资金（FFO）为2760万美元，即每股0.42美元，受2021年底出售六处房产及租约终止费用影响，每股FFO减少0.06美元 [33] - 截至季度末，公司持有现金2.75亿美元，债务与年化调整后EBITDA比率为13.2倍，第一季度利息支出为4100万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度租赁总面积达88.5万平方英尺，租金较之前上涨27.9%，连续10个季度实现两位数增长，执行17份新租约和续租约，平均租期8.9年，第一季度经常性支出约350万美元，其中340万美元用于租户改进和租赁佣金 [23] - 夏威夷地区签署7份新租约，面积28.1万平方英尺，租金平均上涨61%，新泽西州一处16.7万平方英尺的房产续租，租金上涨29%，夏威夷三处租户的5.6万平方英尺租金重置，较之前租金高出36% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，美国新工业租赁活动连续第六个季度超过2亿平方英尺，全国平均要价租金达到每平方英尺7.89美元，同比增长15.2%，全国空置率降至创纪录的3.3% [12] - 夏威夷工业市场空置率为1.4%，为历史最低 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成对Monmouth Real Estate Investment Corporation的收购，增加126处优质、专注电子商务的大陆房产，提升租户和地域多样性 [10] - 公司与RMR Group合作完成Monmouth房产的整合，目前唯一未完成的是减少债务，包括出售新成立合资企业的额外股权和处置30处Monmouth遗留房产 [15][17] - 公司计划通过出售合资企业股权、处置房产和建立新的循环信贷安排来降低杠杆率，目标是在2022年底前将债务与EBITDA比率降至约8倍 [37] - 公司与联邦快递在战略层面合作，支持其可持续发展计划，有望提前提高租金 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济、地缘政治和融资环境发生重大变化，但工业市场和运营基本面依然强劲，收购Monmouth将增强公司长期增长前景 [11] - 公司对收购带来的加速增长和增强竞争力的机会感到兴奋，凭借扩大的规模和优质的工业资产组合，公司有望利用强劲的需求环境、行业基本面和长期趋势推动长期增长 [38] 其他重要信息 - 2022年3月，公司迎来June Youngs加入董事会，她在供应链管理和企业物流领域拥有超30年经验 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度费用高于预期，是否与夏威夷租户和租约或Monmouth的一次性项目有关？ - 第一季度有一些季节性一次性费用，如除雪等，但运营费用中没有与该租户相关的特定费用，融资过程导致第三方活动增加，但未来一般管理费用（G&A）应较为正常，第二季度通常有受托人股份授予 [41][43] 问题2: 近期利率飙升和宏观地缘政治事件是否改变公司完成Monmouth交易的展望？ - 公司计划在第三季度末摆脱过渡贷款，可通过合资企业的额外股权、出售30处房产、新的循环信贷安排或手头现金来实现 [45] 问题3: 第一季度投资组合是否有异常空置情况，与Monmouth收购的时间安排是否有关？ - Monmouth收购时入住率为97.9%，低于ILPT原有水平，目前一处空置房产已在意向书阶段，预计第二季度签署租约，入住率将回升 [46] 问题4: 计划出售的30处房产与保留的95处房产有何不同？ - 这些房产是更大投资组合的代表，包括非联邦快递和联邦快递的房产，分布在佛罗里达、佐治亚、南卡罗来纳、亚利桑那等市场活跃和人口增长强劲的地区 [47] 问题5: 引入新的合资伙伴以降低杠杆率，是否意味着该伙伴持股超过50%并使债务从资产负债表中剥离？ - 正确 [48] 问题6: 请详细说明夏威夷租约终止费用的情况？ - 公司与一名租户的长期租约因租户公司负责人去世，租户寻求转租，公司找到替代租户并直接交易，因此终止原租约，新租户为投资级全国品牌，将提升夏威夷投资组合的形象 [53][55] 问题7: 新租户的绝对租金与原租户相比有何变化，每年变化多少？ - 170万美元的费用中，约一半是冲销未来直线租金和当前收入，原租金约每年70万美元，新租约预计接近110万美元 [56] 问题8: 新租约何时开始，是否与原租金到期同时进行？ - 预计新租约5月中旬开始 [57] 问题9: 夏威夷同店GAAP和现金NOI增长差异是否因租约终止导致？ - 是的，GAAP包含全部170万美元费用，而现金NOI排除约一半的直线租金 [58] 问题10: 利率上升是否影响非核心Monmouth资产的销售和新合资伙伴的兴趣，是否会推高资本回报率？ - 公司按单个房产营销，有超150个独特投资者感兴趣，买家可现金出价，债务市场对其决策影响不大 [60] 问题11: 是否能以类似估值出售类似股权给新合资伙伴，若估值不同会怎样？ - 目前正在讨论，估值与第一个伙伴相同，股权比例在20% - 40%之间，尚未出现重新定价 [61] 问题12: 能否描述Monmouth出售和合资后FFO的运行率？ - 下一季度模型与本季度相似，利率是一个敏感因素，过渡贷款期间利率每上升约50个基点，每股FFO将减少约0.04美元，完成房产销售后，该数字变为每股0.01美元 [62] 问题13: 本季度资产管理费是否不包括合资企业，是否与RMR分开计算？ - 从RMR角度来看基本中性，合资企业有类似管理协议，ILPT可获得合资企业支付费用的抵免，本质上是一种过账 [67] 问题14: 预计7亿美元的资产销售，出售价格是否与购买价格相近？ - 是的 [69] 问题15: 出售合资企业股权低于50%后，是否会进行非合并处理，是否有相关条款保持合并？ - 这是一个标准的合资企业，与之前的类似，预计低于50%时可能会进行非合并处理，但需与会计师确认 [70] 问题16: 现有合资伙伴是否参与公司其他合资企业？ - 是的 [71]