财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化运营资金（normalized FFO）为每股0.46美元，与去年同期持平，尽管合资企业进行了非合并处理 [8] - 同物业现金净运营收入（cash NOI）同比增长3.4% [9] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为4120万美元，季度末债务与EBITDA比率为5.8倍，较去年同期约低1.5倍，较上一季度因孟菲斯投资组合收购略有上升 [25] - 第三季度资本支出约340万美元，略超一半用于租户改善和租赁成本，其余用于整个投资组合的建筑改善 [26] - 本月初宣布向股东支付常规季度股息每股0.33美元，将于11月18日支付给10月25日登记在册的股东，按今日早盘股价计算，年化股息收益率为4.7%，归一化FFO派息率仅72% [27] - 截至9月30日，总流动性约4.4亿美元，包括手头现金4400万美元和循环信贷额度可用资金3.96亿美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租户方面，超70%的年化租金收入来自投资级评级租户或子公司，或来自夏威夷的安全土地租赁，美国大陆投资级租户或子公司占收入超一半，前20大租户占总年化租金收入44%，亚马逊是最大租户，占年化收入近10%，联邦快递和Restoration Hardware分别约占4%和3% [14] - 租赁方面，第三季度执行了81.8万平方英尺的租赁，租金比之前高出20.5%，执行了15份新租约和续约租约，面积约77.1万平方英尺，租金比之前高出19.5%，平均租期8.2年，每平方英尺每年租赁资本承诺为0.40美元 [18] - 物业方面，截至9月30日，投资组合包括33个州的294个仓库和配送物业，总面积约3600万平方英尺，70%的大陆投资组合位于前30大工业市场，加权平均剩余租期约9年，整体入住率99%，较去年同期提高20个基点，大陆投资组合有68个物业，总面积约1980万平方英尺，全部租出，夏威夷物业面积1670万平方英尺，季度末入住率97.8%，较去年提高70个基点 [15][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 孟菲斯是前15大工业市场之一，2021年租金增长近7%，自2017年以来增长超26% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购具有稳定现金流和良好风险调整后回报的优质物业，尽管工业房地产行业收购竞争激烈，资本化率持续下降，但公司凭借适度的资产负债表杠杆和健康的流动性，有能力寻求更多机会以补充投资组合并推动现金流增长 [10][11] - 公司不打算出售资产，而是专注于增长，目前有不错的收购机会管道 [40] - 公司愿意适度增加杠杆，利用债务进行资本部署，同时考虑将部分收购的物业出售给合资企业并保留22%的权益，以偿还债务并为收购提供更多资金 [36][42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产行业受益于强劲的基本面顺风，对收购的竞争激烈 [11] - 由于创纪录的净吸纳量、租金上涨、低空置率和新供应限制等市场条件，一些租户已与公司进行提前续约讨论，公司将专注于实现有利的租赁条款以推动投资组合增长 [21] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播 [3] - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露这些陈述的修订结果 [4] - 会议将讨论非GAAP数据，相关数据与净收入的对账以及计算可分配现金的组件可在公司网站上找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司信贷安排到期的计划 - 公司的信贷安排有两个6个月的延期选项，还有一个多月时间决定是否行使，目前已与银行进行沟通，可能在未来几周做出决定 [31][32] 问题2: 公司寻求投资级评级的想法 - 公司上市后曾有寻求投资级评级的方向，但目前看到私募和公开市场的估值存在脱节，通过合资伙伴筹集了有吸引力的股权资本，未来可能继续这样做，而不是以大幅低于资产净值的价格发行股票，同时公司认为目前的股权资本成本下，会更多利用债务，本季度杠杆率略有上升，未来将继续寻求增值的资本部署 [34][36] 问题3: 孟菲斯新收购物业的续租想法 - 孟菲斯是一个强劲的工业市场，收购的建筑为A级建筑，两个较大租户的租金低于市场水平，剩余租期相对较短，即使租户搬走，公司认为重新出租这些空间的时间也会相对较短，是多种因素的综合考虑 [37] 问题4: 公司潜在的处置机会 - 公司目前没有考虑处置资产，专注于增长，今年早些时候出售了不符合投资标准的物业，目前对投资组合总体满意，在当前投资市场中很难用更好的收益率替代现有物业的收益率 [40][41] 问题5: 公司投资的资金来源和对杠杆率上升的看法 - 公司对杠杆率适度上升感到舒适，有一个表外合资企业，合资伙伴正在评估承担公司最近收购的部分物业的可能性，若处置资产，会将其出售给合资企业并保留22%的权益，用所得款项偿还债务，为收购提供更多资金 [42][43]