财务数据和关键指标变化 - 第二季度总投资组合同店物业现金净营业收入（NOI）同比增长3.4%，其中大陆地区增长3.5%，夏威夷地区增长3.3% [10][31] - 第二季度正常化运营资金（FFO）为3060万美元，即每股0.47美元，同比增长2.5% [10][32] - 本季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4690万美元，同比增长6.3% [33] - 截至6月30日，手头约有3300万美元现金，循环信贷额度有4.3亿美元可用，季度末合并净债务与EBITDA比率为7.2倍，排除合资企业相关债务和EBITDA后，其余投资组合的债务与EBITDA比率为6.3倍 [34][35] - 第二季度资本支出略低于110万美元 [37] - 本月早些时候宣布向股东派发常规季度股息，每股0.33美元，正常化FFO派息率略高于70% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务多元化，对电子商务、消费品、第三方物流和运输行业的敞口分别为17%、20%和15% [18] - 本季度执行了190万平方英尺的租赁续约和租金重置，均在夏威夷 [19] - 15笔租户续约交易，总面积约31.4万平方英尺，租金较之前提高26.6%，平均租期23.6年，每平方英尺每年的租赁资本和优惠承诺仅为0.04美元 [20] - 租金重置总面积160万平方英尺，租金较之前提高21.4% [22] - 截至6月30日，2020年大部分租赁到期问题已解决，仅7.2万平方英尺（年化收入64.6万美元）未解决，已将重点转向2021年大陆地区到期租赁（约250万平方英尺，占总年化租金的5.9%）和2022年夏威夷到期租赁（240万平方英尺，占总年化租金的8.3%） [24][25] - 当前租赁管道为450万平方英尺，其中8.5万平方英尺可填补投资组合中的空置空间，预计近期可转化35%的管道 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 大陆市场同店物业NOI增长主要由合同租金调整和2019年完成的扩张推动 [31] - 夏威夷市场同店物业NOI增长得益于租赁活动、百分比租金确认和部分先前预留款项的收回，但被房地产税和保险费用增加部分抵消 [32] - 全国空置率约为5%，净吸纳量高 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身处于有利地位，能够应对COVID - 19带来的短期挑战并实现长期增长，原因包括近80%的收入来自物流物业，大陆84%、夏威夷80%的收入来自被视为必要的租户，约75%的租金来自投资级评级租户等，且投资组合地域和行业多元化，资产负债表强劲 [11][12][13][14][15][16] - 公司继续评估投资组合增长机会，但本季度未进行收购，工业房地产市场竞争激烈，资本化率保持稳定，公司目前不愿为低于5%的资本化率支付价格 [16][43] - 公司正努力推进扩大合资企业，若成功引入第二个合作伙伴，可能进一步降低杠杆率，合资企业也可能为公司提供增长机会 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19对经济产生巨大负面影响，但工业地产需求因电子商务销售激增、零售探索新交付服务和存储选项以及对国内供应链独立性的重新关注而持续强劲，行业专家对工业房地产基本面未来几年的持续强劲持乐观态度 [8][9] - 公司认为自身业务性质和投资组合实力使其能够成功应对COVID - 19造成的经济破坏，对行业的韧性和公司未来表现持乐观态度 [10][19][59] 其他重要信息 - 第二季度考虑给予部分租户租金延期后，97%的合同租金已收取，7月情况与之前月份一致，前20大租户均已支付7月租金 [27] - 截至7月27日，租金延期租户数量增至42家，4 - 9月总计约280万美元，占年化现金租金的7.8%，占该期间合同现金收入的2.4%，目前未减免租金 [28] - 6、7月租金延期申请显著减少，但夏威夷8月底前的14天隔离令可能影响依赖旅游业的小企业，导致8、9月出现更多申请，公司正密切关注租户活动 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购机会情况 - 公司一直在积极竞标收购机会，但对资本化率较为保守，某些市场和租户的定价比公司愿意接受的更激进，目前有几个机会进入最后一轮但未中标，公司目前不愿为低于5%的资本化率支付价格 [42][43] 问题: 大陆市场新供应情况 - 各市场有新供应，但净吸纳量高，空置率低，全国约为5%，电子商务、制造业回流等因素将继续使公司受益，供应增长目前不是主要担忧 [44][45] 问题: 引入大陆资产第二个合资伙伴的阻碍及能否在2020年下半年完成 - 部分延迟是由于法律文件整理进入最后阶段，部分是由于疫情导致合作伙伴尽职调查团队出行受限，但公司有信心今年完成 [46][47] 问题: 新增70万美元延期租金和未支付、未延期租金的来源及涉及行业 - 大部分新增延期租金来自夏威夷依赖旅游业的小企业，最大部分来自汽车行业，如美国轮胎经销商 [49] 问题: 延期租金和3%未延期、未收取租金的收入记录情况 - 97%的收款率包含了不记录收入的租户，收款占收入的比例接近98%，280万美元延期租金中已有230万美元计入应收账款，未来会收回，团队评估认为这些租金会被收回，未影响公司数据 [50][51] 问题: 延期租金未来几个月的情况更新 - 11%与7月相关，8月降至2%，9月不到1%，大部分延期租金已过去 [53] 问题: 目前能否看出大陆物业资本化率趋势 - 对于优质租户的最后一英里电子商务设施，资本化率至少保持稳定，某些市场可能更激进，如新的、位置好的亚马逊等租户的建筑，资本化率在4%左右 [55] 问题: 第二轮合资的资本化率是否与第一轮相似 - 第二个合作伙伴进入时的估值与前一个合作伙伴相同，各方将共同评估投资机会以确保符合投资考虑和获得有利条款 [56] 问题: 2021年到期的大陆5.6%的租约目前租金与市场租金的情况 - 根据当前租赁管道，希望租金较到期租金提高约4% - 5% [57]