财务数据和关键指标变化 - 过去12个月租赁EBITDA为1.61亿美元，较上一年略有下降，但较疫情前水平有显著增长 [4] - 本季度在当地资本市场有两笔新的债券发行，一笔美元债券规模约5200万美元，票面利率7%，另一笔比索债券规模约310亿比索 [4] - 截至3月，总债务约3.57亿美元，分散在未来多年，无集中到期情况 [4] - 宣布新股息，金额为550亿比索，约每股76比索或每份ADR 761比索，股息收益率7%，加上10月分发的股息，股息总额近1.2亿美元 [4] - 九个月净收入亏损约1110亿比索，主要因投资性房地产公允价值的非现金影响 [26] - 调整后EBITDA同比增长9%，本季度购物中心EBITDA较去年同期下降18% [26][28] - 官方汇率从12月的1225降至858，蓝筹股掉期汇率从第三季度的1800降至3月的1017 [28] - 调整后EBITDA增长6%，租赁EBITDA增长12% [28] - 购物中心租户销售额本季度下降18.5%，九个月累计销售额较去年同期增长近1% [36] - 净财务结果方面，资产公允价值、证券投资流动性有良好表现，九个月内比索升值带来810亿比索的汇兑收益 [38] - 所得税方面，因投资性房地产公允价值损失产生递延税项收益，预计今年开始缴纳所得税 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 目前管理约5.9万平方米办公物业，主要为A+和A类建筑，入住率93%，高于布宜诺斯艾利斯行业平均水平，租金稳定在每月每平方米26美元 [2] - 运营方面，美元价格稳定，比索收入更接近实际美元价值，官方汇率与蓝筹股汇率差距从12月的300缩小至20% [8] - 若有好的价格和机会，公司会继续剥离办公物业组合并进行轮换 [8] 酒店业务 - 三家酒店本季度表现良好，平均入住率近69%，每间客房价格近260美元 [2] - 布宜诺斯艾利斯的两家酒店因商务活动恢复和旅游业增长，入住率和房价强劲回升，其中一家酒店去年入住率达83%，目前仍保持在76%，每间客房价格约470美元 [2] 购物中心业务 - 本季度租户销售额下降18.5%，主要因通胀加速影响消费，入住率保持在98%的高位，九个月累计销售额较去年同期增长近1% [36] - 按业务类型细分，本季度服装业务平均下降19%，服务和杂项业务略有增长，餐饮、家居、电子和娱乐业务下降25% - 30% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷抵押贷款占GDP的比例仅为0.3%，远低于邻国 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 若经济稳定且抵押贷款市场发展，将对阿根廷房地产行业产生重大变革 [3] - 公司希望在经济正常化后更积极地进行扩张，利用大量土地扩大投资组合，引领阿根廷房地产行业发展 [12] - 公司计划在2025年分别在Costa Urbana基础设施和La Plata项目投入约4000万美元和不超过1000万美元 [8] - 现有购物中心的维护资本支出预计约为EBITDA的2% [8] - 公司作为Edificio Plaza的开发商和投资者，将投资约20%的建设成本，项目建设预计需2 - 3年 [32] - 公司正在寻找收购现有土地储备或建筑物的机会，可能在收购方面更加积极 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新政府上台后采取的经济稳定措施有望降低赤字和通胀，虽目前对行业影响尚不明显，但公司对经济稳定充满希望 [26] - 租户销售额的恢复取决于宏观经济的发展，预计至少在未来几个月内不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现 [18] - 购物中心业务下一季度仍面临挑战，预计2025财年7月开始，随着工资调整和经济活动恢复，业务将有所回升 [36] - 近期多家银行宣布开展抵押贷款业务，这对公司及其项目组合是一个重大利好，预计未来两到三年将产生重要影响 [37] 其他重要信息 项目进展 - Costa Urbana项目已向市政厅提交基础设施和道路工程审批所需的所有额外信息和文件，公共公园项目设计团队正在与市政厅合作，预计6月或7月举行环境听证会，之后可开始建设并销售土地 [14][30] - La Plata开发项目已获镇议会批准并取得建设许可证，4月已提交工业调查计划和新地块创建提案并完成注册，项目和招标文件已完成，准备进行招标 [14] - La Plata大楼项目，土地信托权已转移，市政厅已批准建设许可证，信托执行委员会首次会议已召开，建筑师正在进行最终技术扩充，预计6月完成，同时正在与施工经理签订合同并进行一些小型拆除工作 [37] 股票回购和股息 - 公司启动了新的股票回购计划，迄今已回购约1.7%的自有股票 [26] - 宣布向当地股东支付新股息，金额为550亿比索，预计ADR持有人将在未来10天内确定记录日期，并以蓝筹股掉期汇率收取美元股息 [26][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025财年办公业务的预期如何？是否计划继续剥离办公物业？2024财年最后一个季度和2025财年的维护和扩张资本支出预期是多少？扩张努力是否仅针对混合用途项目？ - 回答：这取决于宏观经济的发展，由于通胀加速，工资调整滞后，消费能力受影响，难以预测经济复苏速度，预计至少在未来几个月内租户销售额不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现。若有好的价格和机会，公司会继续剥离办公物业组合并进行轮换。2025年Costa Urbana基础设施和La Plata项目预计分别投入约4000万美元和不超过1000万美元，现有购物中心的维护资本支出预计约为EBITDA的2%。未明确扩张努力是否仅针对混合用途项目 [8][18] 问题2: 租户销售额需要多长时间才能恢复？是否根据工资指数来预测？ - 回答：租户销售额的恢复取决于宏观经济的发展，由于通胀加速，工资调整滞后，消费能力受影响，难以预测经济复苏速度，预计至少在未来几个月内不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现。未提及是否根据工资指数来预测 [18] 问题3: Costa Urbana项目的时间安排是怎样的？ - 回答：预计6月或7月举行环境听证会，之后可开始建设并销售土地，预计今年下半年开始施工和商业计划，可能在2025年上半年开始自建项目 [30]