财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为1620万美元，去年同期为1150万美元 [21] - 第三季度核心FFO从去年的2270万美元增至6430万美元，核心FFO每股从0.21美元增至0.28美元，同比增长33% [21] - 第三季度综合同店NOI增长11.5%，由10.6%的收入增长驱动，同店非增值社区NOI增长11.9% [22] - 第三季度综合同店运营费用增长9.1%，主要因维修保养、公用事业成本、房地产税和财产保险增加 [23] - 截至9月30日，流动性为3.26亿美元，无限制现金约2400万美元，信贷额度可用3.02亿美元 [24] - 9月底按加权平均售价25美元结算200万股，公司获得净收益5000万美元 [24] - 季度末净债务与EBITDA比率为7.2倍，去年为8.2倍，目标是年底降至7倍多，2022年底降至6倍多 [24] - 维持全年综合同店NOI增长13.75%的指引，核心FFO每股增长指引提高半美分至1.075美元，物业收入增长指引降至10.7%，运营费用增长预测降至5.5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度平均租金上涨13.3%，高于第二季度的12%，第四季度新租约增长7.1%，续约租约增长8%，综合租约租金增长7.7% [7][11][12] - 截至9月30日，租约损失率为12%，第三季度平均租户保留率为57%，第四季度为50% [13] - 第三季度搬出买房或租房的居民比例降至18%，低于第二季度的21%，过去90天新居民平均收入约9万美元，22%从其他州迁入 [14] 增值业务 - 第三季度完成457套单元翻新，每套翻新成本14022美元，月租金较未翻新单元平均增加262美元，无杠杆投资回报率22.4%，年初至今完成795套，投资回报率27.1% [15] - 预计2022年翻新约1400套，低于此前目标1800套，2023年预计翻新2500 - 3000套 [15][16] 资本循环业务 - 截至季度末，有两处物业待售，预计总售价约1.03亿美元，预计综合资本化率4.7%，其中路易斯维尔物业已于昨日完成出售 [17] - 8月以8000万美元收购夏洛特234套多户社区，9月以9800万美元收购坦帕348套多户社区，综合稳定经济资本化率5.2% [17] - 与他人合资开发达拉斯275套多户社区，预计2024年第三季度完成，已承诺投资256亿美元，上月已投入93亿美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年子市场预计新增交付单元占现有库存的2.2%，2024年降至1.8%，大部分为A类，与公司B类社区无直接竞争，新建社区平均租金比公司社区高521美元/月 [19] - 预计2023年和2024年市场公寓需求分别增长2.3%和2.4% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续平衡入住率和租金增长以实现长期收入最大化，推进增值项目和资本循环战略，在当前经济环境下谨慎选择性地分配资本 [7][8] - 2023年将适度调整增值计划，推迟新市场社区翻新，预计完成2500 - 3000套单元 [9] - 公司认为房地产基本面强劲，在多户住宅领域地位有利，STAR合并增强了规模和运营平台，执行组合战略将推动长期价值 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合和战略有信心，预计2023年NOI和核心FFO每股将继续增长，将在年终财报电话会议提供更详细展望 [9][10] - 预计2023年通胀压力将影响各项费用，租约租金增长将放缓，但2022年的租金增长将为2023年带来收入增长，运营重点将包括进一步实施自动化和提高效率 [25] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州和卡罗来纳州受飓风伊恩影响的物业未遭受重大损失 [6] - 公司推出集中化举措，预计每年节省约200万美元的未来工资成本 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前需求和优惠情况是否处于正常季节性水平 - 从宏观层面看，需求与供应总体匹配，部分小市场供应可能略超前，但大市场如达拉斯、亚特兰大、丹佛等供应增长2% - 3%，人口增长足以应对供应 [29] - 第四季度业务已恢复到疫情前的正常季节性水平，由于第四季度到期租约较少，仍有良好的租赁需求，9月和10月初提供了优惠，目前已停止 [30] 问题2: 第四季度运营费用指引较低的原因及2023年预期 - 2022年运营费用的重大变化是房地产税，公司积极应对评估并取得良好反馈，因此修改了全年指引 [32] - 2023年预计维修保养、公用事业等关键类别将受通胀压力影响，呈中个位数增长，但公司推出的集中化服务将有助于控制成本 [32] 问题3: 优惠是否集中在增值项目或特定市场 - 优惠集中在空置率较高的物业，目的是提高入住率，目前优惠已结束，未来12个月将全额收取租金 [35] 问题4: 2023年2500 - 3000套的翻新速度是否合适，是否会在不确定性消除后增加到4000套 - 公司预计在不确定性消除后将翻新速度提高到4000套，当前减少翻新是为避免在无历史经验的新市场组建团队，同时减轻对入住率的压力 [36] 问题5: 如何看待增值项目的入住率以及如何管理整体投资组合的入住率 - 不包括增值项目的投资组合目前入住率为95.5%，增值项目入住率约为92%，比整体投资组合低300 - 350个基点 [37][39] 问题6: 翻新项目的目标回报率以及是否会重新加速至30%以上 - 历史目标回报率为20%，过去18个月因租金大幅增长和成本压力较小而超过该目标，预计未来将回归20%的正常水平 [42] 问题7: 当前租约损失率以及翻新回报低于预期时能否轻易缩减项目 - 当前投资组合的租约损失率为12% [46] - 可以轻易缩减翻新项目，如在疫情期间公司就大幅缩减了项目 [47] 问题8: 当前处置和收购的资本化率情况 - 第三季度资本化率在4% - 5%之间，交易数据较少，由于国债收益率上升，买家不确定债务成本，导致交易减少，公司出售物业的综合资本化率为5.45%，收购物业为5.22% [48] 问题9: 迁入人口是否会因公司恢复办公而逆转 - 从数据看，卡罗来纳州、佛罗里达州、达拉斯、亚特兰大等市场的人口和就业增长将保持稳定 [53] - 疫情前市场就有正向迁入人口，疫情期间加速，未来可能会有所缓和，但仍会有人们为了生活质量和就业机会迁入 [54] 问题10: 11 - 1月续约和新租约的租金情况以及第四季度末租金是否会略有上升 - 续约和新租约的租金增长趋势与之前披露的第四季度情况相似，入住率回到95%左右后，租金可能会略有上升，但对季度整体租约租金增长影响不大 [55] 问题11: 增值项目和整体投资组合入住率差异的原因 - 开始增值项目时，每个单元翻新期间会空置30 - 35天，本季度启动了8个新项目，导致入住率下降，而过去大部分增值工作在已开展多年的社区进行，空置单元较少 [59] 问题12: 减少明年翻新计划是否因为租户不愿支付更高租金 - 未看到租户的抵触情绪，增值项目提供了高品质的公寓，需求旺盛 [61][62] 问题13: 收购资产目前的定价情况以及投标竞争深度 - 优质资产和优质市场仍有买家，但数量减少，资本化率随国债收益率变化，目前买家因不确定债务成本而难以确定价格，市场情况不明朗 [63] 问题14: 对奥兰治县租金控制条例提案的参与情况和评论 - 公司在该县仅有一处资产，一群房东已对该提案提出质疑，法官允许其进入投票环节，但认为其违反现有法律，若通过将在法庭上进行抗争，历史上此类提案多以失败告终 [64] 问题15: 新租约居民平均收入的历史情况和未来趋势 - 过去90天新居民平均收入为9万美元，该数据呈稳步上升趋势，一年前约为7.8万美元，2020年初约为7.2万美元 [67] 问题16: 哪些市场供应可能成为挑战，哪些市场供应风险被高估 - 较小市场如亨茨维尔、威尔明顿、默特尔比奇供应较高，但预计2024年将缓解，较大市场中纳什维尔和休斯顿有供应担忧，但人口迁入应能消化，亚特兰大、达拉斯和丹佛供应增长2% - 3%，较为健康 [68] 问题17: 2023年房地产税的预期 - 2023年2月将提供正式指引，初步迹象显示房地产税增长将在中个位数范围（4% - 6%），此前有观点认为可能出现负增长，但可能性不大 [72] 问题18: 2023年翻新2500 - 3000套社区的团队组建流程 - 公司在亚特兰大、坦帕等市场已有团队，只需适度扩大团队规模以应对新增的增值项目 [73] 问题19: 未来如何优化收入 - 公司通过收入管理系统和团队平衡入住率和租金增长，根据市场情况调整策略，目标是保持95% - 96%的入住率，同时获取市场允许的最大收入增长 [76]