财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO从去年同期的2020万美元增长至5860万美元，核心FFO每股从0.20美元增长30%至0.26美元 [32] - 第二季度净亏损720万美元，去年同期为净收入340万美元，主要因与STAR合并相关的折旧和摊销费用增加 [32] - 第二季度综合同店NOI增长14.4%，由11.4%的收入增长驱动 [33] - 第二季度综合同店运营费用增长6.9%，主要因维修保养成本、合同服务和工资增加 [34] - 截至6月30日，流动性头寸为4.29亿美元，包括110万美元无限制现金、3.68亿美元信贷额度和5000万美元ATM收益 [37] - 季度末净债务与EBITDA比率从去年的8.5倍降至7.4倍，目标是年底降至低7倍，2023年底降至中6倍 [39] - 上调2022年全年指导，核心FFO每股中点为1.07美元，较之前指导增加0.82美元 [39] - 2022年综合同店NOI预计增长13.75%，收入预计增长10.9%，运营费用预计增长6.3% [40][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度平均入住率为95.7%（排除增值装修物业），7月平均入住率为95.3% [18] - 第二季度新租约租金增长17.2%，续约租金增长9.7%，混合租约租金增长12.7% [19] - 第三季度新租约租金增长20.8%，续约租金增长11.4%，混合租约租金增长13.4% [21] - 第三季度居民保留率为59.8%，较第二季度提高520个基点 [22] 增值业务 - 第二季度完成195个单元装修，年初至今共完成338个单元，每单元装修成本为11959美元，每月租金平均增加333美元，无杠杆投资回报率为33.5% [24] - 全年预计装修约1800个单元，低于最初预计的2000个单元，主要因路易斯维尔的Meadows物业待售及增值社区保留率提高 [25] - 增值计划目前包括13个正在装修的社区，预计今年剩余时间再增加8个社区，预计第三季度完成约775个单元，第四季度完成650个单元 [26] 合资业务 - 4月以2540万美元从合资伙伴处收购纳什维尔的三个社区，有效经济资本化率为5.5% [28] - 6月与奥斯汀的一个378单元社区开发项目建立合资企业，预计2024年5月完工，已承诺投资2970万美元，其中1470万美元已投入，项目单位成本为5.75% [28][29] 物业销售业务 - 路易斯维尔的Meadows社区已签约，预计9月完成交易，预计实现约2000万美元销售收益，经济资本化率为4.1% [30] - 特雷霍特的社区正在营销，初步定价经济资本化率为5.4%，两个待售社区综合资本化率为4.7% [30] - 8月预计完成北卡罗来纳州夏洛特社区的收购，该社区有234个单元，收购时入住率为86%，收购价格为8000万美元，稳定经济资本化率为4.3% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 非门户市场特别是阳光地带地区目前约占公司NOI的70%，这些市场住宅需求高，就业机会和工资增加导致人口增长超过新供应 [10] - 市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，目前价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，亚特兰大、达拉斯、罗利等市场目前资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大在阳光地带市场的业务，通过合资开发项目和增值计划增加投资 [11][12] - 积极投资现有社区的增值计划，计划明年将装修单元数量增加到4000个 [27] - 优先将资本分配到增值业务，同时评估合资开发机会，在市场条件允许时考虑一次性收购交易 [58][59] - 自2019年以来，公司累计综合同店NOI增长31%，高于公共公寓同行平均的11%，反映了公司社区和市场的优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计未来宏观经济存在不确定性和波动性，但公司凭借强大的投资组合和战略举措，有能力继续取得强劲业绩 [12] - 认为当前环境对多户住宅行业有利，房价和抵押贷款利率上升导致对经济适用公寓租金的需求增加 [14] - 有信心实现上调后的2022年全年指导，预计下半年能够继续推动租金增长，同时管理运营费用的通胀压力 [15] 其他重要信息 - 公司完成了4亿美元的无担保定期贷款，用于偿还2024年到期债务和减少信贷额度借款，将3亿美元定期贷款到期日延长至2028年，增加了1亿美元流动性，同时降低了利率利差 [13] - 公司完成了销售和居民服务两个运营领域的集中化，预计第四季度初完成后每年可节省约250万美元工资成本 [35] - 公司将在第三季度财报电话会议上提供2023年增值装修单元数量的季度预期 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：同店收入指导上调至10.9%，但仍低于过去12个月的租赁增长率，还有什么因素能使收入达到新范围的中点？ - 指导中全年平均入住率为95.3%，考虑到当前更广泛的经济环境，对第四季度租赁收入增长持谨慎态度 [47] 问题2：市场出现了至少一笔资本化率压缩的交易，如何评价这一动态？买家对近期增长的承保条款是什么？公司如何应对市场的强劲需求？ - 目前市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，最近价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，目前亚特兰大、达拉斯、罗利等市场资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 问题3：公司在负杠杆基础上的收购意愿如何？更注重开发项目还是有机会进行增值收购？ - 公司会根据每个交易的自身情况进行评估，保持纪律性，仅在对公司整体有利时进行增长，不会进行负杠杆收购，但在有合适机会且公司有充足流动性时会进行评估 [52] 问题4：在当前经济衰退、利率上升、估值寻找新平衡点的环境下，公司的资本优先事项、来源和用途有何变化？ - 资本分配的首要任务是增值业务，其次是评估合资开发机会，但会放慢速度，最后是寻找有吸引力的一次性收购交易 [58][59] 问题5：夏洛特社区的资本化率4.3%是经济还是名义资本化率？ - 是经济资本化率，假设入住率达到94%，稳定后需要几个月时间 [60] 问题6：公司租户的租金收入比约为20%，租户的人口特征如何？租金上涨是否有阻力？是否有科技或其他行业裁员影响特定资产和市场？ - 公司提供经济适用的小型公寓，目标客户是美国的上班族，需求强劲，租金收入比约为20%，租户在经济衰退期间仍有能力支付租金，且目前失业率为3.6%，就业机会充足，未受到衰退的明显影响 [62][63] 问题7：从运营表现来看，是否有宏观经济压力的迹象，如拖欠率增加？ - 未看到任何异常情况 [68] 问题8：7月同店入住率下降了50个基点，是什么原因导致的？指导显示入住率可能会回升，有何看法？ - 年初公司专注于合并整合期间的入住率，第二季度开始提高租金，目前正在收获租金增长和租赁损失的好处，结合强劲的流量，有信心实现全年入住率指导 [69][70] 问题9：考虑到收购、处置和合资开发活动，公司的资本需求如何？如何考虑资金来源？ - 大部分资本需求通过公司的自由现金流满足，包括增值业务、常规资本支出和明年的4000个单元装修，还有额外现金流可用于投资合资企业，因此很少需要通过借款或股权融资来满足业务活动的资金需求 [71] 问题10：奥斯汀和纳什维尔的投资，对未来几年的供应和需求有何预期？为什么现在进入或增加这些市场的投资有吸引力？ - 由于建筑成本增加和建筑债务成本上升、杠杆降低，未来交付量可能会放缓，而纳什维尔、奥斯汀和达拉斯等市场有大量人口流入，未来几年需求将强劲 [74] 问题11：在宏观经济环境变化时，如何快速调整资本投入到增值计划中？ - 首先关注增值社区的流量，流量是基于宏观经济、租金压力和就业情况的重要指标，且公司可以完全控制增值业务，市场变化时可以相对快速地关闭该业务 [76][77] 问题12：在甲级资产合资项目有吸引力的情况下，何时会重新关注增值一次性交易？ - 公司一直在关注，增值业务的吸引力在于以较低价格提供与新建项目竞争的公寓社区，之前转向甲级投资是因为甲级资产的资本化率倒挂，未来如果情况改变，公司可以迅速调整，重新关注增值社区 [82][84] 问题13：目前物业税评估的比例是多少？是否有可能成功上诉以降低评估增加的影响？ - 约三分之二的投资组合已进行评估，尚未收到正式税单和税率，评估高于预期，公司将进行上诉，希望能取得更好的结果，达拉斯和亚特兰大是房地产税的两个特殊市场 [85] 问题14：7月入住率下降，何时需要降低新租约和续约租金的增长以稳定或提高入住率？ - 公司认为95%的入住率即为满入住率，重点是平衡租金增长和入住率以实现最高收入，只要入住率能保持在95% - 95.5%的范围内，就会继续提高租金，如果入住率下降，将根据流量和宏观经济情况调整租金增长 [87] 问题15：公司有股票回购计划且覆盖率历史较低，是否有增加处置资产和回购股票的意愿？ - 公司一直在考虑，这是一个资本分配问题，会综合考虑社区销售、市场购买机会、股票回购和去杠杆等因素 [91] 问题16：第三季度入住率下降，是否是因为未支付租金的租户离开？ - 多户住宅运营商在疫情期间存在少量影子空置，随着法院处理驱逐程序，对入住率产生了一定的下行压力 [93] 问题17：租金上涨对入住率有影响，但保留率却在上升，如何平衡两者关系？如何在当前周期中推动新租约和续约租金增长？ - 租金上涨对新租约转化率有一定下行压力，同时增值业务的启动也会影响入住率，因为每个单元装修时会离线约30天，但增值业务的高回报率值得承受一定的入住率压力 [98] 问题18：增值业务管道明年目标是4000个单元，今年目标是1800个单元，但资本预算未变，是否有一些预期工作将在明年实现？ - 1800个单元是最初预计2000个单元的调整，因为决定出售路易斯维尔的Meadows物业，减少了约150个单元，每个单元成本约12000美元，100 - 200个单元的变化对整体影响较小，今年增值业务支出约2500万美元，2023年约5000万美元 [100]