财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为1150万美元，较2020年第三季度的110万美元有所增加 [28] - 第三季度核心FFO为2270万美元，较2020年第三季度的1820万美元增长25%；核心FFO每股为0.21美元，较去年同期的0.19美元增长10.5% [28] - 截至9月30日，流动性状况为2.21亿美元，包括约870万美元的无限制现金和2.12亿美元的无担保信贷额度 [33] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于10月22日支付，派息率为63% [34] - 2021年EPS指引修订为每股摊薄0.18 - 0.23美元，核心FFO指引修订为每股0.80 - 0.82美元 [35] - 预计2021年同店社区NOI在中点增长10.25%，同店收入在中点增长7.5% [36] - 预计2021年总同店房地产运营费用在中点增长2.75% [37] - 2021年预计处置量在1.7 - 1.8亿美元之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店平均入住率增至96%，同比增加220个基点；10月总投资组合平均入住率为96.2%，同比提高130个基点 [12][20] - 第三季度平均有效月租金每单位增长7.3%；第三季度同店新租约租金增长19.8%，续租租金增长5%，综合租约租金增长10.5% [12][21] - 第四季度至今，新租约租金增长24.1%，续租租金增长9.4%，同店综合租约租金增长14.2% [21] - 第三季度租金收取率超过98%，已收取第二季度租金的99.4%；10月已收取近96%的租金 [12][13] 增值业务 - 第三季度完成330个单位的翻新，自增值计划开始已完成4419个单位，平均成本为每单位12783美元，平均每月租金溢价为188美元，未杠杆化ROI约为18% [14] - 目前在20处房产进行翻新，2022年将开始翻新1295个单位 [22] - 已指定7个社区完成翻新，预计年底前共完成1000个单位的翻新 [23] 合资业务 - 第三季度与合作伙伴在纳什维尔达成合资协议，开发三个共504个单位的社区，投资1440万美元，有权在社区建成后购买 [25] 处置业务 - 本季度完成圣路易斯King's Landing物业的出售，实现处置收益1150万美元 [26] - 计划出售9项资产，6项来自IRT，3项来自STAR，预计价值在3.75 - 3.85亿美元之间，收益将用于合并后公司的去杠杆化 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行增值计划，合并后将有20000个增值单位的管道，2022年预计翻新2000个单位，此后每年增至4000个单位 [14][24] - 评估市场，重新评估长期投资吸引力，开展多户住宅开发的合资关系 [15] - 与STAR的合并预计在12月中旬完成，预计实现每年2800万美元的协同效应，对核心FFO每股立即增值约11% [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求趋势良好，公司业务持续增长，10月业绩强劲，预计第四季度租金继续增长 [11][13] - 评估通胀、劳动力短缺和供应链中断对业务的影响，预计工资上涨，但投资物业科技和自动化可缓解成本压力 [41][42] - 预计增值翻新计划的材料成本增加，但升级后单位的租金溢价需求将保持强劲，ROI仍在15% - 20%之间 [43] - 市场数据显示2022年租金将继续两位数增长，公司计划管理租金增长和入住率以实现最高收入 [44] 其他重要信息 - 电话会议进行网络直播，可在公司网站观看回放 [6] - 电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [7] - 参与者可能讨论非GAAP财务指标，相关信息可在公司网站获取 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何消除与STAR合并过程中的潜在问题 - 公司与STAR运营系统和文化相似，整合进展顺利；公司刚完成操作系统从Yardi到Entrata的转换，有经验将STAR物业迁移到Entrata；保留STAR现场人员，多数区域和运营人员也将加入；每周举行全员整合会议，成立委员会监督流程 [52][53][55] 问题2: 如何确保增值平台有足够材料执行计划 - 公司不进行实际的新建项目，未遇到木材和石膏板问题，但有电器和台面等问题；公司两年前建立采购供应链团队，努力缓解短缺问题，预计未来材料价格上涨，团队将利用平台规模获取最佳价格 [58] 问题3: 强劲需求的驱动因素是什么 - 市场供需失衡，公司所在市场基本面超过全国平均水平，加上COVID影响，多数市场需求是供应的两倍；公司市场人口增长和就业创造高于其他地区，住房短缺，且居民租金支出占收入比例低，工资上涨为提高租金提供动力 [59][60] 问题4: 全年指导中隐含的混合租赁利率与年初至今的情况对比 - 指导中的收入增长中点为7.5%；第四季度租金增长约24%，续租增长9%，混合租赁增长14%；年初至今混合租金增长约9% [64] 问题5: 对STAR投资组合的预期资本支出、ROI和潜在延迟维护问题的更新 - 尽职调查显示STAR无延迟维护问题，其经常性资本支出与公司大致相同，每年每门约550美元；STAR投资组合有大量增值潜力，预计能实现与公司大致相同的ROI [65] 问题6: 董事会对股息的最新想法 - 公司希望完成合并和整合后再考虑股息问题，目前派息率已大幅下降 [66] 问题7: 多久能将STAR资产加入重建计划并开始工作 - 公司将从已进入的市场开始，预计明年增加少量资产到翻新平台，2023年全面开展STAR投资组合的工作 [70] 问题8: 剔除六处房产对同店指导的影响 - 第三季度47处同店增长为14.7%，若包含六处处置房产，同店增长为14.2%，较为一致；从处置角度看，对全年收益影响很小，且不影响全年指导 [71][72] 问题9: 如何处理STAR非交易型REIT股东潜在的销售回流问题 - 公司不打算进行回购；预计合并后前六个月约20% - 25%的零售股东将退出，但指数买入应能抵消；股东出售股份可能面临税务问题，且有永久流动性，不会立即全部出售 [74][75] 问题10: STAR股东换股后的股息情况 - 考虑到0.905的换股比率，股息略有下降，但幅度非常小 [77][79] 问题11: 是否会设立回购计划 - 目前没有回购计划，但公司一直在与董事会讨论并将继续考虑 [81] 问题12: STAR投资组合第三季度表现与公司现有投资组合的对比及与初始承保的比较 - STAR表现与公司非常一致，租赁增长相似，入住率略高为96.5%，说明物业位置相近，业务实践和文化相似，运营结果相似 [87] 问题13: 在去杠杆和股价处于历史高位的情况下，对加速去杠杆的最新想法 - 合并中确定出售的9项资产初始估值为3.4亿美元，现在预计收益可达3.8 - 3.9亿美元；加上两家公司的强劲增长，预计明年年中至下半年达到净债务与EBITDA的目标，比原计划提前18个月，去杠杆将通过有机盈利增长继续进行 [89] 问题14: 合并是否有额外协同效应 - 公司仍有信心实现2800万美元的协同效应，并将继续寻求更多协同效应，完成合并后将提供全面更新 [93] 问题15: 处置资产的资本回报率范围 - 资本回报率范围较窄，均在3% - 4%之间 [94] 问题16: 处置资产是否属于增值管道 - 其中三项资产属于增值管道，但基本已完成增值工作 [95][96]