财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入为340万美元，较2020年二季度的80万美元增长 [22] - 二季度核心FFO增至2020万美元，较2020年二季度的1640万美元增长22.7%；二季度核心FFO每股为0.20美元，较去年二季度的0.17美元增长17.6% [22] - 二季度同店NOI增长9.6%，由8.5%的收入增长驱动；同店非增值社区NOI增长4.6% [23] - 截至目前，已收取二季度账单的98.4%；维持110万美元的坏账准备金，净应收账款余额为40万美元；二季度坏账费用为1% [24] - 二季度同店运营费用增长6.8%，主要由维修和维护费用增加驱动；房地产税增长相对较低，二季度为80个基点，年初至今为3.9% [25][26] - 截至6月30日，流动性状况为2.381亿美元，包括约80万美元的无限制现金和2.3亿美元的无担保信贷额度 [27] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于7月23日支付，派息率为67% [28] - 2021年修订后的EPS指引为每股摊薄0.09 - 0.11美元；核心FFO指引为每股0.76 - 0.78美元，高于之前的0.72 - 0.75美元 [29] - 预计2021年同店社区NOI增长7%（中点），高于之前指引的4.125%（中点） [29] - 预计2021年总同店运营费用增长3.5%（中点），低于之前指引的4.875% [30] - 预计2021年总非可控运营费用增长4.5%（中点），低于之前指引的7.5%（中点） [31] - 预计2021年处置规模为4000 - 1亿美元，收购规模为1 - 2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店入住率从去年的93.1%增长300个基点至96.1%；7月总投资组合平均入住率为96.1%，同比增长230个基点 [11][14] - 二季度同店投资组合新租约租金增长11.4%，续约租金增长3.7%，综合租约租金增长7.3%；三季度至今，新租约租金增长17.5%，续约租金增长4.6%，综合租约租金增长6.7% [14][15] - 二季度居民留存率为54.8%，与2021年二季度持平；7月留存率提高至64.1%，高于去年的59.1% [15] - 二季度完成228个单元的翻新；截至二季度末，自2018年1月增值计划启动以来，已完成4089个单元的翻新，内部翻新成本加权平均投资回报率为19.3% [16] - 目前正在21个社区进行翻新，6个社区的翻新计划接近完成；预计未来可对约5000个额外单元进行再开发，经济回报率与当前15% - 20%的投资回报率一致 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏洛特和达拉斯市场居民需求强劲，新收购的两个社区已达到95%的入住率，远超预期租赁进度 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 拟与Steadfast Apartment REIT进行全股票合并交易，Steadfast股东将获得0.905股IRT股票；预计四季度完成，需获得股东批准 [34][35] - 合并后公司预计股权市值约40亿美元，总企业价值约70亿美元，将立即增加核心FFO每股约11% [8][35] - 合并将整合两个优质投资组合，增加在亚特兰大、达拉斯等核心市场的敞口，进入丹佛、纳什维尔等新市场；增加B级社区投资组合广度，拥有约2万个可用于未来再开发的单元 [37][38] - 预计实现约2800万美元的年度协同效应，包括2000万美元的一般、行政和物业管理节省以及800万美元的运营协同效应 [39] - 合并后将整合最佳实践，创建更强大、更具竞争力的运营平台，预计在合并完成后的12个月内实现全面整合 [40] - 合并初期杠杆将增加，但预计通过股权发行收益和非核心资产出售（约3.4亿美元）快速去杠杆，预计2023年实现7.5倍净债务与EBITDA的中期目标 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，受益于非门户市场的资产组合，特别是阳光地带市场的人口和就业增长趋势 [9] - 基于二季度业绩和对剩余时间投资组合表现的乐观预期，上调2021年盈利指引，未考虑与Steadfast的合并影响 [10][28] - 认为与Steadfast的合并是自然的组合，将加强在多户住宅领域的地位，特别是在阳光地带市场，具有显著的短期利益和长期战略机会 [33][36] 其他重要信息 - 6月8日在弗吉尼亚州里士满完成一个402单元社区的合资项目，预计18个月完成，IRT投资1600万美元并有权在完成后购买该社区 [19] - 预计本周出售位于圣路易斯的唯一混合用途物业Kings Landing，预计处置收益为1150万美元，经济资本化率为4.5% [20] 问答环节所有提问和回答 本次财报电话会议无问答环节 [2]