财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，归属普通股股东的净收入为1330万美元，低于2019年第四季度的2380万美元，主要因2020年第四季度房地产资产出售收益为940万美元，低于2019年第四季度的2070万美元 [35] - 2020年全年，归属普通股股东的净收入为1480万美元，低于2019年全年的4590万美元，原因是2020年全年房地产资产出售收益为760万美元，低于2019年全年的3520万美元 [36] - 第四季度核心FFO增至2080万美元，较2019年第四季度的1860万美元增长11.7%；2020年全年核心FFO增至7590万美元，较2019年的6850万美元增长10.8% [37] - 第四季度核心FFO每股为0.22美元，较去年第四季度的0.20美元增长10%；2020年全年核心FFO每股为0.80美元，高于2019年全年的0.76美元 [37] - 截至2020年12月31日，标准化净债务与调整后EBITDA的比率为8.2倍，低于第三季度的9.1倍 [47] - 2021年EPS指引为每股摊薄0.04 - 0.08美元，核心FFO指引为每股0.78 - 0.82美元，基于2021年1.026亿股和单位流通在外的假设 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 同店业务 - 第四季度同店平均入住率同比增加250个基点至94.9%，每单位平均有效月租金季度增长2.6% [9] - 第四季度同店NOI增长4.4%，全年增长3.1% [10] - 第四季度同店租金收入增长5.4%，平均月租金为1117美元，较去年第四季度增长2.6%，自第三季度以来年化增长率加速至4% [38] - 2020年全年同店收入增长3.6%，几乎完全由平均租金率3.4%的增长推动 [39] - 第四季度同店运营费用增长7.3%，主要因房地产税和保险增加，以及疫情导致的维修保养和合同服务延迟增加；全年总运营费用仅增长4.5%，处于原2020年指引范围低端 [43][44] 增值业务 - 自2018年1月增值计划启动至2020年12月，已完成3719个单位的翻新，室内翻新成本加权平均投资回报率为18.3% [13] - 2020年第四季度完成230个单位翻新，全年完成1004个单位翻新，与未翻新单位相比，第四季度实现平均租金溢价21%，2020年实现18.8% [25] 资本循环业务 - 2020年第四季度出售三项资产，总售价5970万美元，调整后综合经济资本化率为5%，退出查塔努加和巴吞鲁日市场，实现净销售收益780万美元 [29] - 购买阿拉巴马州亨茨维尔一处421个单位的房产，总价9400万美元，首年承保资本化率为5.12%，将亨茨维尔的业务规模从178个单位扩大到599个单位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年1月总投资组合平均入住率为95.2%，较去年1月底提高290个基点，已收取1月租金的96.9%，与12月租金收取情况一致 [11] - 第四季度同店新租约租金率增长4.5%，续约租金率增长1.6%，综合租约租金率增长3.3%；年初至今第一季度，新租约增长7.7%，续约租金率增长4.4%，同店组合综合租约租金率增长5.4% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑人员需求，保护居民和员工健康，为有财务困难的居民提供灵活性，同时专注于提高入住率、推动租赁流量、保持财务灵活性和降低杠杆，加强资产负债表 [8][9] - 推进增值资本循环计划，2020年下半年市场条件稳定和翻新单位需求反弹后恢复活动，预计2021年翻新约1300个单位 [12][13] - 探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系，通过优先股投资和与第三方开发商的合资企业提供资金，目标是核心非门户市场，特别是东南部和更广泛的阳光地带地区，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率 [15][16] - 继续在非门户市场的中等郊区社区发展和加强业务，特别是阳光地带地区，该地区过去10年占美国人口增长的75%，预计未来10年将增加1900万居民 [31][32] - 行业竞争方面，公司所在市场资产类别有利，市场受欢迎，资本化率降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情带来的意外挑战，但团队坚持不懈，专注实现目标，取得了强劲的第四季度和全年业绩，为长期成功奠定了更好基础 [7] - 预计2021年市场将逐步复苏，行业基本面将改善，公司有信心凭借有韧性的资产组合和非门户市场的布局，受益于人口迁移和就业趋势，特别是在阳光地带 [17] - 虽然公司业务表现良好，但仍存在不确定性，如驱逐禁令的持续时间和结束方式，因此2021年的指引较为保守 [61][62] 其他重要信息 - 公司宣布扩大董事会规模并进一步多元化，任命Lisa Washington，她拥有超过25年的公司治理和上市公司合规经验 [21] - 2021年第一季度起，公司计划改变核心FFO的定义，不再排除股票薪酬费用和递延融资成本的摊销，目前发布的2021年核心FFO指引未反映这些调整，将在报告第一季度业绩时提供所有历史结果并更新指引 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于合资企业的详细情况及为何在当前股价有利时选择合资而非直接发行股权进行收购 - 公司认为合资并非复杂结构，而是额外的增长途径，当前一些历史类型资产的价格不太合理，新建筑在投资组合中有机会，且公司资产负债表去杠杆后处于更有利位置，愿意承担一定风险 [57][58] 问题2: 合资企业主要关注开发还是较新的物业，以及优先级如何 - 公司会同时考虑，以获得最佳风险调整回报，目前尚未进行任何交易，仍在探索中 [59] 问题3: 为何2021年的指引较为保守 - 公司认为自身处于良好位置，投资组合布局合理，但仍存在不确定性，如驱逐禁令，因此指引反映了部分不确定性，同时会持续评估市场条件并更新指引 [61][62] 问题4: 如何对合资企业交易进行承保，投资规模或平台占企业价值的比例，以及是否愿意扩展到更多A类资产 - 公司目前为该计划确定的目标不超过1亿美元，认为这将对新建筑非常有增值作用，是在喜欢的市场中分配资本和实现增长的好方式，会以有限和谨慎的方式进行 [68][70] 问题5: 对通过ATM或资本循环为初始优先股投资提供资金的看法 - 公司将其视为资本循环计划的一部分，不会为了资助该计划而发行股权，但资金具有可替代性，会继续利用机会并通过资本循环实现增长 [72][73] 问题6: 何时达到净债务与调整后EBITDA比率为中7倍的目标，以及2021年底预计的杠杆水平 - 公司仍有望在2022年底前实现该目标，2021年底杠杆率预计从目前的8.2%略微降至7%以上 [77][78] 问题7: 为何在疫情和驱逐禁令仍存在不确定性且杠杆取得进展的情况下，现在是执行合资企业计划的合适时机 - 公司认为疫情会结束，目前一些贷款人退出，开发商对资本需求增加，提供了更好的定价机会，且公司杠杆降低后更愿意承担一定风险，会谨慎探索 [79][80] 问题8: 价值增加管道中两个仍未启动项目的重启触发因素，以及现有投资组合中是否有机会增加更多项目 - 阿什维尔社区市场依赖旅游和服务业，目前市场情况无法实现18% - 20%的翻新回报；罗利的物业情况类似，但未来可能会加入增值管道，此外，公司认为如ND、印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和达拉斯等市场的社区最终也可能加入增值管道 [83][85] 问题9: 如何考虑以每股14美元的发行价格筹集资本的成本 - 公司在筹集股权资本时，会考虑资产的资本化率，确保从收益和资产净值角度具有增值作用，同时也会考虑增量去杠杆化 [86][87] 问题10: B类市场的趋势以及近期利率预期变化对资产竞争的影响 - 市场资本化率面临压力，降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈，自去年第四季度以来，由于此前市场上许多交易搁置，需求被释放，更多人变得更加激进 [91][92] 问题11: 考虑合资企业的情况下，对市场中A类资产供应动态的看法 - 公司认为不能消除新供应带来的担忧，但会有针对性地选择能够吸收新供应的地点和市场，并确保物业位置优越和管理得当 [94] 问题12: 抵押贷款到期时，是否会将其再融资为抵押贷款还是转向无担保资产负债表 - 公司将转向无担保资产负债表，不会用抵押贷款进行再融资 [95]