财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度归属于普通股股东的净收入为78.9万美元，低于2019年第二季度的1470万美元，2019年二季度受益于1210万美元的资产出售净收益 [31] - 2020年第二季度核心FFO增至1800万美元，较2019年第二季度的1690万美元增长6.8% [32] - 2020年第二季度核心FFO每股0.19美元，与2019年第二季度持平 [32] - 2020年第二季度因新冠疫情计提坏账准备72.3万美元，其中69万美元与54个同店组合相关，该准备金占第二季度总收入的1.4% [33][34] - 截至季度末，总流动性约为2.48亿美元，包括无限制现金、无担保信贷额度的额外额度以及2月份远期股权发行剩余部分的未来收益 [15] - 第二季度末净债务总计75.1万美元，2020年第一季度为33.7万美元，2019年第二季度为23.6万美元 [34] - 剔除坏账准备金，第二季度租金和其他物业收入增长3.1%，而报告显示为1.7% [35] - 第二季度末，公司持有略超10亿美元的债务，到2023年才有重大债务到期，季度末经调整的净债务与EBITDA比率为9.2倍 [40] - 若使用远期股权融资的剩余收益去杠杆，净债务与调整后EBITDA的比率将降至8.2倍 [41] - 公司董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，相当于第二季度17美分AFFO的71%派息率 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第二季度租赁流量同比增长27% [10] - 第二季度同店组合新租约租金上涨1.4%，续租租金上涨2.4%，综合租金上涨1.9%；7月新租约上涨1.1%，续租租金上涨0.7%，综合租金上涨0.9% [21] - 第二季度将37%的参观转化为申请，产生3237份申请，而2019年第二季度转化率为29%，产生2841份申请 [25] 增值项目业务 - 自2.5年前启动以来，已完成3252个单元的翻新，总投资回报率为16%，未来还有3884个单元待翻新 [13] - 2020年第二季度完成227个单元的翻新，并看到稳定的租金溢价 [27] - 预计2020年下半年完成约500个单元的翻新，全年总计约1050个单元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，总投资组合入住率为94.1%，自去年年底以来提高了160个基点；7月租金收取率约为97.2%，与6月一致 [14] - 第二季度总投资组合平均入住率从第一季度的92.5%提高到92.9%，7月平均入住率较第二季度再提高90个基点至93.8% [19][20] - 第二季度同店组合（不包括增值社区）平均入住率为94.3%，截至目前为94.8% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期目标是成为非门户市场领先的中端多户住宅所有者和运营商，增值计划是战略基础，会根据市场情况调整投资时机和规模 [12][16] - 下半年公司将继续优先考虑居民留存和入住率，同时适当推动租金增长；继续进行成本缓解工作；评估未来资本循环活动；预计下半年利率环境较低，利息费用也会降低 [44][45] - 交易市场方面，目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是受新冠疫情影响的第一个完整季度，给所有利益相关者带来挑战，未来道路仍不确定，但公司对逐步复苏感到鼓舞 [8] - 公司对下半年持谨慎乐观态度，有能力应对当前环境，但情况多变，州和地方计划可能随时改变 [14] - 尽管疫情未结束，但公司有信心通过团队努力增加流量、转化租约和提高入住率，未来将继续谨慎管理社区，支持入住率并尽可能降低成本 [26] 其他重要信息 - 公司采取多项措施应对疫情，包括保护员工和居民健康、为有财务困难的居民提供付款计划、暂停驱逐、严格遵守CDC指南和安全措施等 [9][24] - 公司调整营销方式，从传统互联网列表服务转向付费搜索、社交媒体和展示广告，并按单元类型设计活动，以提高营销效率 [23] - 公司租赁团队采用线上线下相结合的混合模式，提高参观申请转化率 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于增值翻新项目，能否保持或提高入住率，以及目前续约率情况 - 公司每周监控增值项目，若租金下降会根据实时信息决策；在部分入住率达94%以上且未来60天风险敞口极小的物业，续约率为2% - 4% [49][50] 问题2: 下半年在交易市场上的机会，包括买卖双方情况 - 目前判断市场情况还为时过早，市场上有很多资本，部分市场竞争激烈，公司会分析市场并寻找适合投资组合的交易 [51][52] 问题3: 1亿美元未结算的远期股权收益的使用顺序 - 目前还无法确定，公司会选择能为公司带来最佳回报的方式，重点是去杠杆，但如果有机会进行增值投资也会考虑 [54][55] 问题4: 目前哪些市场可以推动租金增长，是否更倾向租金增长而非入住率 - 亨茨维尔市场过去几个季度表现良好，有显著的就业增长和高工资岗位增长；亚特兰大市场虽有供应压力，但公司资产表现良好，这两个市场是公司希望在合适情况下拓展的市场 [56] - 公司更注重物业层面，通过调整租约到期时间，在入住率高且租约到期少的物业上推动租金增长 [57][58] 问题5: 重启的5个物业和未重启的6个物业的动态差异，以及重启需要看到什么条件 - 暂停的5个项目是供应问题，租赁季推迟导致库存积压，需求回升后重启；另外6个项目因市场不确定性，公司打算观望未来几个月情况后再决定是否重启 [60][61] 问题6: 未重启的6个项目是否是因为对租金增长信心不足 - 主要问题不是对租金增长信心不足，而是市场仍存在不确定性，翻新会对入住率造成压力，公司希望在有足够流量和需求时再进行翻新 [62][63] 问题7: 近期市场上新冠病例增加是否对流量等有显著影响，以及联邦补贴到期后是否有更多租户申请租金延期 - 8月租金周六才到期，目前情况还不明确，预计政府会出台刺激措施；公司员工和居民中未出现新冠病例，公司物业所在地区并非热点地区 [64][65] 问题8: 增值市场受影响是否会带来机会，公司是否愿意发行远期股权获取增值社区 - 公司认为增值市场会有机会，过去三年很多项目都被定位为增值项目，但部分项目未达到预期租金，下半年可能会出现相关机会 [68][69]